上海樓市，正在加速筑底

我始終堅信，上海的房子就是國內真正的核心資產。

上海樓市的復蘇對全國樓市至關重要。

如今上海二手房市場每月仍能維持約2萬套的網簽量。

即便在樓市下行期，這也稱得上是不錯的成績。

然而，不少人對上海樓市的感知卻是：一潭死水，十分低迷。

當越來越多的聲音在唱空時，我們越需要理性思考。

從我們近期的市場觀察來看，經過四年的深度回調，上海市中心部分板塊房價已經開始探底。

當下的上海樓市有五個趨勢正在形成，希望大家務必重視。

高端市場帶動核心區企穩

上海的高端市場熱度依舊很高。

今年9月，黃浦區金陵華庭二期，套均8200萬元的120套房源，開盤兩小時賣光，其中最貴的頂復總價超2.82億元。

10月，黃浦區淮海中路的高福云境，首日推出25套房源，單套總價1.3億元，最貴的幾套超過1.6億元，當天售罄。

許多人認為新房尤其是豪宅是完全獨立于市場的，因為客群不一樣。

但其實豪宅在頂端價格的穩定，會給到二手市場信號。

如果周邊的二手房回到相對合理的區間，價格就會相對穩定。

根據我們的數據監測，上海市中心幾個區，不少板塊二手房價格已經觸底。

比如黃浦區打浦橋（南北高架西），新天地/豫園部分小區，如今性價比已經很高。

靜安區江寧路、不夜城板塊，以及大寧的部分次新小區也出現見底信號。

目前900多萬就能買到靜安內環次新大三房。

長寧區，鎮寧路北側、中山公園、虹橋開發區、古北一期、新華路、西郊、仙霞等板塊，也涌現出不少高性價比筍盤。

西郊的疊拼別墅，公寓房的價格，別墅級的享受。

新華路的一梯隊學區房，房子雖然舊了點，但地段和面積都足夠好。

普陀區的光新板塊、甘泉宜川，房價都來到了相對合理的位置。

楊浦區的中原板塊、和新江灣城的大戶型，已經率先見底。

虹口區的魯迅公園，也基本完成了這一輪的價格調整。

市區老破小已經見底

上海樓市正在努力企穩。

樓市觸底反彈有幾個先行指標，其中之一就是掛牌量開始減少。

從我們研究院監測的數據來看，上海二手掛牌量已經連續8周下滑。

當前庫存量水平已回落至2024年3月初的水平。

與此同時，近期的帶看量也在增加。

我們一直說，上海的市場是觀望，不是絕望。

大把的人在等著房價回撤買入，很多剛需是真的進場了。

房外房研究院數據統計，2025年上半年，上海300萬以下的老破小成交占比為51.6%。

到2025年9月，這個數據已經上升到61%。

從我們在一線的賣房師反饋來看：

最先調整的市區老破小，已率先完成資產出清，又成了市場的香餑餑。

普陀區賣的最火的，真光新村，上半年成交199套，相當于每天賣掉1.1套。

近期我們關注的像三林、北蔡、宜川、仙霞等很多地方的老破小，都在加速去化。

尤其是一些稀缺的2房戶型，出來就被秒。

賣瘋了的剛需房，本質上還是價格到位了。

88萬的控江四村，板塊就算有再多不利因素，絕對地段擺在這里，也是很有性價比的。

尤其是一些學區房，泡沫出清后，成交量大幅增加。

過去的幾個月，以徐教院附中為代表的掛戶口一房，已經供不應求。

從我們研究院關于學區溢價的數據來看，現在上海絕大多數的學區房，已經不存在額外溢價。

像上海這樣的超一線城市，房價調整只是響應產品的價值重估。

永遠下跌，下跌20年這種是沒道理的唱衰。

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樓市調整已近尾聲

資本市場對房地產行業的悲觀預期正在扭轉。

A股三季報，房地產和建筑材料類企業凈利潤改善幅度很大。

上市房企利潤我們可以看做與新房銷售綁定。

建材、建筑裝飾則與新房和二手房都掛鉤。

相關企業凈利潤大幅增長，意味著行業基本面正在改善。

這些積極的信號，也都體現在了股價上。

從歷史的情況看，上海樓市的每一輪牛市之前，都有一輪轟轟烈烈的股市上漲。

參考歷次牛熊轉換的經驗，在熊市末期，會有一些品種提前走出新周期。

我們在一線市場也觀察到：

部分此前深度回調的區域和房源，價格雖然還沒有明顯上漲，但繼續下行的動能已經枯竭。

多種跡象表明，本輪樓市的調整周期，已經進入后半程了。

這對于有實際需求的買家來說，是一個值得關注的信號。

那種觀望著不敢買的日子，恐怕真的要到頭了。

房價暴漲時代結束

當然，樓市調整結束，也不代表后面會加速暴漲。

過去上海房價高速增長，從長周期來看，是和經濟、貨幣與城市發展同頻共振的。

從2009年到2023年，上海房價的年均增幅大概10%。

同期全國GDP年均增長是7%，M2是13%。

是經濟發展推動了上海的資產同步上漲。

如今GDP的年均增長只有5%左右，那房價同樣也不具備高增長的動力。

但是從保值的角度，我們對上海的資產依然很有信心。

只不過樓市從普漲過渡到了分化，選房的難度確實增加不少。

未來想通過買房實現資產的快速增值，會是一件比較困難的事情。

但在房價深度回調后，安全性會更高。

我們認為，樓市未來的機會不在于賭大勢。

而在于從分化的市場中尋找能夠穿越周期的硬核資產。

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好房子時代來臨

“十五五”規劃中提到要“推動房地產高質量發展”。

那么從“高數量”到“高質量”，怎么推動？

答案是：優化供給，建“好房子”。

未來上海樓市的核心驅動力之一，也將來自于這些承載了新標準、新理念的“好房子”項目。

與此同時，上海的拆遷和城市更新，還在加速進行。

不久的將來，上海將全面告別“手拎馬桶”時代。

未來的房產競爭，也不再是比誰的價格更低。

而是比誰的戶型更優、得房率更高、建筑品質更扎實、社區環境更宜居，以及是否綠色、低碳、智能化。

總之一句話，未來上海的“好房子”能匹配人們對美好生活的向往。

小結

上海樓市這一輪調整，往大了說，是房地產市場走向健康發展的必經階段。

往小了說，樓市調整這幾年，讓上海不再“高不可攀”。

結合不斷寬松的政策，很多剛需實現了自己安家上海的夢想。

不少中產家庭也獲得了入住高能級板塊的機會。

“一線城市房價永不跌”的神話，已經被現實打破。

“一線城市一直跌”的說法，也會在某一天被終結。

我們堅定上海樓市螺旋向上的趨勢不變。

看多上海，需要保持戰略定力。

盡管看空的聲音不絕于耳。

但上海，只等一個經濟復蘇。

注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。

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