曾經的千億閩系房企，把“現金奶牛”擺上了貨架

寶龍地產，已經被逼到了絕境。

10月13日，寶龍商業一紙公告揭開了母公司寶龍地產的債務困局。

為推進境外債務重組，寶龍地產將寶龍商業擺上了貨架——

擬通過出售、質押寶龍商業股份籌集4000萬美元現金；或直接轉讓不超過32.4%的股權抵債。

若選擇后者，寶龍地產對寶龍商業的持股將從63%驟降至30.6%，徹底失去第一大股東地位。

這場“兒子救父”的戲碼，背后是寶龍地產長達近兩年的艱難重組之路。

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二次重組，31%持有人已簽署

作為閩系房企債務重組的典型樣本，寶龍地產的自救歷程充滿波折。

早在2022年7月，寶龍地產稱第四批2022年票據的所有尚未償還本金額約2129.4萬美元及其應計利息尚未償還，首次宣告境外債務違約。

一年后的2023年11月，寶龍地產宣布無法支付1591.625萬美元票據利息，再次構成違約。

這次違約也徹底暴露其債務困境，成為后續整體債務重組的導火索。

2024年2月，寶龍地產推出首份債務重組框架，方案內容包括現金償付、強制可轉換債券以及新票據等。

同年10月，約89%參與債權人加入重組支持協議，12月重組計劃獲法院批準。

但2025年2月，法院駁回其延長重組截止日期的申請，原重組計劃失效，全資附屬公司寶龍維京還因1.99億美元未償票據被申請清盤。

2025年4月，寶龍地產委任中國國際金融香港證券為獨家財務顧問重啟重組，半年后達成二次重組協議。

新協議提供五個選項：質押或出售寶龍商業股份籌4000萬美元；轉讓不超過32.4%寶龍商業股權；發行不超過12億美元強制可轉換債券；發行相當于申索額50%的新中期票據；發行不超過5億美元新長期票據及新貸款。

與首次重組相比，此次現金比例降低，更多依賴寶龍商業資產變現，債務期限也進一步延長。

二次重組策略的不斷調整，也側面反映出其財務狀況的持續惡化，迫使公司不得不動用上最后的核心資產。

10月13日，寶龍地產就境外債整體解決方案的重大進展發布公告，公司已與約31%的債務持有人簽署重組支持協議。

為推進整體解決方案的成功實施，寶龍地產在公告里也呼吁所有尚未簽署重組支持協議的計劃債務持有人盡快加入。

2

業績滑坡，寶龍地產陷債務泥潭

從躋身千億房企行列到債務重組的屢屢受挫，寶龍地產自身業績的持續惡化。

2021年，寶龍地產合約銷售額達1012億元，成功躋身千億房企。

但隨著行業下行，其業績急轉直下。

截至2025年上半年，總借貸達561.11億元，流動負債高達275.98億元，而其賬上總現金僅73.27億元，資金缺口超200億元。

另有賬面總值約228.43億元的債務已違約或交叉違約，且2月境外債務重組計劃曾因未達成協議而失效，引發債權人申請清盤全資附屬公司的連鎖反應。

銷售端同樣慘淡，2025年前三季度合約銷售總額僅54.31億元，同比暴跌44%，近乎腰斬。

虧損問題也日益嚴重，自2023年起陷入虧損，截至2025年上半年，兩年半時間累計虧損110.7億元。

資產處置接連碰壁，也徹底堵死了寶龍地產的求生路。

上海寶山寫字樓等優質資產出售計劃，因商業地產市場低迷多次夭折；福州永泰地塊被政府收回、廣州蕭崗地塊重回市場、南京多項目陷入長期停工……

絕境之下，寶龍商業成了寶龍地產手中最能拿得出手的具變現價值的資產。

3

賣子救父，寶龍商業擺上牌桌

在寶龍地產陷入債務泥潭之際，寶龍商業憑借穩健的運營與健康的財務狀況，成為其最后的“救命稻草”。

作為內地首家輕資產商管運營服務商，寶龍商業在行業寒冬中表現還不錯。

銷售業績上很亮眼，上半年實現營業收入13億元，歸母凈利潤1.83億元，經營性現金流2.22億元，同比增長了52.8%。

財務健康度更是領先，寶龍商業現金及銀行結余約為42.85億元，無任何計息借款，財務狀況較為穩定，流動資金充裕。

截至2025年6月30日，寶龍商業在管商業項目97個，在管面積1106萬㎡；簽約項目129個，簽約面積1424萬㎡，長三角區域項目占比達70%。

但這份優質資產卻成為母公司的“提款機”，2022年寶龍商業曾計劃以8.68億元收購上海辦公大樓為母公司“輸血”，后因爭議終止。

如今，寶龍地產再次將其股權用于抵債，以換取重組空間。

當優質子公司被剝離，寶龍地產或許能換得短暫喘息，卻也失去了穿越周期的核心籌碼。

對寶龍而言，此次重組若成，不過是“以未來換當下”；若敗，則可能引發連鎖清盤，成為又一標志性暴雷案例。

而對行業來說，如何避免“優質資產耗竭式化債”，或許也值得去思考。

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