誰做小區資金的“決策代理人”更靠譜？

文：春風 萬物云拂柳雜談

最近，“業委會代收物業費”、“建立共管賬戶”、“提高信托制、酬金制合同比例”儼然成為行業輿論場的話題焦點。似乎只要讓“代表業主”的業委會抓住小區的錢袋子，住宅物業問題就能迎刃而解，物業公司存在意義都被推進議程設置的邊緣。

物業公司陷入如此窘境，禍根還在自己。初入資本市場，個別公司竟披露出35%以上的毛利率，由此惹來上上下下的羨慕、嫉妒、恨，甚至行業協會與部委討論行業發展時，都會遭遇被質疑的尷尬。此后，經濟下行、房價下跌、自媒體野蠻生長、流量平臺制造信息繭房，加之物業公司服務水準良莠不齊，共同塑造了如今“物業公司不可信”的輿論印象，而在水面之下，當年的高毛利公司已開始虧損，行業平均毛利率也回歸到理性水平，且仍處于下行趨勢。

當下，被“民意”裹挾的行業，正在考驗建章立制者的智慧。7月15日召開的中央城市工作會議中提到，基層治理是一個重要命題。一招妙俗，或許牽動全盤，遂呈以下觀點供參考：

01

不以100%業主繳納物業服務資金為前提，酬金制和信托制并不會讓小區變好

酬金制也好，信托制也罷，100%預繳物業服務資金以及相應法律制度、配套罰則，才是破解物業行業亂局的銀色子彈。海外酬金制大多有法律約束兜底，設施服務酬金制是因為單一客戶100%交費。然而，目前中國住宅物業費平均收繳率僅為76.3%。

“搭便車”是社會普遍心理，如果不通過某種高效率的管理動作，“無序”必然帶來社區的“公地悲劇”。這背后是一個樸素的靈魂之問，當20%人不（遲）交費時，誰負責墊資確保服務的一致性？信奉信托制、酬金制的代表們說，小區越來越差，會激發業主自發解決問題，這顯然既不符合國情，也不符合人性。 “國際五大行”不約而同地選擇戰略放棄中國住宅物業市場，正是因為解決不了堅持“酬金制”與收不來物業費之間的矛盾。

真正的酬金制本質是以項目為中心運作，欠費業主侵害的是全體業主利益，而物業公司既無追繳權力，更無墊資意愿。此時，如何單靠業委會解決資金短缺、應急管理事件？

因此，一旦出現酬金制項目出現資金缺口，必然陷入項目變差→拒繳者變多→缺口更大的惡性循環。

02

業委會主導資金管理、向業主分發公共收益的行為并不可取

近期，有地方政府擬推動業主主導資金管理試點，此舉或能在特定小區紓困見奇，但并不適合普遍推廣。業委會腐敗案例已屢見不鮮，例如，今年落網的恩施某前業委會主任五年間挪用公共收益40萬元，換屆后潛逃，最終獲刑1年。（）現階段，為了防范業委會資金風險，零基礎構建內控機制絕不會比物業公司直接管理效率高。另外，數千億的物業費收入轉為數千億的物業資金集合，背后的稅收、資金安全問題也值得前置研判。

由幾位業主代表組成的業委會組織，目前并無信用機制約束，隨時可能辭職卸任、賣房搬家。如果業委會主導資金管理，自然更傾向于通過短期行為博取業主認同，分發公共收益就是典型代表。然而，公共收益本應用于房屋本體與設備設施的修繕——該收益屬于不動產本身，而非當下不動產持有人。用于房屋本體，不論誰持有不動產，所有產權人、全體業主均可受益；反而，則無法保證集體權益的一致性。

更重要的是，隨著小區樓齡增加，基礎設施維護資金需求量必然越來越大，分發公共收益正在透支小區“養老金”。例如，今年3月，長沙某小區發生火災，消費加壓設備卻因資金短缺已癱瘓半年，然而，該小區自2019年起已經陸續向業主分發近百萬公共收益。（）

03

包干制背后的公司制是歷經百年錘煉后的信用機制

從經濟學的角度看，之所以要讓企業與資金管理權形成強連接，是因為公司的核心價值不僅在于提供專業服務，更在于其背后踐行百年的“公司制”背書，這意味著：企業是物業服務場景中唯一具有法人責任能力、專業技術儲備與應急響應體系的主體。

百年經驗告訴我們，企業需要守法并追求經營效率與品牌聲譽，能夠通過現金池調節替個別物業費欠繳人墊資、形成利潤儲備未來發展資金與歷史風險補償。更重要的是，無論從法律規定還是作業規范上，企業都在應急管理上負有剛性責任。面對電梯故障、消防隱患、極端天氣等突發事件，企業的快速決策與資源調配發揮著不可替代的作用。2015年天津港大爆炸中，萬科物業在將業主疏散至安全區域的同時，向受災區逆行留守項目、加裝防盜網保護業主財產安全。實際上，當緊急情況發生，“墊資”、“墊人”是企業在大是大非面前的公益選擇。

業主們對公共資源收益透明、權利歸屬業主的訴求是很簡單的事，政策法規制定者與企業間不斷完善相關的法律法規、行業公約，約束企業合法經營，而非走向由業委會直接管理管理資金的極端。因為，起碼在現階段，我們尚未編織好關住業委會權力的“籠子”，物業公司還是小區資金決策人的更好選擇。

北京市在物業政策方面走在前列，其重要法門之一，是組織各級領導干部學習物業法律知識。對基層治理的多方參與者來說，在簡章立制前、建言獻策前、看短視頻前，至少也應心里有桿秤。或許，理性的聲音也會讓平臺更多推薦那些以法律為準繩的內容。

拂柳雜談：此專欄不為追逐熱點，只愿在這片機遇與挑戰并存的土壤中，開辟一方冷靜思考、真誠言說的園地。在這里，我們關注政策的深度、探究行業的趨勢、剖析現實的矛盾，回歸物業服務的初心。