一座商場(chǎng)的“生死”五年，與一個(gè)千億級(jí)樣本的誕生

2020年初，佛山人的朋友圈里悄悄流傳著一個(gè)消息：

開業(yè)六年的南海怡豐城，可能要易主了。

作為平洲片區(qū)唯一的大型購物中心，這座由新加坡豐樹集團(tuán)打造的“怡豐城”，曾承載了不少期待。

2014年，它帶著ASTONS西餐廳、鳳城酒家、MJSTYLE等一批首進(jìn)佛山的品牌高調(diào)開業(yè)，首日客流突破8萬，銷售額超300萬元。

只是，開門紅的效果隨著時(shí)間逐漸褪去，商場(chǎng)人流減少。

可惜好景不長(zhǎng)。隨著時(shí)間推移，商場(chǎng)人氣逐漸滑落。到2019年，首批入駐的品牌開始撤離；疫情后，三四層商鋪空置率越來越高。這座商場(chǎng)逐漸走向沒落。

直到“中海接手”的傳聞被證實(shí)。這座沉寂的商場(chǎng)，終于迎來了轉(zhuǎn)機(jī)。

不僅僅是住宅，在商業(yè)領(lǐng)域，中海這個(gè)名字，佛山人再熟悉不過。

2016年開業(yè)的佛山千燈湖環(huán)宇城，一直是佛山商場(chǎng)的人氣王：

各類熱評(píng)榜單常年位居前三。

而這一次，中海只用了九個(gè)月，就完成了一場(chǎng)令人驚嘆的商場(chǎng)煥新術(shù)。

外立面翻新、廣場(chǎng)增建噴泉與茶飲街、車庫改造、動(dòng)線重構(gòu)……中海一邊優(yōu)化空間，一邊大幅調(diào)整業(yè)態(tài)，引入星巴克、海底撈等品牌，并持續(xù)舉辦主題展覽。

不僅以驚人的速度實(shí)現(xiàn)了“當(dāng)年買-當(dāng)年改-當(dāng)年開”，更在2020-2024年取得營業(yè)收入年均復(fù)合增長(zhǎng)率24.75%、銷售額年均復(fù)合增長(zhǎng)率22.82%、客流年均復(fù)合增長(zhǎng)率19.20%的持續(xù)業(yè)績(jī)提升。

這場(chǎng)“收購即煥新”的操作，讓中海商業(yè)團(tuán)隊(duì)在佛山樹立了口碑。以至于2023年，當(dāng)佛山另一座商業(yè)項(xiàng)目“童夢(mèng)天下”由中海接管后，商鋪招商應(yīng)聲提速。

但中海并沒有止步于運(yùn)營。

四個(gè)月前，它做出了一個(gè)更關(guān)鍵的決定：

將改造后的項(xiàng)目（現(xiàn)名“映月湖環(huán)宇城”）以公募REITs形式推向資本市場(chǎng)。

中海僅保留20%份額，募集資金用于持續(xù)運(yùn)營與業(yè)態(tài)升級(jí)。這也是國內(nèi)消費(fèi)類REITs中，首個(gè)快速完成：

“收購-改造-提升-退出”閉環(huán)的項(xiàng)目。

五年時(shí)間，一座曾經(jīng)低迷的商場(chǎng)，已蛻變?yōu)槌墒斓纳虡I(yè)體：租戶結(jié)構(gòu)多元、租約節(jié)奏可控，近三成客戶來自廣州，而不再完全依賴地緣性客戶。

其營收、坪效、利潤等指標(biāo)，在中海體系內(nèi)也名列前茅。

資本市場(chǎng)的反應(yīng)更為熱烈。原計(jì)劃募集15.84億元，最終吸引資金規(guī)模達(dá)1593.3億元，超募100倍。公眾發(fā)售首日即提前截單，網(wǎng)下認(rèn)購倍數(shù)創(chuàng)下歷史新高。

10月31日，華夏中海商業(yè)REIT在深交所鳴鐘上市。這不僅是中國海外發(fā)展乃至中建體系的首只公募REIT產(chǎn)品，更標(biāo)志著一種新模式浮出水面——商業(yè)資產(chǎn)不再只能靠長(zhǎng)期持有與緩慢回收，而是可以通過專業(yè)化運(yùn)營與資本化退出，實(shí)現(xiàn)價(jià)值循環(huán)。

截至目前，中海旗下運(yùn)營著超30座購物中心，管理的購物中心資產(chǎn)規(guī)模超400萬平米，成熟項(xiàng)目出租率穩(wěn)定在95%以上。

當(dāng)REITs的鐘聲敲響，中海也向行業(yè)展示了一條路徑：從“重開發(fā)持有”到“輕資產(chǎn)運(yùn)營”，商業(yè)地產(chǎn)的閉環(huán)，正被重新定義。

今后，真正的商業(yè)運(yùn)營，也不再只是建商場(chǎng)、招商戶、等客流，而是如何將一個(gè)空間，持續(xù)轉(zhuǎn)化為具有流動(dòng)性的價(jià)值。

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