上海
“本文旨在提供一套在當前買方市場下，幫助房東認清形勢、科學定價、加速成交的務實策略。”
要讓買家覺得劃算
現在市場變了，以前是賣家說了算，現在則是買方市場。認清這個現實，是成功賣房的第一步。
很多房東，之所以掛了一年多沒賣出去，是因為他們總想賣一個自己覺得不錯的價格。
這在下跌趨勢里是很難的，想賣出去只能賣一個讓買家覺得劃算的價格。
房東普遍心態:我已經是現在小區最低價了。
客戶普遍心態:我要把接下來的下跌也算進去。
眾所周知，現在網上最火的房產博主，就是砍價博主，一口價博主，沒買房的人看得很爽，但有房的人那是真的心如刀割。
但你不得不說，這種賣房視頻，他真的有效。
因為現在的買房人，多少都帶著一定的撿漏心態。
總價越高越難賣
因為置換鏈條斷了
為什么房子總價稍微高點，就這么難賣？核心問題是置換鏈條斷了。
想買你房子的人，他自己也得先賣掉房子才行。
而現在，很多賣掉房子的人都在觀望，不敢下手。
當下市面上次新房的客戶消失了，因為賣掉老破小的人，他在觀望，不敢下場 。
部分高總價房源，價格正處于補跌過程中，一天一個價。
三個月前的成交價，甚至一個月前的成交價，已經不適用于當前的市場了 。
掛牌價要有吸引力
別玩“高掛慢談”
以前“掛個高價讓買家來砍”的方法，現在徹底行不通了。
這招適合在賣方市場，掛牌價高，但留給買家足夠砍價空間，最后市場價拿下，也有足夠的獲得感，房東開心，買家開心。
但是現在房子比客戶多，掛牌價高，中介直接就不愿意推你的房子。
不要說我的價格可以談。那既然可以談，為什么不直接掛個有吸引力的價格？賣房速度還會快一些。
賣房，時間就是金錢，市場如戰場，分秒必爭。
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別活在過去
盯著現在的競品定價
千萬別再想“我當年買來多少錢”、“我裝修花了多少錢”，沒用的。買家不認這個。
不要想著以前能賣多少錢，以前在市場狂熱的時候，很多房子價格是被炒作和泡沫堆起來的。
現在炒作消失，泡沫破裂，才是真實的價值所在。
這一輪樓市回調，上海房價大盤跌了30%，但房租跌了10%-15%，因為房租代表真實購買力，房價則包含一些看漲預期和資產泡沫。
現在定價，得有“競品思維”。去看看你同小區、同板塊，總價段差不多的房子都掛多少錢。
現在這個行情，一個月前的成交價都算“歷史價”了，不一定能拿來做參考。
建議賣房房東去學習下開發商定價的思維，幫助自己賣房。
開發商賣新房，定價其實也是很講策略的，不會盲目定價，而是會做大量的市場調研，數據分析，客群分析，競品分析，以達到新房的快速去化。
裝修要折價
你花的心血，在買家眼里可能是負擔。
這點可能有點扎心，但你必須接受：你花大價錢裝的修，在下一個買家眼里，大概率不值錢，可能因為風格不喜歡還得砸掉。
所以，千萬別老強調裝修花了多少萬。展示的時候可以揚長避短，把它維護好的狀態展示出來，
但定價時要接受它會折價。
搞好中介關系
現在中介是幫你賣房最重要的渠道，他們的核心訴求是成交，所以會頻繁pua壓價，這很正常。
他不關心你的房子賣多少錢，他只關心這個價格客戶買不買單，或者能不能吸引來客戶。
姿態放低點，多掛幾家中介，主動溝通跟進。
重視網絡自媒體的力量
現在幾乎所有中介都會拍視頻發自媒體，還有直播看房賣房的。
因為網絡時代，這是切實有效的獲客渠道，不管是給客戶看房，還是大數據精準推送目標群體，拍視頻發網上都是簡單實用的好法子。
這個時候，視頻拍的好不好，就很重要了。
盡量讓他們在采光最好，屋況最好的時候拍，而且要揚長避短，露臺花園，小區環境，戶型正氣，哪里好就突出哪里。
這樣才能吸引到足夠多的買家。
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抓住第一個出價客戶
市場下行的時候，第一個出價的客戶，往往是出價最高的。
所以，當第一個認真的出價客戶出現時，一定要珍惜。
賣房不是賭氣，別為了一口氣，硬扛著一個價格，最后錯過了賣房置換的最佳時機。
我們在一線經歷過太多的案例，差5萬10萬房東不愿意賣，后面市場下行，跌了幾十上百萬。
西瓜丟了，芝麻也沒撿到。
定金網簽要快
避免夜長夢多
一旦談妥價格，敲定合同，流程上一定要快。
定金盡量多收一點，更重要的是，收了定金要立刻網簽，把交易鎖定。
現在市場變化快，客戶反悔的風險不小。
只有網簽了，才算真正落袋為安，避免煮熟的鴨子飛了。
下行市場，客戶容易違約。我們最近遇到不少買家定金都不要，堅持違約的案例。
就跟房價上漲的時候，房東容易違約一樣。
時間是你的敵人
加速行動
如果你確實有置換改善的需求，那么現在最需要的就是速度。
時間是你最大的敵人，每多掛一天，市場上就可能多出幾套和你競爭的房子。
置換，本質上是將劣質資產換成優質資產。
在下跌周期里，兩類資產并不同步，所以先賣掉手里的，拿到現金，才能抓住下一步的機會。
大多時候，賣出是最重要的，價格差個一點也沒關系。
對于置換客戶來講，房款到手，就是你掌握主動權了。
注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。
「魔都財觀-房外房旗下矩陣號」
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