內地樓市的焦慮感，比香港更窒息。

+湯姆本人微信：Tomgangfang1

湯姆陪你買房的第17天：

南北兩重天

過去幾年，房地產是兩岸三地繞不開的話題。

我很少說內地的樓市，此次動筆，是源于一些觀察與啟示，想和大家分析兩地的房地產狀況。

大環境一般，究竟，誰更慘。

自2021年高位回落以來，香港樓市一度下跌近三成，市場信心跌到谷底。

作為一名在一線市場觀察者，我親眼見證了大量買家在糾結、觀望甚至徹底放棄購房之間的掙扎。

彼時，“香港樓市完了”幾乎成為社交網絡上的集體悲觀共識。

然而進入2025年，香港樓市卻出乎意料地逐漸回暖：

成交量創四年新高，房價實現連續四個月反彈，租金水平更是攀升至六年來最高點。

我比許多媒體更早察覺到這一轉變：

業主不再大幅降價，買家決策速度明顯加快，一些熱門新盤甚至再現開盤即排隊的場景。

與此同時，我身邊的許多內地朋友仍在為房產難以變現而困擾，甚至不再將買房納入討論范圍。

2025年1-7月全國商品房銷售面積同比下降8.7%，銷售額同比下降9.2%。

一個真正的“南北兩重天”格局正在形成。

同樣經歷過下跌，為何兩地走向完全不同？

這背后，是政策、經濟、供需以及市場心理多重因素交織的結果。

我將從幾個關鍵維度出發，嘗試剖析這場樓市“分水嶺”的深層邏輯與未來走向。

希望能給你們一點啟示。

政策取向：快與慢的差別

房地產從來都是政策市。

香港的政策反應很快。

2024年，政府幾乎一夜之間全面“撤辣”：

取消三大印花稅、降低非永久居民的購房門檻、提高按揭成數。

這些措施釋放的信號很明確：港府愿意托底市場、恢復流動性。

當然，市場沒有立刻轉熱，但的確在短時間內穩定了信心。

我接觸到的客戶中，不少人正是因為門檻降低，才重新開始考慮買房。

有人說：“不是一定要買，但至少感覺政府不會任由市場下滑?！?/strong>

相比之下，內地政策更謹慎。

放松限購、降低首付、調利率，這些措施都像是慢動作執行。

即使2025年下半年出臺了利率下調和3000億紓困基金，力度也偏向“維穩”而非刺激。

說白了，香港敢“托市”，內地更想“穩市”。

效果，自然完全不同。

經濟環境：冷熱不一

樓市背后是經濟，而經濟壓力往往決定了購房者的底氣。

香港這兩年經濟持續復蘇。

2025年第二季度GDP同比增長3.1%。

金融市場更是一枝獨秀：

上半年港股總市值突破42萬億港元，IPO集資額全球第一。

大量資金流入，部分自然流向房地產。

一些名人和企業大手筆入市的消息頻繁出現。

他們直接以千萬、上億港元的價格在核心板塊進行大額購置。

這些大手筆不僅體現了資本對香港樓市的信心，也在無形中拉升了市場預期。

而內地情況嚴峻。

制造業和出口承壓，部分企業裁員降薪，居民收入增長乏力。

生活成本高、房價仍在高位，年輕人對買房產生焦慮。

很多人選擇租房，把購房的夢想暫時擱置。

所以，香港買家敢出手，是因為政策、資本和市場信心提供了支撐；

內地買家觀望，是經濟壓力和心理負擔疊加的結果。

供需關系：緊和松

香港的供需矛盾長期存在。

未來三到四年預計新供應十多萬個單位，但遠遠跟不上新增需求。

尤其是“高才通”政策帶來的變化，我感受深刻。

不少新來港的客戶，落地后問的第一個問題往往是：“哪里可以買房？”

即便當下不立即入手，隨著日后子女來港面臨入學，他們大多也會進入市場，完成置業計劃。

截至2024年底，已有超過7.5萬名高才及其家屬來到香港。

這一群體所帶來的住房需求不僅是剛性的，更具有明顯的可持續性。

數日前發布的施政報告中，特首李家超先生再次強調“搶人才、留人才”的政策方向。

未來，不僅是內地高才涌入，香港或將迎來更多元、更國際化的高層次人才。

內地的樓盤則是供過于求。

全國二手房掛牌量超過700萬套，三四線城市庫存壓力尤為明顯。

人口增速放緩、年輕人轉向租房，疊加經濟壓力，使得“房子賣不掉”成為普遍痛點。

香港缺的是房子，內地缺的是買家。

市場情緒：信心與觀望

房地產不僅是資產，更是心理學。

香港市場的信心正在修復。

過去一年，從各專家的信心指數到社交媒體的討論氛圍，都在慢慢從“唱衰”轉向“理性樂觀”。

成交活躍、吸引更多資金入場，也進一步形成正反饋。

有的客戶的邏輯很簡單：“反正已經跌過三成了，現在再不買，以后可能貴。”

而內地市場的情緒卻相對壓抑。

房價連續三年下跌，“買漲不買跌”的心理讓購房者愈發觀望。

就算開發商給出再大的折扣，很多人還是搖頭：“等等吧，說不定還會更便宜?！?/strong>

這種心理差別，直接決定了市場的走勢。

一個市場越熱，越能形成正反饋；另一個市場越冷，越容易陷入負循環。

未來：分化可能是常態

我個人判斷，這種分化不會在短時間內消失。

香港的房地產，有國際金融中心的支撐，有美元資產的屬性，再加上土地稀缺，這是內地城市沒法復制的優勢。

只要有資本要找避險的地方，香港樓市就會有支撐。

內地的房地產則進入一個“重構期”。

它仍然是重要產業，但不再是全民致富的唯一途徑。

更多人會把房子當作生活空間，而不是投資工具。

要從全民炒房過渡到“居住+改善”的階段，需要很長的過程。

人口結構、城市分化、觀念轉變，這些問題短期解決不了。

所以，香港樓市可能走向修復和穩健，內地樓市則進入漫長的轉型期。

有形的城市化或可彌合差距，但無形的地域差異卻塑造了格局。

當然，我不認為香港短期內會重現過去那種瘋狂的漲勢。

土地供應增加，全球經濟也有不確定性。

但香港樓市依然具備獨特的價值。毋庸置疑！

作為在香港一線跑盤的人+香港的內容創作者+內地背景出身的人，我常常覺得自己像站在兩個世界的交界處。

一邊要不斷確信香港的房地產一定會好起來，另一邊是內地朋友口中“房子賣不掉”的無奈。

市場沒有絕對的好壞。

香港的回暖，也許只是跌到一定程度后的自然反彈；內地的低迷，也可能是轉型必須經歷的陣痛。

我能做的，就是把這些見聞記錄下來。

我更愿意把判斷留給時間作答。

讀完這些中港樓市的差異，你是不是心里也有一堆問題？

別猶豫，加我微信，我一一幫你分析，告訴你現在最值得關注的機會。

而且，我有兩個公眾號...

專業號丨港房湯姆

生活號丨湯姆港房

港島

區域分析：丨丨丨丨丨丨丨 丨丨丨

一手樓盤分析：丨丨丨丨丨丨丨 丨

二手樓盤分析：丨丨

九龍

一手樓盤分析：丨丨丨丨丨丨丨 丨丨丨丨丨

二手樓盤分析：丨丨丨丨丨丨

新界

一手樓盤分析：

丨丨丨 丨丨丨丨丨丨丨丨丨丨丨丨

二手樓盤分析：

其他