廣東
番禺黃沙島地塊，有好戲看了。
就在剛剛，黃沙島地塊截至報名，一共4-5家企業關注，包括保利置業、綠城、龍湖、以及某神秘企業。
前邊幾位，都是老朋友了，只有最后一家比較特殊。
具體多特殊，這里先賣個關子，明天就知道了。
從這個角度看，黃沙島這塊地的熱度，比想象中還高。
當然了，就地塊本身而言，它可以說是近十年來番禺條件最好的一塊：
一線無遮擋南向望江+1.1容積率超低密度，唯一性很突出。
也是最貼合當下市場邏輯的地塊：
小地塊、高溢價空間、市場空間大、且番禺廣場購買力經過了驗證。
下邊，一起來聊聊。
1、一線南向江景+1.1容積率，幾乎沒有替代品
黃沙島地塊的標簽很明顯，一線無遮擋南向江景+0距離親江+島居氛圍+1.1超低容積率+番禺區府核心。
這幾個點，只取其一或許不難，但一次性集齊這幾張牌，就是王炸了。
先看番禺自己，近幾年出讓的江景宅地就只有兩塊：
一是去年成交的新光快速東側BA0104082地塊，距江邊大約200米，容積率2.5
二是2022年成交的沙頭街STJ15-02地塊，位于市橋，容積率大約2.6。
黃沙島地塊，在江景、位置、密度，是能秒殺上邊兩位前輩的。
事實上，哪怕你看遍整個廣州市區，也很難找到和黃沙島地塊條件相當的地塊。
畢竟，過去5年市區出讓的南向江景宅地就只有5宗，如果較真點，能滿足真一線無遮擋南向江景的，就只有保利臨江大道地塊。
其次，整個市區，1.1容積率的純宅地也非常稀少。
實際上，真正能媲美黃沙島地塊密度配置的，是世界大觀四期地塊。
但兩塊地的景觀配置，又是不一樣的，一個是湖景，一個是江景。
一來二去，黃沙島地塊確實闖出了一條獨一無二的賽道。
2、番禺廣場核心，約半小時到萬博，約40分鐘到琶洲
黃沙島地塊，位于區府核心，學鐵商明牌，城市界面和居住環境，能匹配豪宅屬性。
·鐵：距離番禺廣場地鐵站900米，3/18/22號線；
如果自駕的話，開車約30分鐘到萬博，約40分鐘到琶洲，這個通勤條件完全能吸引萬博和市區的高端買家。
學：德興集團東興小學、加上番禺和順德的私立學校
在番禺廣場板塊，這個學校就是頂配了，有個靠譜的兜底，買家也可以選擇周邊的私立學校。
·商：板塊內的萬科里、永旺夢樂城都是現成的商業中心，食肆配套豐富。
而比較特殊的是，黃沙島地塊還有種鬧中取靜的feel。
它距離番禺廣場商業區大約500米距離，日常可以直接步行到達，但又剛好隔出了一個靜區。
加上島居環境，如果去現場看的話，你能明顯感受到這片江是慢節奏的、很適合生活的。
一句話概括，有點像珠江新城和二沙島的番禺版。
3、2.2萬/平起拍，做超高利用率江景疊墅產品
再來看黃沙島地塊本身的條件。
地塊體量不大，宗地面積44523平，其中可建設面積約1.74萬平，建筑面積19155平。
起拍總價4.22億元，起拍樓面價2.2萬/平，保證金不到8500萬。
即便很搶手，總價也不會太高。
這就意味著，很多房企都玩得轉，對資本占用成本不會很大，未來供應量相對可控。
而且，這類核心區域的小地塊，在番禺廣場早已有滿分作業可以抄了。
5月成交的番禺廣場融媒體北側BC0612046地塊，溢價率就達到19.48%。
而黃沙島地塊，配置1.1容積率+限高24米，指向性很明顯，就是來做疊墅產品的。
如果按套均建面約200平計算，那么大約80-90套左右。
對于高端產品來說，貨量也不算很多。
假如說，這個地塊產品設計能夠做到，1500萬左右，700多方使用空間，加上18號線在，還是能夠作為第一居所的。
對預算1500-2000萬以上的市區改善客群有一定吸引力。
大家要知道，這個價位，在天河核心區也就能買到200平以下的大平層，江景、使用率都未必能和黃沙島媲美。
同時，對比天河世界大觀三四期和市區江景墅類產品，也能拉開價差。
我們前段時間去看了世界大觀四期，金茂聯手越秀打造的一線臨湖疊墅豪宅產品發布會。
四代墅產品不僅融入單層約3.5米闊綽層高，更規劃有星空露臺、私屬花園、志趣藏館及獨立車庫。
產品設計很驚艷，雖是疊墅，但是有天有地有院子的超強使用空間，每層空間獨立的功能與意境，還有私人管家團隊。
疊墅產品的超強溢價以及議價能力，意味著房企可以放更多心思在打磨產品上，通過超標產品打動市場，買家也能住上更好的房子。
今年，世界大觀三期越秀國貿·觀樾|天湖網簽了一套建面約210平的合疊，成交總價4082.56萬，折合單價19.4萬/平，看齊二沙島宏城花園，對標珠江新城一線豪宅匯悅臺、廣粵了。
前幾月的網簽數據，越秀國貿·觀樾|天湖成交均價15萬/平，是旁邊平層產品7.3萬/平均價的2倍。
看回板塊周邊，也是有優勢的。
地塊旁邊就是老牌頂豪黃沙島花園，圈層屬性很高，20年樓齡，今年二手成交總價超2000萬，單價去到5萬/平。
這就意味著，黃沙島花園，既有直接的置換客群，也有充分的價格空間、產品升級潛力。
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