深圳繼續(xù)積極供應(yīng)“最好的土地”

“好房子”新規(guī)之下，深圳繼續(xù)拿出最好的地塊供向市場。

11.8、10日，深圳陸續(xù)發(fā)出三份出讓公告——分別涉及深圳灣超總、光明、梅林三宗宅地，是今年深圳出讓的第10、11、12塊宅地，均于下月8號15：00競拍。

其中，深圳灣超總為過去23年來繼深灣玖序之后出讓的第二塊宅地。也在持續(xù)驗證我在2023年的判斷——《》，深圳灣超總會持續(xù)調(diào)規(guī)放出住宅。

這一塊地位置就在深灣玖序旁邊，配套重疊，周圍是TCL大廈、天音大廈、神州數(shù)碼等企業(yè)總部。地塊較小，占地約1.18萬平米，建面約4.1萬平米——包括住宅約3.66萬平米、商業(yè)1000平米等，宗地整體容積率為3.48，其中住宅部分容積率僅為3.1，限高竟然下削到100米高層區(qū)間。地塊掛牌起始價22.36億元，折合起始樓面價5.43萬/平米。

和今年其它地塊相同，宗地取消了所有限制條件，按“價高者得”原則確定競得人，沒有90·70、沒有限價、沒有限購、沒有限售……全部都沒有。自《出讓合同》簽訂之日起1年內(nèi)開工建設(shè)，4年內(nèi)完成竣工。

和玖序?qū)Ρ龋袃蓚€重要不同。

其一，地塊技術(shù)指標大幅下修。玖序在2023年6月底出讓時容積率貼著深圳住宅容積率的規(guī)定上限6.0，全為超高層設(shè)計（41-59層），符合深圳核心區(qū)均走超高層路線的思路；但本次，該地塊住宅部分容積率下調(diào)到驚人的3.1、高度也從之前的超高層大幅下削到高層（預計30層內(nèi)），幾近砍半，遵循了先前住建部對深圳的要求——深圳之前在寶中南街坊地塊、前海地塊都已經(jīng)如此操作。核心地塊給定這樣的設(shè)計條件，可以說政策動作相當夸張。

其二，價格限制全部取消。玖序當年出讓時，深圳當時還有限價政策，要求其毛坯限價13.3萬/平米(還比當時深圳限價政策多給了1000塊/平米，另外全面取消了90·70政策，在戶型政策上首次開始大幅放寬)。但在2024年9月，深圳全面取消了限價與戶型政策，本次這塊地可以說是深圳灣超總唯一一塊沒有任何限制條件的地塊，也可能是整個深圳灣沿線近10年來唯一的一個100米以下的新建豪宅。

所以，這塊地從宜居性的角度，高層比超高層相對更為舒適一些，密度更低。但從景觀面的角度，這個項目周邊全是超高層住宅及總部摩天大樓，海景視野將大為受限，設(shè)計難度會很高。在價格方面，可以自由定價之后，開發(fā)商可以“盡情的投入”，在產(chǎn)品創(chuàng)造方面相信會有更大的想象力——這一點在華潤深圳灣沄璽產(chǎn)品上已經(jīng)展示了出來。

不要小視這樣的政策調(diào)整，我認為它正在對市場產(chǎn)生快速而深遠的影響。

最主要的影響是，價格管制的取消將會帶來更好的產(chǎn)品。我之前已有多年批評過深圳房地產(chǎn)嚴厲限價政策的危害，最重要的害處是帶來了產(chǎn)品質(zhì)量的普遍降低——這個質(zhì)量不單是建造質(zhì)量，還包括建筑設(shè)計、戶型設(shè)計。深圳過去10年來可以說鮮少有好的豪宅，整個房地產(chǎn)行業(yè)在產(chǎn)品創(chuàng)造能力方面出現(xiàn)可見的退步。而限價政策的取消，影響立竿見影，開發(fā)商立即愿意投入更多，打造更好的產(chǎn)品，賣出更高的價格。

