富力地產122億境內債重組，已有一只債券違約

在重組方案選項中，富力地產向債券持有人提供了5種方案。

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重組

近日，富力地產（02777.HK）通知其境內債持有人重組方案，就122億境內債重組方案進行投票，表決截止至10月10日。

據悉，富力地產本期重組涉及六筆境內債：“H16富力4”、“H16富力5”、“H16富力6”、“H18富力8”、“H18富力1”和“H19富力2”，全部未償債券本金余額合計約為122.05億元。

若議案通過，則富力地產本期債券全部債權人持有的本金兌付時間調整至2031年3月16日至2035年9月16日，每半年兌付1%，最后一期全額兌付。

在重組方案選項中，富力地產向債券持有人提供了5種方案，包括現金回購、以物抵債、應收賬款信托份額抵債和資產信托份額抵債。

富力地產稱，為穩妥推進本期債券本息兌付，現提請本期債券持有人同意本議案。

《小債看市》統計，今年4月23日富力地產“20富力地產PPN001”首次違約，違約金額9.95億元。

違約情況

三年前，富力地產開始將境內債展期，以時間換空間。

2022年8月，富力地產境內債停牌，完成了全部10只美元票據整體展期3-4年，金額合計49.43億美元，并支付20萬小額。

富力地產成為國內首家境內外債券全部整體展期的房企，8筆境內債合計金額135億元人民幣，加權平均到期期限從約4個月延長至3年以上。

2024年9月，富力地產尋求寬限期獲通過，原計劃在次年3月前制定重組方案。

2025年2月24日，富力地產債券開市起停牌，尋求將寬限期推遲至9月，次月寬限期議案獲通過，債券復牌。

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財務分析

據官網介紹，富力集團成立于1994年，總部位于廣州，已成為以房地產開發為主營業務，同時在酒店發展、商業運營、文體旅游、互聯網產貿、醫療康養及設計建造等領域多元發展的綜合性集團。

2005年，富力于香港聯交所主板上市，成為首家納入恒生中國企業指數的內地房地產企業。

富力集團官網

從股權結構看，李思廉和張力分別持有富力地產26.31%和22.44%股權，二人是共同創始人為公司實際控制人。

股權結構圖

2024年，富力地產總合同銷售額為112.3億元，銷售面積約83.81萬平方米；今年上半年累計合約銷售額約73億元。

在發生債務危機的這兩年里，富力地產未有拿地的動作，存量土地儲備也逐漸減少。

截至2024年12月31日，富力地產土地儲備為總建筑面積約5125.4萬平方米，其中總可售面積約3965.1萬平方米，分布在國內外87個城市和地區。

值得注意的是，富力地產城市更新項目資金需求量較大，且其三線及以下城市土儲面積占比較高，存在一定去化壓力。

從業績上看，受交付面積減少、匯兌損失增加、計提多項減值準備以及投資性房地產公允價值下降等因素影響，富力地產連續虧損。

2024年，富力地產營業額為177.01億元，同比下降51.15%；公司擁有人應占虧損為177.1億元；2025年上半年虧損40.46億元。

歸母凈利潤

截至2025年6月末，富力地產總資產2891.49億元，總負債2643.79億元，凈資產247.71億元，資產負債率91.43%。

近年來，由于持續虧損，富力地產的財務杠桿水平快速攀升。

財務杠桿水平

《小債看市》分析債務結構發現，富力地產主要以流動負債為主，占總負債比為94%，債務結構不合理。

截至相同報告期，富力地產流動負債有2480.98億元，其中一年內到期的短期債務合計975.94億元。

相較于短債壓力，富力地產流動性十分緊張，其賬上現金及現金等價物只有6.88億元，公司短期償債風險較大。

在備用資金方面，截至2023年3月末，富力地產銀行授信總額有1781.08億元，其中未使用銀行授信有1168.4億元，但這些額度為非承諾性銀行授信額度，其財務彈性一般。

授信額度

除此之外，富力地產還有非流動負債162.8億元，主要為長期借款，其長期有息負債合計69.3億元。

整體來看，富力地產剛性債務有1045.24億元，主要以短期有息負債為主，帶息債務比為40%。

從融資渠道看，除了借貸和債券融資，富力地產還通過租賃融資、應收賬款、股權質押以及信托等方式融資。

2020年以來，外部融資環境明顯惡化，富力地產籌資性現金流凈額持續凈流出，使得公司再融資壓力巨大，流動性承壓。

籌資性現金流

資金壓力之下，富力地產開始通過減少拿地、開放股權合作、資產處置等多種方式回收流動性，但進展較慢。

總的來看，富力地產銷售持續疲軟、業績連續虧損，對債務和利息的保障能力惡化；外部融資環境惡化，流動性異常緊張；資產出售進展慢于債務到期速度，償債壓力巨大。

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曾經“華南五虎”之首

1957年出生于香港的李思廉，大學畢業后的第一份工作是證券金融從業員，后來又慢慢做起了貿易，最后轉向房地產。

1993年，李思廉與張力以2000萬元資金攜手進軍廣州房地產業，成立富力的前身天力地產。

富力地產創始人李思廉與張力

后來，二人發現很多廣州老牌國有企業因舊城改造必須外遷，而這絕對是一個在市區獲取大塊平價土地做大眾化住宅的好機會。

1994年，李思廉和張力拆遷廣州嘉邦化工廠后，建設了名震一時的“富力新居”賺得第一桶金。

此后，富力多次上演“拆舊廠、建新房”的好戲，從較早的富力廣場、富力半島，到富力現代城，前后在廣州做的23個樓盤300余萬平方米樓面，半數以上都是市區舊廠房的拆遷地塊。

而令富力一夜之間名揚全國的“北京富力城”，原址則是北京起重機廠等五家老廠房所在地。

2002年，富力走出廣州，以32億元地價拍得北京住宅用地“標王”廣渠門外東五廠地塊，也就是現在的“北京富力城”，此項目拿地以后僅僅9個多月的時間，即以驚人的速度熱銷京城。

多年來，富力仍一直沿用“雙老板”制，這在國內房地產界可謂另類。在內部分工上，畢業于香港中文大學數學系的李思廉主管公司財務和市場營銷，張力則負責項目土地和工程管理。

2007年，富力與碧桂園、恒大、雅居樂以及合生創展被業界譽為“華南五虎”，然而近年來由于大手筆投資文旅和酒店項目，富力逐漸從中掉隊。

2017年，富力地產以199億元收購萬達商業地產旗下77家酒店資產，但酒店屬于重資產行業，被認為是直接導致其債務高筑的“罪魁禍首”。

2022年末，富力地產驚爆黑天鵝事件，其聯席董事長張力因在中國宴請美國舊金山前公共事業部主管及為其提供酒店住宿而被指控涉嫌行賄。

2023年6月，據市場消息稱，張力同意從倫敦被引渡到美國，他將面臨涉嫌行賄的刑事指控。