誰在定義深圳下一個十年的超級豪宅？

（深圳灣實景圖）

如何描述2025年的房地產市場，相信你絕對想不到。

主流語境里都是樓市調整，但任何一次危機都同時在醞釀著新生。尤其是在核心市場，和人們想的完全不一樣。正如新鴻基天璽在金融危機期間創下豪宅天價紀錄一樣，核心城市經常在大熊市里創造出超級豪宅。

當下樓市的另一面，我總結為三個簡明觀點：

1）這是一個典型的K型市場，用術語說叫“結構化行情”，大部分產品下行的同時，金字塔尖產品頑強上行，高凈值人群對超級豪宅的需求超乎想象。

2）隨著中國房地產長達20年的緊縮監管的徹底解除，有限的超級城市將會誕生出一大批跨時代的超級豪宅。

3）剛剛成為“中國APEC第三城”的深圳，作為內地可與上海比肩的超級城市，也在呼喚新的標桿作品出現。2025年將是“元年”，在深圳灣誕生，并將定義深圳超級豪宅的下一個十年。

除了前三季度70個大中城市均價持續下降之外，還需要記錄一點：以上海為首的超級城市的億元豪宅陣營，幾乎從年頭熱銷到年尾！

這一場“K型市場”從去年便開始啟動了，在市場極度悲觀時，上海頂豪市場就已經異動。去年6月至今年10月，上海超級豪宅市場幾乎是全時間線持續熱銷！

這期間，綠城潮鳴東方、融創壹號院、金陵華庭、高福云境等等，均是單價高達20萬/平米，套均價格6000萬元以上，包含多套億元別墅，但全都以極快的速度售罄。

易居研究院統計，今年上半年全國30個重點城市中，成交總價5000萬元以上的一手豪宅，上海占比高達78%。加上下半年數據，上海今年成交的億元豪宅已經遠超2018年，反創歷史紀錄。

并且，上海的豪宅熱度，正在呈城市擴散之勢。今年4月以來，北京、深圳、杭州、廣州都陸續出現了超級地王。超級地王之后便是超級樓王，已成必然。

在深圳，這樣的熱火也已燃起。一則在新房市場，今年會有深圳灣澐璽在內的多個超級豪宅出現；二則，深圳今年出現了一些高價地王預示著未來的豪宅市場的可持續；三則，在二手市場也出現了超級成交。上月底，華僑城純水岸別墅以超3.64億元拍賣成交，單價高達57萬元/平米，創下深圳房地產歷史紀錄。

考察其因，我認為就兩個：1）供應側，監管大寬松，寶地釋放，產品躍遷；2）需求側，高凈值人群常年受壓抑的改善需求得到釋放。

而這兩個原因，將會催生一大批影響未來10年的新一代超級豪宅。

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歷史如何記錄2025的樓市？

從以上兩個角度，我大膽判斷：深圳的高凈值人群不但在呼喚劃時代的超級豪宅出現，而且深圳這座城市也已經完全具備了新一代超級豪宅出現的所有條件。從2025年開始，深圳便將迎來超級豪宅復興，出現可以“定義下一個十年”的超級豪宅。

在供給側方面，市場看到一個最重要的變化，便是：監管大放松。表現在兩個層面：其一，土地監管大放松，以往在歷史上被嚴控的“高價核心地塊”，在一線城市又重出江湖，深圳也在核心資產地段拿出了許多“寶藏地塊”進行出讓。

其二，產品監管大放松。今年隨著住建部力推“好房子”運動，幾乎所有施加于房地產身上的產品限制全部被解除——以90·70戶型政策、限價政策全面解除為核心。這一點，是一線城市今年為何會涌現出那么多超豪華“新規大平層”的直接原因。

基于簡單的經濟學規律，無論是房地產還是整體經濟，只要是監管大放松，就一定會推動旺盛的企業創造力出現。

在需求側方面，我認為市場沒有很好的理解為何今年超級豪宅會賣得那般好，原因在于市場嚴重忽略了一個事實：過往多年的限制政策，令大量高凈值人群的優質住房需求完全被壓抑！今年超級豪宅的熱銷，恰是他們的需求噴薄所致。

考察深圳的房地產歷史，過去10年限制最嚴格的時代是深圳房地產產品創新最少的時代。真的能夠稱得上“影響下一個十年”、“影響到全中國”的項目，很少。就產品來說，當年打出“上海上海灘，深圳深圳灣”的深圳灣1號可以說是一個傳奇。

長期且嚴厲的監管，客觀上導致了高凈值人群的優質住房需求根本沒有得到滿足。以深圳私營企業的活力，民間購買力超級強勁，所缺的只有能夠打中他們痛點的好供給。只要有這樣真正的頂流產品出現，一定會如上海一般熱銷。

