“地王”滯銷，賴圣場“腹背受敵”

壓力給到綠城華東區域總經理、上海公司總經理賴圣場了。

他掛帥的綠城逸廬，11月初第二次開盤還是賣得不好，隨之而來的隱憂是，7月在上海剛拿到的北外灘地王項目潮鳴外灘也快上市了。

現有的大行情下，綠城在上海還有光環嗎？

但是，上海樓市已經冷到連市中心內環內都賣不動了，潮鳴外灘想延續年初潮鳴東方的熱銷場景，大概率是不可能了。

插播一句，由賴圣場親自掛帥的潮鳴東方，5月份開盤時，宣稱當天售罄，大紅海報鋪天蓋地。

這個位于上海網紅區域徐匯濱江的豪宅，以19.5萬元/平方米的備案均價，一度震驚市場，120套房源一次性推出，成為當時市場熱議的“日光盤”。

但是，日光了嗎？

但是，時隔半年，“網上房地產”的數據顯示，潮鳴東方還有2套房源處于可售狀態。熱銷神話原來也摻了水分。

還差2套，倒也不能說就走下神壇了，但是，也沒有賣那么精光。

真正壓力大的，是今年3月份在浦東北蔡搶到的板塊地王項目綠城逸廬。

仔細說，11月8日，綠城逸廬第二次開盤，僅試探性加推了40套房源，價格還比上一個批次漲了7100元/平方米。

最終有效認購率100%，綠城給出的去化率只有85%，就是說在搖號環節有6組客戶棄選了。

那么，是市場整體不理想，還是綠城的策略影響了最終的結果？或者，直接一點說，是漲價影響了銷售情況嗎？也不全是。

是第一次開盤銷售情況太好，綠城逸廬第二次開盤才會漲價嗎？更不是。

綠城逸廬9月27日第一次開盤時，推出了148套房源，開盤一個月后，還有92套沒有賣出去。

所以，第一次開盤賣得這么差，第二次開盤，綠城是怎么想到要漲價的？

網上房地產的網簽數據也印證了綠城逸廬的銷售困境。

截至11月18日，綠城逸廬累計推出188套房源，已售套數只有71套，網簽率不足38%，還有117套待售。

對比周邊的新房項目，綠城逸廬的銷售數據就顯得更加慘烈了。

今年4月，周邊首開的一個項目現在網簽率有92%了，浦發的一個項目網簽率有68%，開云湖璟華庭網簽率已經99%。

相比之下，綠城逸廬的地理位置及產品定位更好。大概是這些競品前面的銷售情況給了綠城信心，才拿下了這個“地王”項目。

結果沒想到，市場變了，“地王”砸自己手里了，銷售遠遠不及預期。

這塊地不便宜。項目是綠城在今年3月28日花了29.159億元，溢價40%搶到手的，成交樓板價高達7.14萬/平米，大幅刷新北蔡板塊單價地王紀錄。

上海的朋友嘆一口氣，連北蔡都要這么貴了嗎？

不過，當時市場有預計說，項目售價要到11萬元/平米以上。拿地半年后，綠城逸廬9月份過會，綜合均價只有10.69萬元/平米。

這大概也能解釋，為什么在第一次開盤賣得不好的情況下，綠城逸廬第二次開盤還是堅持漲價。

因為賣的實在是不行，綠城逸廬10月就開啟了分銷，確實不好干。

在網絡平臺上，有不少中介發帖稱，綠城逸廬“返傭后可優惠6至10萬元”，還有中介給出了更為具體的返傭方案，根據上述方案，高層傭金為16萬元/套，疊墅產品17.6萬元/套。

圖源：小紅書

如果這些中介發出的返傭方案屬實，那對于購房者來說，就意味著，綠城逸廬偷偷降價了！以及，真的好難賣??！

根據綠城逸廬的“一房一價表”測算，已經推出的188套房源，平均總價約為1551萬元/套。按目前已售出的71套計算，累計銷售金額約11億元。

算一下，綠城逸廬的銷售金額還不到項目當初拿地成本的一半。壓力山大！

不只是北蔡地王滯銷，綠城在上海的已交付項目也麻煩不斷。

今年8月，有業主在社交媒體上曝光綠城外灘蘭庭·錦蘭小區的車位管理問題。

起因是，小區的車位定價過于高昂，均價達90萬元/個，最高的一個總價高達130萬元！

價格太高導致銷售進展緩慢：截至8月末只賣出去16個，還剩余235個車位空置。

為了“逼”業主買車位，物業就只開放了20個車位，面向110余戶業主出租，租賃比例不足兩成，其余的車位都被地鎖封鎖。

沒能租到車位的業主不得不按臨時停車標準付費，收費標準是每小時15元，單日封頂120元（每日零點重置），有業主估算，每個月的停車成本就高達6000–7000元。

這可是上海市中心外灘邊的千萬級豪宅啊！綠城為了賣車位的這波“騷操作”，業主直呼“吃相難看”！

雖然綠城后來開放了所有小區車位，奈何業主還是不買賬，爭議發生兩個多月后，小區車位只多賣出去9個，還有226個處于空置狀態。

在前灘百合園，綠城也有類似操作，最終，經黃浦、浦東房管部門審批，兩個小區未售車位全部開放、用于租賃，所有地鎖不拆也不啟用。

一波未平一波又起。9月，還是上海外灘邊的豪宅，綠城黃浦灣，又被業主指出在物業選聘過程中存在涉嫌違規操作。

一系列交付后運營問題，逐步浮出水面。

這就是綠城在上海的現狀：一邊是新盤去化難，一邊是老盤維權潮。賴圣場，正在遭遇腹背受敵的窘境。

這一年以來，綠城為了搶占上海市場，不惜采用激進打法，以高昂的代價，接連制造了多個“地王”。

• 2024年8月7日，綠城擊敗各大央企，拿下徐匯濱江潮鳴東方地塊，成交樓板價13.1萬/平米，一舉刷新全國單價地王紀錄。
• 
  
• 2025年3月28日，刷新浦東北蔡單價地王紀錄。
• 
  
• 2025年7月25日，刷新虹口單價地王紀錄，而且以46.3%的溢價率，刷新了集中土拍以來的溢價率最高紀錄。

接連三個地王，只有潮鳴東方實現了熱銷，第二個上市的綠城逸廬，沒有熱銷，壓力倒是不小。

接下來，還有一個地王項目潮鳴外灘即將入市。大概是想把潮鳴東方的熱銷復制到北外灘吧。能不能成功？市場說了算。

賴圣場要面對的，不只是來自市場的壓力，還有來自集團的業績壓力。

3月底，原綠城中國董事會主席張亞東辭任，中交集團黨委常委、副總經理劉成云空降綠城，成為綠城中國新一任的董事會主席。

新官上任三把火。今年的業績，對新領導來說，尤為重要，不只是今年的工作成效，更是領導和管理能力的證明。

這將是考驗賴圣場與綠城上海戰略成效的關鍵一戰。在逐漸轉冷的市場行情下，只能硬著頭皮，背水一戰！那么，今年會是綠城在上海走下神壇的一年嗎？