光華大道航母級項目“整抬”，青羊大悅城幾無懸念

城西光華大道蔡橋板塊

10月亮出“王炸”級利好?。?！

10月20日，成都市公共資源交易服務中心正式公布：青羊區蔡橋板塊四宗土地即將出讓，包括一、二兩宗為純住宅用地（合計約97畝）和三、四兩宗商業服務業用地（合計約104畝），定于11月19日公開拍賣。重點中的重點，4宗地采取組合供應方式拍賣，競得人必須同時拿下所有地塊，進行統一規劃和開發。

△圖據成都市公共資源交易服務中心

把時間往回撥兩年！

2023年12月29日，成都市青羊區推進商務商貿產業高質量發展大會舉行，會上明確“以蔡橋光華大道沿線、萬家灣片區為核心，加快引進新型商業業態，打造區域級城西新商圈”；緊跟著的2024年，青羊區公布了供地計劃，其中明確了即將上市的12號宗地合計面積約104畝，并確定將承載大型商業綜合體。

△成都市青羊區推進商務商貿產業高質量發展大會

圖據青羊政協

如今，靴子落地，11月19日即將組合拍賣的4宗土地，三、四商業用地恰為104畝，業內人士猜測，極有可能是傳聞已久的“青羊大悅城”。因為，其實在2023年底的那場高質量發展大會上，其實也有大悅城控股！

作為城西光華大道沿線的重要居住和商業板塊，蔡橋其實早已經歷過一波又一波的快速發展。沿光華大道三環方向一路而出，成都樓市每一波發展周期中，城西購房者的溢出效應都體現得非常充分。

但是經過中鐵西城、鵬瑞利之后，蔡橋板塊卻處在一個新開住宅雖多，但大型城市級商業卻一直欠缺的尷尬（最早令人期待的綠地商業早已可以忽略不計）。

△蔡橋地鐵站周邊實拍圖

從目前已公開的104畝土地信息可以看到，此次即將拍賣的三、四號商業服務業用地，緊鄰光華大道南側，挨著地鐵4號線蔡橋站。

與光華大道北側的綠地·熙世界購物中心對望，很明顯，圍繞地鐵4號線站點打造蔡橋板塊的商業聚集地是明確規劃好的目標。

而一、二號宗地則位于光華西六路南側，距離地鐵13號線一期瓦窯灘站約200米。從宗地現狀來看，周邊則是上一階段蔡橋板塊的各個當打改善型樓盤——中旅青羊馥棠、中鐵建錦樾、華潤置地·錦官和鳴等，居住氛圍濃厚。

△宗地周邊配套示意圖

本次要求為組合供應，也就是四宗土地競得人必須“整抬”，一次性，全拿下，統一規劃、統一打造。合計237畝土地，難怪有業內人士表示，這在光華大道乃至整個成都樓市，都是“航母級”的項目，將確保蔡橋板塊形成一個功能完整、多元協調的高品質板塊。

唯一的懸念是，是否會出現TOP級的聯合開發，住宅王者與商業大佬聯手，還是某一家央企一口氣吃下，商住兩紅，但蔡橋的地位至此已成——整個從青羊到溫江大光華板塊的C位中心！

對于兩宗合計104畝的商業用地，種種跡象都指向業內風傳的“青羊大悅城”。有業內人士表示，2023年的青羊區推進商務商貿產業高質量發展大會上，大悅城控股赫然在列。而2024年公布的青羊區供地計劃也對最新公示的三、四號104畝宗地有了明確。

△2024年青羊區供地計劃，圖據機遇青羊

放到整個城西來看，優質的城市級大型商業一直處于補足的狀態中。以光華-日月大道為例，中鐵西城、鵬瑞利商場、青羊萬達都是上一個發展周期中的城市商業。再沿光華大道向外，則是溫江已然成熟的新光三越、珠江新城等商業板塊。

隨著非遺博覽園區的熱度快速上升，總面積為36萬平米的馬廠壩TOD，已然摘牌落子于馬廠壩的龍湖天街，其中商業面積達13.89萬平方米。光華大道一以貫之，商氣如虹，正在構建出以重大商業節點為新格局的光華大道樓市格局。

△馬廠壩TOD效果圖，圖據青羊商務

此番組合供地，一方面可見青羊對蔡橋板塊的看重，另一方面則是光華大道沿線商業發展的關鍵一筆。若大悅城能順利落子蔡橋，將作為青羊商業拼圖中的關鍵一環，進一步激活區域價值。

從新房市場看，蔡橋板塊早已是近年來青羊區當之無愧的供應主力。據克而瑞數據顯示，截至今年五月，蔡橋板塊新房成交均價約為3.36萬元/㎡，價格不僅高居青羊區各板塊榜首，更排列全成都房價排名前八。

△蔡橋板塊部分在售新房

而從未來的住宅用地供應情況來看，板塊的持續升溫仍然是確定性事件。此前公布的青羊區2025年土地資源清單顯示，全區7宗涉宅用地將集中入市，且集中在蔡橋、成飛板塊。

△2025年青羊區供地計劃，圖據機遇青羊

市場中更密切關注著蔡橋北側一宗約147畝的純住宅用地，據此前公開的指標，僅1.6的低容積率。這標志著，蔡橋將誕生繼中鐵·青羊樾府、建發·書香云錦、中?！ゅ\叁號院之后，板塊內第四個超百畝的低密高端項目。

△蔡橋板塊實拍圖

隨著各大知名品牌開發商的接連入駐、大型商業的節奏明確，以及低密高端住區的持續成型，蔡橋板塊已經成為整個城西和成都樓市TOP級的熱門居住板塊，從當前的各方利好來看，其板塊價值的放大效應將進一步提升區域內一手和二手住宅的價格。

可以說，蔡橋不僅是青羊區發展的引擎，更已準備好承接全成都高端居住需求的下一波熱潮。樓市下一個爆點，已然就位。