“金九銀十”樓市大考：京滬深回暖是真信號還是舊劇本？

9月5日晚，深圳樓市新政落地，限購放開力度超京滬。有媒體報道說，深圳樓市一夜升溫，樓盤咨詢量上升明顯。

數據顯示，在京滬新政落地后，樓市也均出現了回升態勢。北京二手房8月網簽量環比上漲4.28%，達到13331套。上海8月新房和二手房成交雙雙破萬套。

然而，還有很多人心存疑問：由政策推動的回暖是否具備持續性？還是如過去一樣，僅是下一輪疲軟之前的短暫反彈？

01地產銳觀察

新政下樓市的波浪式循環

自2019年起，我國樓市進入到深度調整階段。2022至2023年間，多地嘗試放松限購、降低利率以提振市場，但效果均不持久。

2024年“9.30新政”后，政策導向逐漸從“止跌回穩”轉向“推動與鞏固”，但市場仍持續表現出“政策刺激—短期回暖—再度下行—政策加碼—局部反彈”的波動循環。

這一反復現象背后，反映出政策調控的復雜性、市場預期的脆弱性，以及更深層次的結構性矛盾。

政策出臺初期，市場往往出現脈沖式回暖。

如2024年四季度全國新房銷售面積及銷售額同比均由負轉正。2025年政府工作報告首次明確提出“穩住樓市”，多地借助專項債收購閑置存量土地、核心城市加快供地節奏，“地王潮”再度出現。受多重利好推動，今年3月核心城市迎來一波“小陽春”。

但隨著政策效應減弱，樓市二次探底。

4月起市場再度降溫，呈現“核心城市企穩、非核心區域下行”的分化態勢。百城二手住宅價格同比下跌7.23%，第二季度新房成交量同比減少6.1，“以價換量”成為主流。

至7月，下行壓力進一步加劇，40城新房成交面積同比降幅擴大至17.2%。

在此背景下，8月北京、上海相繼出臺新一輪寬松政策，試圖激活“金九銀十”的傳統銷售旺季，深圳也有9月跟進。

但樓市是否真正企穩，仍待進一步觀察。

02地產銳觀察

波浪市場中的購房者困境

這種政策與市場之間的波浪循環，給購房者帶來了諸多挑戰。

“買漲不買跌”心態使得購房者決策周期延長，市場觀望情緒持續。

即使在新政刺激下，8月北京二手房網簽13331套仍未達到北京1.5萬套/月的“枯榮線”，說明市場信心依然脆弱。

對于普通購房者來說，這種波動模式意味著更高的風險。 那些在政策刺激期入市的購房者，可能會成為“接力承受房價跌幅”的一波人。

03地產銳觀察

告別政策“波浪舞” 樓市呼喚“定心丸”

當前樓市需要的不是零敲碎打的政策試探，而是堅定、連貫且具有持續性的政策支持。

其一，政策出臺應避免“擠牙膏”。上海外環外全面放開限購即帶來立竿見影的效果，深圳樓市一夜回溫，說明市場對真正有決心的政策反應積極。

其二，確保已出臺政策落實到位。應建立有效的督查機制和支持機制，避免利好政策因落地難而懸空或執行走樣，才能真正助力市場實現可持續復蘇。

其三，政策誠意至關重要。短期刺激雖可撬動一時成交量，但若每次都是以新增一批購房者“套牢”為代價，長期來看只會透支信任，加劇市場避險情緒。

樓市真正需要的，不是波浪式循環中的間歇性反彈，而是基于穩定預期和真實需求的良性恢復。

唯有從“短期刺激”轉向“長期穩定”，市場才能走出波動迷局，走向健康與可持續的未來。

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