一句話，深圳房地產，現在正站在一個即將誕生“可以定義下一個十年的超級豪宅”的十字路口。傳奇作品，必然將從今年出現。

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深圳下一個十年的樓市傳奇

定義深圳下一個十年的房地產傳奇，會落子在哪兒？

答案是：還會在深圳灣，只能在深圳灣，并且已經出現了——深圳灣澐璽。

許多人還沒有真正意識到，經過40年努力耕耘，深圳已經成長為一座全球都少見的奇跡城市。容納2000多萬人口的深圳，今日城市之優美、基建設施之完備、行政效率之高……在全球都是一流的存在。

尤其是經濟發展。據深圳統計局數據，2024年深圳GDP超3.68萬億，更是已成為名副其實的中國“硅谷”——南山區人均GDP在去年已超7萬美元，躋身世界發達經濟體之列。

本月1日，深圳再宣重磅利好：成為繼上海、北京之后，中國第三個承辦APEC領導人非正式會議的城市。回想14年前，深圳舉辦大運會，向世界第一次展現出自己的潛力；如今，APEC領導人非正式會議的落子，則宣告了它的城市地位“更上一層樓”。

那么，誰將代表它的城市形象？誰才是深圳眾望所歸的城市名片？

是深圳灣，不會是其它，因為一個城市的名片，最終是市場定義的。

歷經20年的建設，市場已經形成共識：面向海灣的這一片地方，才是大眾心目中應該對世界展現的深圳名片。有深度參與全球價值鏈的跨國企業總部布局、有優美的超過15公里的海岸線景觀、有完善便利的公共交通與高品質的商業配套、還有完善的文化體育運動空間等。

實際上，深圳灣已完成從地段到場景系統的躍遷。深圳灣文化廣場-深圳人才公園-深圳灣萬象城把文化設施、濱海綠地與重磅商業打包成一體化城市體驗。這種高密度、可步行、強內容的復合度，在中國一線濱海城區里少有同類，對標西九龍、麻布臺并不夸張，也由此決定了深圳豪宅的正確答案。

這些都在深圳灣，濃縮于后海約2.26平方公里的土地上。這里匯聚著80多家總部企業、十余家世界500強，形成了深圳頗具代表性的總部經濟集聚區。

沿沙河西路駛過濱海立交，城市的輪廓隨之展開，遠處的中國華潤大廈（春筍）拔地而起，成為深圳的視覺地標；視線延伸處，深圳灣1號延續城市封面的形象，勾勒出從商務到生活的完整天際線。

未來，深圳灣澐璽將以“微笑曲線”的建筑姿態融入其中，在中國華潤大廈（春筍）與深圳灣1號之間形成新的視覺連接，為深圳灣的天際線帶來更新的表達。

簡言之，只有深圳灣這片地方，濃縮了深圳全部的精華，展現了深圳所有的美好，是深圳的真正中心。

（概念方案示意圖，非最終效果，僅作參考）

區位，我們判斷能否誕生出影響一個時代的超級豪宅的首要因素。

我之所以認為深圳灣澐璽有希望成為“定義深圳下一個十年”的超級豪宅，底層因素正在于：它所擁有的是深圳灣這一整個重奢配套的生態系統，而不是某一個孤立要素，由此它創造出的生活方式，是有機且完整的。

深圳灣澐璽所在的2平方公里多的深圳灣后海總部基地為華潤置地2008年開始投資開發、建設與運營，歷時近20載，落成了深圳灣體育中心（春繭）、中國華潤大廈（春筍）、高端消費場所深圳灣萬象城（2期剛剛開業）、占地77萬平方米的深圳人才公園、城市新一代具有全球影響力的設計文化綜合體深圳灣文化廣場。

這些，每一處，都可以說是深圳網紅打卡的地標建筑。而深圳灣澐璽，擁有這一切，不但擁有，而且全部都可以步行可達！

考慮到華潤置地對整個片區的統籌布局，深圳灣澐璽應理解為深圳灣超級綜合體的重要組成部分，擁有完整的城市生活生態。它的核心價值在于：構建了一種稀缺而高品質的生活方式，并在時間的沉淀中具備持續的生命力。這種系統性的優勢，是許多僅依賴單一資源要素的豪宅項目難以具備的。

如果要尋找一個類比，我認為深圳灣更接近于紐約的中央公園。比如像西半球第二高、全球最細的住宅——施坦威大廈（Steinway Tower），這幢400多米高的超級豪宅位于曼哈頓，可以俯瞰整個中央公園，以及紐約城的天際線。普通一套700萬美元，最貴的賣到4億多人民幣。

