北京樓市：很多人都被套牢了，買(mǎi)房別瞎選…

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買(mǎi)房賣(mài)房問(wèn)題 可私信提問(wèn)

這兩天接待了一位比較特殊的粉絲，一開(kāi)口就說(shuō)“不是自己住，想給孩子看看房。”

大概情況是孩子在北京大廠做互聯(lián)網(wǎng)，眼看要談婚論嫁了，可阿姨心里一直打鼓，大廠的35歲中年危機(jī)像塊石頭壓著她，到底該給孩子在北京買(mǎi)房，還是回天津老家買(mǎi)，她拿不定主意。

阿姨說(shuō)手頭現(xiàn)在能給孩子湊300萬(wàn)支持，天津買(mǎi)基本上可以入一個(gè)南開(kāi)比較不錯(cuò)的次新，自住+學(xué)區(qū)一步到位，北京買(mǎi)的話，這點(diǎn)錢(qián)頂多夠個(gè)首付，后續(xù)房貸還得孩子自己扛，她又怕孩子壓力太大。

其實(shí)這位粉絲的問(wèn)題，真的很典型，為人父母，一輩子為孩子操碎了心，從上學(xué)到工作再到買(mǎi)房，每一步都想幫孩子鋪穩(wěn)路。

聊透了她的顧慮和家里的情況后，我大概捋了2個(gè)方向，也算是我的一點(diǎn)建議。

第一，也是我一直跟粉絲強(qiáng)調(diào)的：結(jié)婚買(mǎi)房，一定多聽(tīng)聽(tīng)孩子們的想法。畢竟房子是小兩口住，往后的日子也是他們過(guò)。現(xiàn)在的年輕人跟咱們那代不一樣，有的寧愿日子過(guò)得輕松點(diǎn)，也不想被房貸綁住；有的認(rèn)準(zhǔn)了要留在北京，覺(jué)得有套自己的房才踏實(shí)。咱們做父母的把預(yù)算和利弊說(shuō)清楚，最終的選擇還是得讓孩子拿主意，這樣他們住著也舒心，咱們也不用替他們操心后續(xù)的矛盾。

第二，單從房子的價(jià)值和長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，我勸阿姨優(yōu)先看看北京的房子，不用急著下手，多看多比較。不是我偏心北京，而是這兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)的行情，只有一線相對(duì)穩(wěn)。

就說(shuō)天津吧，這一輪房地產(chǎn)回調(diào)周期，天津?qū)儆凇邦I(lǐng)跌”。

中指研究院最新發(fā)布的9月十大城市二手住宅掛牌均價(jià)數(shù)據(jù)，天津環(huán)比跌幅1.11%，僅次于武漢；同比方面也僅次于武漢、南京，達(dá)到了6.17%，跑在了十大重點(diǎn)城市下行的前列。

而且說(shuō)實(shí)話，我對(duì)天津房產(chǎn)的未來(lái)真沒(méi)那么樂(lè)觀。現(xiàn)在天津買(mǎi)房，別指望升值了，將來(lái)能保住本就不錯(cuò)了。

最新數(shù)據(jù)顯示，天津常住人口為1364萬(wàn)，60歲以上人口高達(dá)340萬(wàn)，老齡化率達(dá)到24.93%。

2016年，天津常住人口達(dá)到了頂峰，之后開(kāi)始回落。2021年，天津人口自然增長(zhǎng)率為負(fù)數(shù)，之后開(kāi)始加速下跌。

人口，是一切的基礎(chǔ)，沒(méi)有人，一切都是空談。

另一組數(shù)據(jù)，天津現(xiàn)在前臺(tái)二手房掛牌量為202223套，咱北京常住人口2185萬(wàn)，二手房掛牌量才14萬(wàn)套。

所以就天津的人口和購(gòu)買(mǎi)力，這么多房子得賣(mài)到猴年馬月去？房?jī)r(jià)想不跌都難！

可能有人會(huì)抬杠：“北京不也有人口流出嗎？那北京房子豈不是也不能買(mǎi)了？”

問(wèn)題在于：本質(zhì)不一樣。

北京是主動(dòng)疏解非首都功能，還嚴(yán)格限制落戶，不是留不住人，是在“控制人口增長(zhǎng)”。

根據(jù)《北京城市總體規(guī)劃（2016年-2035年）》，到2035年，北京的人口規(guī)模將控制在2300萬(wàn)以內(nèi)，其中中心城區(qū)常住人口控制在1085萬(wàn)人以內(nèi)。

試想北京稍微松一松落戶政策，得有多少人擠破頭想進(jìn)來(lái)？

這也是我一直跟粉絲說(shuō)的一個(gè)邏輯：買(mǎi)房要往有人口吸引力的城市走，能選一線絕不選二線。就算遇到樓市下行，像北京、上海這種不斷有人才涌入的城市，房?jī)r(jià)回調(diào)幅度也是最小的，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。

再回到阿姨的問(wèn)題，其實(shí)答案就很清晰了。

從資產(chǎn)保值的角度看，北京肯定是首選。哪怕將來(lái)孩子真的因?yàn)楣ぷ髯儎?dòng)不在北京了，這套房子要么能租個(gè)好價(jià)錢(qián)，要么變現(xiàn)也比天津容易，怎么算都比在天津買(mǎi)房劃算。

當(dāng)然，最后我還是跟阿姨說(shuō)，咱們算的是“資產(chǎn)賬”，但孩子的“生活賬”也得考慮。

現(xiàn)在很多年輕人想法變了，不想為了房子委屈自己，寧愿平時(shí)過(guò)得瀟灑點(diǎn)，也不想背幾十年房貸。要是孩子真這么想，那天津也不是不行——生活在哪都是過(guò)，只要孩子幸福開(kāi)心，比啥都重要。

最后如果方向定好了，要在北京買(mǎi)的話，其實(shí)也不急于這一時(shí)，目前看，大廠人常選的北清路沿線、后廠村板塊，市場(chǎng)可能還沒(méi)到底。正好趁這個(gè)時(shí)候多看看、多對(duì)比，畢竟這筆錢(qián)是父母給出，有可能是父母攢了一輩子的血汗錢(qián)，等市場(chǎng)明朗點(diǎn)再做決定，我覺(jué)得更穩(wěn)妥。