1.海通拿地遠比先烈便宜，球墨喜迎價格重構；2.奧體西路明日正式通行，泉城路10月中旬啟動改造

最近新聞比較多，只能做個大雜燴給大家看看。

01

球墨板塊的房價即將迎來重構，新房性價比急劇提升，二手房業主再次瑟瑟發抖，這種重構并非源于輿論，而是源于實打實的土拍成果。

我們先簡單回顧下其他先烈們的戰果：

2018年9月，海信8.2億拿下2塊住宅用地1塊商服用地，住宅容積率1.6、2.1，分別對應的成交樓板價為9300元/平，8900元/平。（翰墨府）

2020年8月，龍湖以超18億拿下了6宗捆綁地塊（含商業），住宅最高樓面價7909元/平。

2020年11月，碧桂園近9億拿地，樓面價8306元/平，還需要代建約7200平的安置房。（鳳凰壹品）

這就是球墨板塊的巔峰時刻，后面的地價越來越親開發商。

像2023年雍泉府的地價，歷控和建發僅花費了區區5591元/平的樓面價就收入了囊中。

這梳理這些土拍價格的時候，比較有意思的是中電建。

2023年，中電建在土拍市場上殺紅了眼，接連擊敗中海、華潤、保利置業、建發、中電建和海信、瑞馬共7家企業的角逐，最終經過241輪較量，被中電建以69486萬元的價格收入囊中，樓面價9626元/㎡，溢價率53.1%，容積率2.8.

時光荏苒，您猜怎么著，馬路對面今兒剛拍了2塊地，在地圖上粗略顯示是這樣，被海通底價成功拍下，連個對手都沒有...

這兩塊地在月份還得到了相關部門的推介，兩塊地的屬性分別為建面25864、容積率2.1、樓面價5393元/平；建面5003、容積率1.5，樓面價3472元/平。

看圖都能看明白，如果現在土拍，中電建能雙份海通地塊，容積率還能從2.8降到2.1。

看了最新消息，現在的國譽鳳啟270萬就可以買170的大宅了（單價不到1.6）......

說起海通的話，確實有深耕泉城的決心，作為東營來的開發商，在不長的時間里已經有了兩個項目了...

除了海通以外，萬虹縵云府也正在蓄勢待發，畢竟樓面價僅5948元/平，容積率僅有1.7，也屬于開盤在即的狀態了....

現在的市場環境，我都能感到一絲蕭瑟。

在過去這種土拍信息，我的朋友圈一大堆發的，而時光荏苒的現在，發類似的土拍信息的人都沒多少了，我也沒法子粘貼復制，而現在也得打開計算器咔咔算賬了。

很多人喜歡問什么樣的房子堅挺，我只能說配套完善、周邊沒有砸盤、開發商還能釋放點利好信息的，這樣的盤能在當下更加堅挺一些。

比如銀豐玖璽城這樣的，這幾天看著盒馬也開業了，最起碼有利好在這里鎮著，周邊新盤價格也不低，房價也有所依照。

最后說一句，如果你打算近期在球墨買房，可以重點關注我提到的兩個盤，一個是萬虹縵云府，另外一個就是海通。

這個板塊還是蠻成熟，這兩個開發商也都屬于腳踏實地的那種，可以關注。

02

從網上看到奧體西路這塊可以嘗鮮運行了，包括最近很多航拍的視頻也證實了這件事，可以說是球墨和張馬屯近期最大的利好了,對濟南的交通提升力度也非常強...

官方消息是29日零時正式開放通車，大家及時更新導航。

還有是我個人非常關注的一件事，也是設計泉城路的改造，這件事從去年就有相關消息流出，馬上10月中旬就會啟動改造。

我看了很多報道，包括相關的智能站臺、步行道路、路面材質等等，好多地方都會躍升。

有一說一，這些年的泉城路確實稍顯落寞，我前幾天去泉城路溜達，相較于過去客流依然密集，但是讓大家停留的容器相對較少，反而是路邊獻唱的跳廣場舞的比較熱鬧。

另外個人想提個建議，能不讓這些開花車的大爺們在泉城路倒著開車嗎？

確實挺危險的，畢竟多數人也不想下車說一句老出色的孩子...

硬件人文這塊都得跟上好吧...

下面是相關媒體的原文，重點加粗了，原文有刪減。

8月27日，泉城路品質提升項目設計方案專家咨詢論證會召開，7位來自全國城市規劃、交通工程、景觀設計等領域的專家，圍繞方案展開了深入研討，指出了針對性的優化方向。

聚焦泉城路作為“濟南文化展示窗口”“泉城特色商業文化街區”的功能定位，深入挖掘歷史文化內涵，打造既時尚現代又內涵豐富的個性化特色街區，讓泉城路更具“標簽化”，避免“千街一面”。聚焦泉城路的交通功能，在細節優化上做文章，將泉城路北側現有公交站改造為港灣式停靠站，減少公交車停靠對主線車流的干擾;同時設置綠化隔離帶，引導行人通過信號燈控制的人行橫道或規劃天橋過街，兼顧安全與通行效率。

針對方案優化過程中涉及的行道樹遷移問題，經與相關部門開展多輪研討論證，通過對港灣落客區的位置優化以及合理縮減青龍橋公交站臺長度等方式，將原方案中的遷移計劃進行優化調整，同時制定行道樹修剪方案，進一步提升道路沿線綠化景觀的整體美觀度。作為此次品質提升各界最關注的問題，泉城路路面材質的選擇，也在充分征求各方意見、充分尊重民眾意愿、充分綜合論證的基礎上，最終確立了“保留特色，優化提升”的施工方案，繼續沿用標志性的大理石路面，增強石板的抗壓能力與穩定性，改進石板鋪設工藝，既留住城市記憶，又適配現代交通需求。

改造不僅要“修道路”，更要“塑氣質”。在景觀提升上，方案將慢行系統與商業前區深度融合，通過連續綠化、休憩空間引導人流，激活沿街商業氛圍;同時對泉城路沿街建筑進行分類設計，重點優化1-3層立面，讓街道輪廓線既延續古城街巷的溫婉節奏，又彰顯當代濟南的開放氣度。未來，泉城路上還將構建一條主題文化軸線，打造泉水詩詞座椅、直飲臺、市井場景等小品，將《老殘游記》中的品茶畫面與排隊打泉水的生活記憶具象化;打造泉水形態的鋪裝紋理、燈具等，形成可感知的文化線索，全方位呈現濟南泉水文化。

泉城路的智慧化建設不僅是“布設備”，更是“創場景”。在智慧策略引領下，智慧燈桿、智慧公交車站與智慧商亭等設施廣泛布局，集成信息發布、環境監測、安全監控及便民服務等功能，成為街區智能感知網絡的重要節點，重塑消費者“容易來、方便買、舒服游”的全流程體驗，讓科技設施與文化傳播深度融合，使泉城路在智慧創新中延續古城文脈，彰顯濟南的時代活力。

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