西安四代宅，得房率高的嚇人？200萬買曲江老小區蠢嗎｜房哥問答446期

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問答446期

問：西安四代住宅，最大贈送面積規定是多少？

答：沒有規矩不成方圓，原本贈送對買房人是件好事，但現在各家內卷，根本不清楚贈送的上限，反而導致大家觀望，都想等那個最優解，都不愿意吃虧。

四代住宅的的得房率比拼，也從100%,130%,141%，再到夸張的160%，甚至一些豪宅，還要做客廳六米挑空，贈送面積驚人。

贈送面積，也從最開始的小露臺，大露臺，環抱露臺，再到現在室內多個房源贈送，買139㎡，享受200㎡面積。

西安各個區的贈送規定也不統一：

比如曲江新區，陽臺贈送比例10%，進深小于等于2.4米，露臺贈送無面積要求，每戶僅設置一個露臺，露臺進深不應大于2.4m。

高新區范圍，陽臺增贈送比例6%，進深無限制，露臺贈送，同一戶型南北向均可設置露臺，無數量要求，露臺進深無具體要求。

還有港務區，陽臺贈送比例10%，進深小于等于2.4m，125㎡以上改善型戶型可設置露臺，且每戶僅可設置一處露臺，進深無要求。

航天新城范圍，陽臺贈送比例6%，進深小于等于2.4m，露臺按裝飾構件報建，單層露臺總面寬小于總面寬的1/2。

最寬松的是西咸新區，高品質住宅獎勵容積率，A+級≤15％容積率獎勵、A級≤12％容積率獎勵，同時鼓勵四代住宅，空中花園等戶型創新，因此贈送也是最夸張的。

但最近起，全國多個城市已經開始對露臺尺寸和的得房率限制， 《西安市“好房子”住宅項目設計方案審查技術指引（試行）》，明確提及：露臺進深不宜大于2.4m，也是約束的開始。

問：19年聽勸買全運村，不想高房貸，總價140萬換小面積怎么選？

答：確實是聽勸，趕上了西安和港務區城建發展的紅利，全運村在過去五年，也算港務最成功的小區之一，地段，交付，學區，房價，熱度長期在第一梯隊。

但當年為了搖號，為了上車，為了投資，跟風高杠桿的，也不在少數，如今想降低負債，賣掉全運村，換小面積自住，也是情理之中。

華潤紫云府，泛悅城，綠地新里城三選一，綜合品質最高的是華潤。

整個港務大道以東，紫云府，港悅城，潤璽臺，百畝大盤，華潤一家獨大，形成了完整的奧體公園，地鐵14號線，陸港五小配套，生活還算方便。

華潤的小區交付品質也都不錯，目前 港悅城還有小面積加推，性價比也挺高。

泛悅城和綠地新里城屬于政經板塊，靠近三號線終點站，對面還有百畝大盤招商城市主場，整個片區品質最高的是招商，雖然過了秦漢大道，但小區素質明顯高于綠地，電建，陸港和中鐵。

港務區二手房很多，現在降價的也很多，差異主要在奧體和非奧體，以及交付好的中糧，綠城，保利，華潤和其他。

問：當下西安，買二手還是買新房，適合賣還是買？

答：屁股坐的地方和立場不一樣，答案就不一樣，目前的西安，新房主打四代住宅，高贈送，剛需豪宅化，比同區域新房會貴，但小區檔次都很高。

二手房主打性價比，每個月平均7000套以上的成交，需求挺火，前提是降價才有銷量。

雖然大家都在降價要銷量，但新房屬于加會所，做四代，給贈送的變相降價，二手就是降價賣，九折起步，著急的七折也能談。

對于自住的群體，相同預算內，買新不買舊，新小區在戶型，居住環境，小區檔次上確實更高，很多人看完新房，二手就買不下手了，對于低預算，或明確的學區房需求，二手性價比高，學區穩定，就單純自用，也不用羨慕新房。

事實上，西安的200萬是一道分界線，向下二手的天，向上新房的天，預算決定選擇，當下不適合賣，尤其是降價硬賣，適合買，選擇五花八門。

問：27年上小學，200萬買曲江，還是300萬去港務？

答：首先，不用在意別人說什么，月供是你自己還，房子是你自己住，別人出言不出錢，讓他閉嘴就好，說三道四的拉黑就行。

既然是學區房，核心還是小面積，控總價，畢竟就九年時間，后期很大概率還要置換，花太多成本不太合適。

要選房，先問房，要賣房，先聊房，市場泥沙俱下，和房哥聊聊，補全信息差，不再走彎路。

（一對一私聊房哥答疑）

浐灞一小，對應的西大附中浐灞中學，就算區域內還不錯的學校，不想折騰的話，就地在這里上也挺好。

去港務的，很多看重鐵一陸港的名氣，附近的二手房，小面積為綠城全運村1-4期，大面積為涵碧園，荷風苑，中糧奧體壹號等，屬于兼顧改善，同時上學，對普通家庭月供壓力不小。

