產權縮水24年！百家湖mini宅地，7折拍賣

江寧核心地段宅地，降價拍賣。

剛剛，銳評君在阿里法拍網上看到，江寧百家湖一幅宅地正在拍賣，面積7096.57㎡，起拍價約1.83億元。

據悉，這塊地目前歸南京利源物業發展有限公司所有，產權縮水已超24年，屬于百家湖老盤百家湖西花園小區所在地塊。

值得一提的是，這幅地首次掛牌起拍價為2.35億元，在流拍1次、終止1次、降價5000多萬后再次掛牌，會有房企接手嗎？

01

先來看地塊信息。

被拍賣地塊位于江寧區秣陵街道利源中路168號，土地面積為7096.57㎡，容積率為1.924，土地性質為城鎮住宅用地（混合），市場評估價約2.62億，起拍價約1.83億。

目前地塊現狀為地上停車場：

據悉，這幅地是百家湖西花園倫敦城所屬地塊，使用期限為2001年6月9日零時起2071年6月8日零時止，也就是說這塊地產權縮水已超24年。

百家湖西花園倫敦城于2006年左右開始陸續交付，是擁有19年房齡的老小區，正在拍賣的地塊，便是小區未開發的土地。

百家湖西花園分為倫敦城和巴黎城兩個小區，其中倫敦城于2006年建成交付，由10幢12至18層高層建筑組成。

按照此前規劃，被拍賣的地塊將建設小區37號樓，但地塊多年未動工。按照拍賣補充告知函內容，未來這幅地塊被接手后，除住宅外還需配建小區相關配套服務用房。

2020年規劃調整效果圖

2020年5月底，百家湖西花園倫敦園曾對此地塊進行過規劃調整，由原規劃16層調整為21層，建筑用途由公寓、商業調整為住宅、商業、快件服務用房及停車樓。

彼時小區以“骨灰級老盤重啟”的噱頭，短暫吸引了一些關注度，但之后一直沒有開建、售賣，更多關注點則開始集中在開發企業的債務問題，以及因債務問題被拍賣的房產、土地上。

02

再來說說地塊持有方——南京利源物業發展有限公司，是利源集團旗下公司，曾在江寧百家湖開發建設多個老牌住宅小區。

利源集團創辦于1993年，旗下房地產開發公司相繼在百家湖建造了百家湖花園、百家湖印象威尼斯、百家湖國際花園等多個樓盤。

2007年的中國房地產品牌價值評估發布會上，利源集團曾以3.35億元高居南京地區榜首，也曾是本土房企中的佼佼者。

然而公司在2013年宣布全面退出房地產行業，轉向藝術投資。2022年，在創始人嚴陸根病逝后，公司債務問題集中爆發。

據天眼查顯示，截止到目前，利源集團旗下的南京百家湖房地產開發有限公司，被執行金額超過2億元，南京利源物業發展有限公司也在不斷處理資產以償還債務。

其中就包括位于百家湖西花園倫敦城、東花園威尼斯別墅等多處房產，以及百家湖西花園倫敦城的這塊未開發地塊。

幸運的是，大多房產位于江寧老牌小區且起拍價遠低于市場價，陸續有房源成功拍賣，相對來說，位于百家湖西花園倫敦城的這塊待開發地塊，似乎成交難度更高一些。

03

從位置上來看，百家湖西花園倫敦城位于百家湖利源中路，地處百家湖西側，臨近地鐵3號線天元西路站，距離景楓中心、江寧金鷹、太陽城等大型商業不遠。

拍賣地塊位于小區東南，更靠近地鐵站，周邊多成熟小區，居住氛圍較為濃厚，優勢明顯。

但未來打造成住宅后，也有產權嚴重縮水、老舊小區密集包圍等不可忽略的短板。

作為江寧置業需求較為密集的板塊，百家湖改善屬性愈發明顯，近兩年來出讓的地塊不僅區位優勢明顯，且體量適中、容積率下降。

比如今年出讓的常州嘉宏G38和G71地塊，容積率都是“1”字頭，有更多的空間打造景觀、社區會所等。

而百家湖西花園倫敦城剩下的這塊宅地，體量小、開發空間有限，在土地市場上缺少競爭優勢。

因此，哪怕這幅地塊比初次掛牌價低了5000多萬，能否成功出讓仍存懸念。