商業(yè)進(jìn)階、融資搶跑，新城控股重構(gòu)盈利模型

堅(jiān)持雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略、業(yè)績(jī)基本面修復(fù)的新城控股護(hù)城河加固，在融資方面實(shí)現(xiàn)“搶跑”，韌性進(jìn)一步凸顯。

近日，新城控股交出上半年業(yè)績(jī)“成績(jī)單”。報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收221億元，歸母凈利潤(rùn)8.95億元，扣非歸母凈利潤(rùn)9.47億元，毛利率同比提升5.25個(gè)百分點(diǎn)至26.85%。

房地產(chǎn)下行周期中，能夠?qū)崿F(xiàn)毛利率提升的開發(fā)商不多，新城控股的秘籍在于商業(yè)。

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商業(yè)優(yōu)勢(shì)持續(xù)凸顯

早在2008年，新城控股就將目光瞄向了商業(yè)。次年，公司將管理總部搬遷到上海，這是全國(guó)商業(yè)發(fā)展最超前的城市，并開始全面實(shí)施“1+3”布局戰(zhàn)略，確定“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略。

2011年，伴隨著MINIMALL的嘗試及百貨落地，統(tǒng)一招商運(yùn)營(yíng)，新城萬(wàn)博百貨首次亮相。第二年，“吾悅”商業(yè)品牌誕生，住宅+MALL的產(chǎn)品組合，自持自營(yíng)MALL應(yīng)際而生。

孫婉秋 攝

此后，新城控股不斷升級(jí)吾悅概念，完善商業(yè)業(yè)態(tài)布局，一步一個(gè)腳印向前走。多年精心澆灌之下，商業(yè)業(yè)態(tài)成功完成“補(bǔ)位”，一座座吾悅廣場(chǎng)構(gòu)成最堅(jiān)固的城墻，為新城控股抵御風(fēng)沙。

截至6月末，新城控股在全國(guó)開業(yè)及在建的吾悅廣場(chǎng)城市綜合體已達(dá)到205座。其中在營(yíng)吾悅廣場(chǎng)數(shù)量174座，足跡遍布上海、天津、重慶、南京、長(zhǎng)沙、西安等國(guó)內(nèi)141個(gè)大中城市，整體出租率達(dá) 97.81%。

今年以來(lái)，新城控股持續(xù)堅(jiān)持“五邊形經(jīng)營(yíng)理念”，圍繞“品質(zhì)空間、與人歡喜、專業(yè)匠心、綠色智能、雙向奔赴”五個(gè)維度構(gòu)建吾悅商業(yè)人格。吾悅廣場(chǎng)則從用戶視角出發(fā)、圍繞“引流到場(chǎng)、分流到店、轉(zhuǎn)化復(fù)購(gòu)”的用戶運(yùn)營(yíng)鏈路，將這一理念落地執(zhí)行，不斷夯實(shí)基礎(chǔ)會(huì)員運(yùn)營(yíng)體系，與用戶建立深度鏈接。

比如，報(bào)告期內(nèi)舉行的第 9 屆“我愛你?五月”活動(dòng)，吾悅商管從“愛”出發(fā)，響應(yīng)政府號(hào)召，以“吾悅愛健康”為主題，掀起了一場(chǎng)全民參與的健康熱潮。活動(dòng)中向消費(fèi)者贈(zèng)送出近 9 萬(wàn)份長(zhǎng)者健康體檢套餐、集結(jié)全國(guó)吾悅廣場(chǎng)會(huì)員創(chuàng)造了線上線下 1124 人同時(shí)跳操的世界記錄。

與用戶的緊密聯(lián)動(dòng)之下，上半年吾悅廣場(chǎng)客流總量達(dá)9.5億人次，同比增長(zhǎng)16%；總銷售額超515億元（不含車輛銷售），同比增長(zhǎng)16.5%。截至6月末，吾悅廣場(chǎng)會(huì)員人數(shù)達(dá)到4917萬(wàn)人。

基本盤的穩(wěn)固帶動(dòng)收入繼續(xù)增長(zhǎng)。今年上半年，新城控股實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入為69.44億元，同比增長(zhǎng)11.8%；物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)毛利45.73億元，占公司總毛利由去年同期的57.21%提升至77.06%；毛利率達(dá)到71.2%，業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)率不斷走高。