備選方案是高新陸港，初中招生跨過了歐亞大道，在奧體可以看華潤未來城市，向東可以看融創時代奧城，中冶奧體云璟，單價15000+都有房可選。

去曲江屬實沒有必要，都知道曲江是素質教育出名，一小家長在周邊也不是一般家庭，與其在一小，不如曲江二期三小，四小，區別不大。

200萬的學區房，目標要明確，城北方向，就圍繞經開第一學校，經開一小，一中，鐵一陸港，高新陸港看，城南方向就去高新了，預算不多，更不要挑花眼了。

問：總價120萬，三號線科技路上班，小三室，父母住？

答：需求明確，但預算不高，還要小三室，要么老，要么小，要么只能非高新，比如大寨路，西三環，甚至八號線換乘三號線，去城西土門。

小三室這種產品，基本是2018年以后才普及的，過去要么90㎡兩室，要么120㎡三室，很少有小三室，以面積100㎡為例，可接受單價就是12000+。

再低就是老房子，房齡超過15年的，比如新西藍一期，旺座國際對門，房齡近20年，目前單價只要8200+，130萬總價能買155㎡大三室。

次新房小三室集中在大寨路，比如華洲城熙悅都，90㎡小三室，單價15000+，總價140萬左右。

銘城國際社區，117㎡三室，單價11000+，總價130萬左右，中航華府88㎡三室，單價15000+，總價130萬左右，恒大城93㎡三室，單價11700+，總價110萬左右。

上述的都是掛牌價，實際成交價都能談，起步九折，重點關注大寨路沿線，算是這個預算內的最優解。

問：總價250萬，高新學區房買三初還是第四完全中學，或高三CID？

答：高新初中的學區房看似多，選擇卻有限，頭部的高新一中要指標，逸翠園要指標。

其次是新建學校，一校，二校反饋一般，三初重點班挺好，學區房班太多，今年已經分流一部分到第四完全中學，四校反饋不錯，但周邊金泰，保利，萬科房價不低。

不看好高新三期，但高新十一初反而是很多家長重點選擇，周邊中海學仕里的銷量穩定，250萬左右能夠到最小面積的三室。

第四完全中學主要服務軟東，也是新建學校，今年納入高新 一中“名校+”教育聯合體，暫沒有出成績。

（來源：高新區第四完全中學官微）

但仔細看三初，四校，四初，四完，五初，十一初等等，都是新建校，家長的認可差異，除房價外，就來源于一中扶持力度區別。

但更關鍵的是，不管哪個學校，根據入學成績，都是分班教學，最終決定師資的其實還是生源成績，不用過分糾結在學校差異上，還需關注房子本身，畢竟居住環境也很重要。

三初周邊老房子，小公寓，比如領先時代廣場，萬科金域國際都上三初，低總價解決，哪怕留出預算租房陪讀，四完范圍， 科技路以南，科技八路以北，西三環以東，丈八北路以西都是學區范圍，輻射整個軟東。

低預算買三初，中等預算買四完，高預算看四校，十一初。

問：曲江漢華城房子要賣，客戶很少，怎么辦？

答：從成交量看，西安二手房雖然降價，但還是很多人買單的，九月份網簽仍有7570套，整個三季度也有23621套，相當穩定，200萬總價以內，學區房仍只成交重點，畢竟剛需在意的就是學區。

熱門小區及學校包括：

經開方向：經開第一學校，經開一小，一中，典型社區海璟臺北灣，綠城桂語蘭庭。

港務方向：鐵一陸港，高新陸港，典型社區綠城全運村，中糧奧體壹號，華潤未來城市。

高新方向：高新三初，四校，十一初，典型社區領先時代廣場，保利天悅，金地新理城，中海學仕里。

比較難賣的主要是大面積，純改善的小區，比如航天，軟件新城范圍，房東單價一降再降，但總價仍逼近400萬，能接盤和有意向的人太少了，反而是曲江二期，金乎沱地鐵口附近小三室，降價都好賣。

如果降價已到你心理極限，仍然沒有人看，到底是中介沒有維護到位，沒人給你誰，還是確實房子或太大，或太老，或商業公寓性質，曲江范圍內，價格合適，還是看的。

如果也維護到位，價格也可以，房子也沒有明顯問題，確實是市場原因，那就再等等，看明年三月以后的行情，擇機出售。

問：保億在西安的口碑怎么樣？

答：能關注這里，主要是因為團結片區，保億潤園面世了，最大160%得房率吸引了不少人。

作為杭州的民企，保利在91年從零售起家，再到家電代理，01年開始做地產，屬于項目不多，小眾精品的開發商，即便是高周轉最兇的2019年，保億的年度業績只有200億。

保億進西安已有20年時間，最早的小區是大明宮的風景大院，都是四層的洋房，最出名的是鳳城七路的風景御園，市府板塊的高端盤，上一次拿地是7年前，在漢城湖旁邊開發保億公園印，清一色大面積。

最新的就是今年未央團結片區拿地的保億潤園，與綠汀芳菲門對門，戶型確實不錯，贈送也很夸張，周邊競爭非常激烈，綠城，保億，龍翔，招商各有賣點。

從過往保利的小區看，交付表現和物業維護都還不錯，屬于不出名，但周邊業主還是很認的，和種頭部相比，品牌溢價，業主基數差很多，但小而美也是發展思路，至少不用擔心高周轉帶來的降標簡配。

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作者：Kikyo

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