隨著深圳灣歷時多年的整體建設基本完成，人們將會越來越感受到這片土地真正的“中心價值”。

深圳灣澐璽，擁有的就是這樣的一種生活想象。

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華潤置地全新頂序作品

要成為影響一個時代的頂流豪宅，除了上述所說的區位以及隨之而來的生活方式之外，顯然還必須要配有偉大的頗具創造力的產品。

深圳灣澐璽在產品上面，有三處核心競爭力，足以影響到深圳未來的房地產歷史。

其一，住宅的稀缺性。

深圳灣澐璽項目在深圳灣后海總部登良站旁，為去年底華潤置地與中海地產聯手以總價185.12億元拿下，是去年深圳的土拍地王。重點是，這塊地是后海近十余年來唯一出讓的一塊住宅用地。

項目本身的微觀位置更是值得稱道，可以說是“繁華都市中心的一片綠洲”。緊靠地鐵登良站，距離深圳灣口岸直線距離約1.2公里，步行可達深圳灣萬象城、深圳人才公園、深圳灣文化廣場、海岸城等等著名公共及商業場所。

正是基于如此的稀缺價值，這個項目被華潤置地定位為全新頂序作品，要將之打造成為深圳灣的人居地標、代表深圳灣的城市封面。

為此，開發商重金聘請了全球多家知名設計機構，包括設計過紐約第五大道520號的世界知名建筑師事務所KPF，傾力打造。項目共由5棟150-250米高的塔樓組成，全東向布局，全面考慮到海景、采光和視野的均衡性。

在居住者的視野中，深圳灣體育中心（春繭）、深圳人才公園、深圳灣的開闊景觀，乃至陽光好的時候福田 CBD—平安金融中心的天際線，都可盡收眼底。而這種視野，本質上已經在定義這片區域的城市級稀缺性。

（概念方案示意圖，非最終效果，僅作參考）

其二，產品設計上極具原創性。

項目在設計上擁有極強的“封面感”，并且在多處重點設計中都超越了深圳現有的超級豪宅。KPF為深圳灣澐璽打造了“月牙抱海”的整體造型，以柔性的“微笑曲線”面向深圳灣方向舒展，與片區 skyline 形成連續而有韻律的界面。塔樓立面從植物細胞的有機形態中汲取靈感，細胞結構的圖案自裙樓開始向上延展，貫穿塔樓立面直至塔冠，呈現出自由律動的肌理表達，形成深圳灣區域少見的有機建筑美學。

空間體系同樣體現出高度的可塑性，項目根據需求調整房間數量，建面約209㎡、建面約269㎡、建面約295㎡、建面約305㎡戶型均可由業主自由選擇定制化設計風格，廚電亦可在多個高端品牌之間組合定制。

（概念方案示意圖，非最終效果，僅作參考）

項目底盤采用“立體花園”設計理念，空間利用層次豐富。首層設置內部庭院，二層設有公共人行天橋（規劃中），三層打造天際花園，商業與配套功能疊加于住宅下方，形成私享與公共空間的有序分層。

值得一提的是，項目在首層營造了一個頗具儀式感的“車馬院”歸家空間。入口處，以錯落的高綠籬與精致景墻圍合，先將外界的喧囂輕輕隔斷；步入其中，兩側綠柱與柱廊的倒影在水面上交織，勾勒出寧靜而有秩序的序列感。車輛在此卸下行程，業主從容步入大堂，歸家的節奏隨之放慢。

若繼續沿車行動線駛入地下停車區，視線會自然落入“生境之斗”所在的開口。通過這一空間，自然光、植被與新鮮空氣被引入地下，改善采光與通風，也讓車庫不再只是功能區，而是帶有一絲自然氣息的過渡空間。

從立體花園到車馬院，再到生境之斗，深圳灣澐璽以少見的落地深度與生態思考，讓建筑與自然形成對話，呈現出有機、寧靜而生機充盈的生活場景。

（概念方案示意圖，非最終效果，僅作參考）

在電梯系統的設計上，深圳灣澐璽也進行了更精細的分區與動線規劃。項目共約600戶，采用高、低區分層布置，雙梯入戶，設置獨立電梯廳，實現私密歸家。這樣的設計既有效縮短候梯時間，又兼顧通行效率與私密性。

電梯系統的邏輯與整體建筑理念一致，在城市核心中，營造出層次清晰、動靜分離的生活體驗。這類分區與專梯設計在深圳高端住宅中雖非首次，但能做到如此系統且精細的項目仍較為少見。

