跌至“2”字頭！昔日5萬+/㎡的南站二手房，還在探底

南站二手房，還在持續(xù)探底。

最近，銳評君在二手房網(wǎng)站看到，南站多個小區(qū)二手房成交單價(jià)以“2”字開頭。像綠地玉暉、萬科都薈等小區(qū)，有房源近期成交價(jià)都在3萬/㎡以下，還有剛剛賣出首套二手房的嘉宏峰，也以約2.8萬/㎡的價(jià)格，與“鄰居們”站在了同一陣列。

早幾年漲勢頗猛的南站二手房，如今還在持續(xù)探底。

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銳評君在小紅書上看到，有中介發(fā)布房源，位于南站板塊花神廟地鐵站附近的綠地玉暉，一套建面約99.58㎡的低樓層精裝房源，掛牌總價(jià)僅268萬，折合單價(jià)約2.68萬/㎡。

平臺顯示，這套掛牌268萬的房子，在去年2月上架時報(bào)價(jià)399萬，當(dāng)時綠地玉暉的成交價(jià)還在3.8萬/㎡左右。

自今年9月開始房源連續(xù)兩次調(diào)價(jià)，共降價(jià)131萬，近一周內(nèi)該房源帶看2次。

要知道，同樣是建面約99.58㎡、低樓層房源，今年2月成交總價(jià)337萬、單價(jià)約3.38萬/㎡，3月成交總價(jià)338萬、單價(jià)約3.39萬/㎡。

站在買家角度，相同面積的房源短短幾個月時間降價(jià)69萬，還是非常有吸引力的。畢竟在2020年，小區(qū)低樓層、同面積的房源還賣出過4.91萬/㎡的高價(jià)。

目前，綠地玉暉小區(qū)最新掛牌均價(jià)在3.68萬/㎡，成交單價(jià)則為2.85萬/㎡，遠(yuǎn)低于新房首開均價(jià)。

然而把時間繼續(xù)往前翻，綠地玉暉小區(qū)房價(jià)下跌幅度，還不止如此。

綠地玉暉小區(qū)靠近1號線花神廟站以及3號線明發(fā)廣場，屬于綠地高端系住宅產(chǎn)品，2016年以均價(jià)約3.5萬/㎡首開，2017年被嚴(yán)格限價(jià)后以均價(jià)34183-34926元/㎡收官。

2019年小區(qū)正式交付，首套二手房成交單價(jià)為4.3萬/㎡，2020年正式突破5萬/㎡。

2022年4月底，綠地玉暉一套建面約99㎡的高樓層房源，賣出了總價(jià)528萬、單價(jià)5.33萬/㎡，是目前小區(qū)的最高成交單價(jià)。

2023年，小區(qū)成交房源多以大戶型為主，建面約174.95㎡的中樓層房源還能賣到4.88萬/㎡。

2024年，小區(qū)二手房價(jià)格基本穩(wěn)定在“3”字頭。最高單價(jià)是建面約139.77㎡的中樓層房源，成交單價(jià)3.98萬/㎡；最低單價(jià)3.09萬/㎡，是一套建面約122.83㎡的低樓層房源。

2025年至今，小區(qū)僅成交4套房源，其中3套單價(jià)在2.85萬/㎡上下。

3年多時間，從5萬+/㎡降到2.8萬+/㎡，近乎腰斬。

當(dāng)下，小區(qū)“2”字頭成交單價(jià)占比較高，當(dāng)然，一些樓層好、裝修好的房源報(bào)價(jià)會更高一些，但低樓層房源的議價(jià)空間則相對更大一些，有計(jì)劃在南站附近置業(yè)的買家可以關(guān)注一下。

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不僅是綠地玉暉，南站的多個小區(qū)近幾年來降幅都比較明顯。

比如萬科九都薈，今年9月接連賣出3套2.8萬/㎡左右的房源，而在今年1月份，小區(qū)成交價(jià)還多在3.8萬/㎡左右。

2013年，萬科九都薈開盤均價(jià)約2.3萬元/㎡，到2020年二手房成交價(jià)已達(dá)5.85萬/㎡，次年最高單價(jià)逼近6.5萬/㎡，一度與同板塊新房價(jià)形成高倒掛空間。

然而隨著市場遇冷，南站二手房開始降溫，相對更抗跌的萬科九都薈，成交價(jià)也逐漸從“6”字頭降至“5”字頭，再到“4”字頭，2024年更是直接跌至“3”字頭，在今年9月跌出3萬/㎡大關(guān)。

還有綠城深藍(lán)，最新成交單價(jià)約2.82萬/㎡，而在今年2月份，小區(qū)單價(jià)還在3.2萬/㎡徘徊；萬科都薈天地，E區(qū)最新成交單價(jià)為2.43萬/㎡，而今年1月份成交價(jià)多在3.16萬/㎡。

2022年以單價(jià)約4.64萬/㎡開盤的嘉宏峰，今年9月初賣出首套二手房。

據(jù)中介透露，這套房源是建面約137.03㎡的高樓層，成交總價(jià)390萬、單價(jià)約2.85萬/㎡。

當(dāng)然，板塊內(nèi)還是有不少小區(qū)抗跌屬性相對較強(qiáng)。

南站板塊包含雨花臺區(qū)和江寧區(qū)，因區(qū)屬不同，小區(qū)的教育資源也有差異。在雨花臺施教區(qū)（雨花外國語小學(xué)南站校區(qū)）的小區(qū)，成交價(jià)相對更高。

比如萬科都薈南苑、萬科大都會等小區(qū)，目前成交價(jià)多在3.6萬/㎡以上，雖然比不得4萬+/㎡、5萬+/㎡的巔峰時期，但相比已跌至“2”字頭的小區(qū)，房價(jià)還算堅(jiān)挺。

南站板塊在市場最火熱的那幾年，吸引了綠地、復(fù)地、中交等房企入場，萬科更是接連拿地打造多個項(xiàng)目，交付后趁熱打鐵賣出高價(jià)。

然而在近幾年市場環(huán)境的影響下，“以價(jià)換量”早已成為二手房保證流速的殺手锏，

隨著小區(qū)不斷交付，南站住宅小區(qū)密集且體量可觀，再加上房源同質(zhì)化嚴(yán)重，“價(jià)格戰(zhàn)”無法避免，早些年漲價(jià)速度較快的南站，如今也成為了降幅較大的區(qū)域。

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根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)，9月南京二手房價(jià)格環(huán)比下跌0.8%、同比下跌5.9%。

成交量上，貝殼找房數(shù)據(jù)顯示，上周（10.13-10.19）南京全市二手房成交約868套，比前一周上漲5.1%，自國慶假期之后處于穩(wěn)步上升趨勢。

從買方角度來看，二手房“以價(jià)換量”的行情，意味著用更少的預(yù)算買更心儀的房子；從賣方角度來看，大勢所趨之下，加大議價(jià)空間以提高房源關(guān)注度，也是加快成交的手段之一。

而中介與買賣雙方的博弈反而越發(fā)激烈，一位南站板塊的中介無奈表示：“去年還掛4萬/㎡的房子，現(xiàn)在降到2.8萬/㎡客戶還要貨比三家。賣家說是最低價(jià)、買家認(rèn)為還能談?！?/p>

綜合來看，當(dāng)下南京二手房市場雖以企穩(wěn)回升為大方向，但具體到成交數(shù)據(jù)依舊是“以價(jià)換量”為主，有置業(yè)計(jì)劃的買房人可以多多關(guān)注心儀小區(qū)房價(jià)，適時出手。