需要強(qiáng)調(diào)的一點(diǎn)是，隨著商業(yè)的深度進(jìn)階，新城控股自2021年以來(lái)商業(yè)持續(xù)性經(jīng)營(yíng)收入大幅超過當(dāng)期利息支出，今年上半年該比例進(jìn)一步增長(zhǎng)至4倍。在業(yè)內(nèi)看來(lái)，在國(guó)內(nèi)大力提振消費(fèi)的政策驅(qū)動(dòng)下，未來(lái)商業(yè)板塊有望為新城控股帶來(lái)更大支撐。

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融資“搶跑”

地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)亦逐步企穩(wěn)。

上半年，新城控股根據(jù)市場(chǎng)變化和自身優(yōu)勢(shì)，積極調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，實(shí)現(xiàn)資金回籠和資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的高效運(yùn)轉(zhuǎn)，逐步重啟增長(zhǎng)，“相比簽約規(guī)模，公司更看重資產(chǎn)價(jià)值的守護(hù)”。

報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)合同銷售金額103.3億元，合同銷售面積133.5萬(wàn)平方米；實(shí)現(xiàn)回款金額118.84億元，回款率達(dá)到115.05%，有回款的銷售為公司筑牢資金底盤。另外，新城控股在穩(wěn)樓市方面不余遺力，截至6月末實(shí)現(xiàn)全國(guó)超 1.6 萬(wàn)套物業(yè)高品質(zhì)交付。

開發(fā)業(yè)務(wù)的高回款率及持續(xù)發(fā)力的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)使得新城控股的現(xiàn)金流水平更加穩(wěn)健。截至報(bào)告期末，公司在手現(xiàn)金余額為91.83億元，凈負(fù)債率為53.4%，繼續(xù)保持在低位；經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為2.86億元，連續(xù)數(shù)年為正。

債務(wù)端來(lái)看，截至6月末，新城控股期末融資余額為522.76億元，較年初壓降13.74億元，債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化；公司合聯(lián)營(yíng)權(quán)益有息負(fù)債降至25.82億元，相比年初再次下降6.91億元。

穩(wěn)定的現(xiàn)金流、協(xié)同的經(jīng)營(yíng)模式、清晰的降債思路也令新城控股在融資端實(shí)現(xiàn)“搶跑”。上半年，公司成功實(shí)現(xiàn)境內(nèi)外融資渠道的雙向突破，綜合融資成本保持低位。

例如，今年6月，新城控股母公司新城發(fā)展宣布，成功發(fā)行3億美元高級(jí)無(wú)抵押債券，成為近3年首家重啟境外資本市場(chǎng)融資的民營(yíng)房企；8月，新城控股成功發(fā)行一筆規(guī)模為10億元的中期票據(jù)，并獲得中債增全額擔(dān)保，總認(rèn)購(gòu)倍數(shù)2.28倍，票面利率為2.68％。

同時(shí)，依托吾悅廣場(chǎng)優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)基底與持續(xù)提升的運(yùn)營(yíng)實(shí)力，今年前6個(gè)月，新城控股新增以吾悅廣場(chǎng)為抵押的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸及其他融資約44.79億元。

左宇 攝

有融資，就有償債。在一眾民營(yíng)房企中，新城控股是為數(shù)不多堅(jiān)持“零違約”記錄的開發(fā)商。上半年，其已償還境內(nèi)外公開市場(chǎng)債券10.67億元，繼續(xù)保持每一筆債務(wù)提前或到期償付的良好記錄。

中金公司在近期的一則研報(bào)告中指出，新城控股在下沉商業(yè)市場(chǎng)中已形成競(jìng)爭(zhēng)壁壘，開發(fā)業(yè)務(wù)或在2028年前后徹底出清，將帶動(dòng)杠桿率與債務(wù)體量穩(wěn)步下行；上半年平均融資成本較年初邊際下降37個(gè)基點(diǎn)至5.55%，存量負(fù)債均價(jià)穩(wěn)步下行，有利于后續(xù)業(yè)績(jī)加速釋放。

其強(qiáng)調(diào)，新城控股已順利度過債務(wù)剛兌高峰期，“我們判斷公司后續(xù)在向不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)型過程中將重構(gòu)盈利模型，并觸發(fā)戴維斯雙擊（指在低市盈率(PE)買入股票，待成長(zhǎng)潛力顯現(xiàn)后，以高市盈率賣出的投資策略）。”

記者 劉一飛

編輯 曾莞