其三，戶型設計及用材頂流。

再來看深圳灣澐璽的戶型設計，上周我特地去看了推出的兩個創意展示空間，非常震撼。

深圳灣澐璽首要的稀缺點在于：面積段。真正要成為引領一個時代的超級豪宅，必然是針對深圳以及珠三角最富有人群的，戶型首先要做到足夠大，方顯頂配。

深圳灣澐璽住宅一共只有約600套，全部大戶型，走豪奢路線，首推起步即建面約209平方米，并且北地塊產品有2套penthouse（約1180平米大平層）。Penthouse的回歸，可以視為華潤置地在高端住宅體系上的一次延續。早在2008年樓市調整期，華潤幸福里便以約4萬元/平方米的價格面市，長期被視為深圳高端豪宅的代表之一。

這樣的純大戶型豪宅，在今年之前，是“不可想象的”。這個樓盤之所以敢于全面采用闊綽設計，在我看來，恰恰是上面所說的監管寬松及高凈值人群需求受壓等原因。也正因此，可以說，深圳灣澐璽的戶型配置，正式打開了城市高端居住樣本邁向下一個時代的大門。

這個項目其次的稀缺點是：設計和配置上擁有和上述樓體設計一樣的“開創性”。

深圳灣澐璽戶型分為高區、中區、低區，每一區都配置不同面積段的戶型，并且實現了景觀與面積的均衡配置，基本每戶均有朝東大陽臺可享深圳灣CBD景觀。

值得一提的是，樓層高度全部達到3.6米高。這兩年深圳確有一些樓盤設計了3.15-3.3米這樣的高度，但是少，更少者在于，幾乎沒有全樓盤設計，大部分是部分大戶型。但深圳灣澐璽全部做到了，這一點在深圳是“開創性的”。

項目現已開放建面約209㎡ 與建面約 295㎡ 兩種創意展示空間，兩者均延續整體的藝術化敘事，但在空間語境與審美取向上各有側重。

建面約209㎡戶型以城市元素為基底，以簡潔線條勾勒空間輪廓，輔以藝術裝置點綴，并結合智能科技系統，呈現出兼具現代感與人文氣息的室內氛圍。

建面約295㎡戶型在材質的層次變化與空間的敘事節奏中，將當代美學與生活溫度相結合。以在地文化為底色，以國際化視野將手工敲打銅、木作等非遺工藝融入硬裝之中，讓“傳統與未來、藝術與日常”在同一空間里自然共存，使居住成為一種可觸摸、可沉浸的生活體驗。

戶型除以上設計令人眼亮之外，現場所見，用材也全都是奢級。比如：項目在深圳領先運用AI技術，搭載華為鴻蒙智家系統，實現AI無感交互。房間內一體化中央空調，新風系統全采用大金三管制空調，為深圳少有的落地空調雙重除濕的項目，可強力應對回南天……

這樣的產品，是華潤置地與中海地產雙方的“王者系列”之作，也是要成為重塑深圳灣城市封面的地標之作，更是要定義深圳房地產“下一個十年”的跨越之作！

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深圳下一輪城市敘事的起點

總結以上我的闡述，就兩句話：

第一句：深圳灣澐璽所在的深圳灣地段，是深圳建市40年來濃縮大部分精華的所在，是深圳面向全球的終極形象。深圳的中心在深圳灣，不會再有其它。擁有這樣的地段，才會產生跨時代的頂流豪宅。深圳灣澐璽不是一個項目，事實上它擁有的是整個深圳灣。

第二句：深圳灣澐璽在地塊、產品、戶型設計上，都擁有不可替代的稀缺性和開創性。它代表著華潤置地“最新一代”的豪宅設想，也在推動著深圳新一代跨越級的豪宅產品正式誕生。

深圳灣歷經20年建設，至今已經蔚然大成。深圳灣澐璽這個時候誕生，可以說應了八個字：得天獨厚、近水樓臺。它所在的這樣的地段、資源、景觀、配套、產品、設計，也許在某一個要素點上，你可以在未來找到能夠超越它的競爭者，但如果全部疊加，我相信幾乎不可能找得到同類。

深圳灣作為深圳堪比上海外灘的所在，創造出一代又一代的豪宅，是自然而然，也是其使命所在。定義下一個十年的深圳豪宅，我相信，會從2025年開始，會從深圳灣開始，會從深圳灣澐璽開始。

如果單純的去看價格，拿香港新鴻基天璽舉例子，2008年房地產大熊市時天璽均價約為20萬港元/平米，最高是77萬港元/平米。而今年7月底，新鴻基天鉆璽成交了一套91樓單位，約1798平方呎，成交價近2.32億港元，折合人民幣139萬/平米，再創九龍單價、總價歷史新高。

市場總有波動，但如果你是真的超級豪宅，時間最終會站在你的那一邊。