市場已經(jīng)在驗證這一點，深圳在2024年取消限價、90·70，把企業(yè)經(jīng)營的主導權(quán)還給了房地產(chǎn)企業(yè)，并且開始積極的放出核心地塊。這之后，2025年起，深圳便開始蜂擁出現(xiàn)了多個超級豪宅項目——沿著深圳西部海灣這條線，從南山到寶中，一路都在產(chǎn)生。未來3個月-6個月，將是深圳無敵海景超級豪宅打擂臺的時期，大有10年前的“深圳灣歸來之感”。

我一點兒都不擔心這會重新推漲價格，相反，官方近3年來在熊市期間積極的拿好地出來賣，一定會產(chǎn)生多重積極影響：比如，可以更好的促進市場競爭，防止出現(xiàn)過去的投機熱；再如，開發(fā)商也愿意積極投入，創(chuàng)造出更好的產(chǎn)品，進而也讓他們更有能力繼續(xù)買好地；以及，由此產(chǎn)生良性循環(huán)，帶動整體房地產(chǎn)市場早日走出泥潭。

這只是一個開始。我會在未來幾天撰寫一篇文章，來討論2025年將是深圳頂豪“元年”，一個“K型市場”正在形成，而未來的“新的地王、樓王”，也將會陸陸續(xù)續(xù)在大熊市里誕生。

總之，未來的市場和你想的可能會不太一樣。

當然，反過來說，我對這種一刀切的把建筑高度砍下來也不認為很可取。的確，深圳房地產(chǎn)原來的問題之一是密度太高了。造成這個的最主要原因是政府不給地，搞了太多的總部基地、CBD，批了太多的公辦與商業(yè)，最終讓幾乎所有地段都清一色的奔向超高層。在今年，深圳開始展開了修正《》，但核心地段圍繞著地鐵樞紐大站，是絕對應(yīng)該進行高密度開發(fā)的，不然確實會造成土地的浪費。是以，早年一刀切的推高是不合理，現(xiàn)今一刀切的砍掉也是不合理，應(yīng)當有因地制宜的彈性空間。

今天這樣的一刀切，沖擊最大的是超高層住宅，尤其是以超高層為核心的城市更新市場，無論新盤還是二手，應(yīng)當說在未來好幾年里都可以停滯了。新盤的開發(fā)建設(shè)會停下來，銷售也會很艱難，二手房就更不用講了，全是拋壓，有好的新盤在沒有人愿意接這些舊盤。沒有一刀切的下調(diào)高度時，超高層都已經(jīng)走不動了，再來個一刀切，不知道怎么弄。

另一塊地在光明，基本情況差不多。地塊在光明馬田街道，占地約2萬平米，建面約6.36萬平米，容積率3.1（超總?cè)莘e率3.1，光明容積率也3.1，當真無厘頭）。掛牌起始價約7.66億，折合起始樓面價1.2萬/平米，性價比不錯。

還有一個更無厘頭的。今天土地交易中心還新發(fā)出梅林一塊小地皮的出讓公告，在梅林街道越華路，凱豐花園附近，靠北環(huán)與彩田路。占地近5000平米，建面18550平米，其中住宅15380平米。重點是，這塊地的容積率給到了3.72。

光明容積率3.1、超總?cè)莘e率3.1、寶中容積率3.4……梅林容積率3.72？！

沒看明白這邏輯，你們看明白了嗎？

依據(jù)深圳中原地產(chǎn)統(tǒng)計，截至10月底，深圳一共成功出讓了9塊住宅用地，涉及土地面積19.7萬平米、建筑面積大約65萬平米，累計實現(xiàn)成交金額243.5億，折合整體平均樓面地價約為37462元/平米，與去年全年大略持平。但與去年相比，深圳今年賣了更多的“寶地”，這也許顯示了容積率下調(diào)帶來的“損失”。

等這三塊地賣完，我們再看看會發(fā)生什么。

后臺的小伙伴們，你們認為超總地塊這次可以賣出個什么天價？

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