豐臺(tái)這張報(bào)規(guī)圖，太"業(yè)余"了

每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無(wú)二的。這里是樓花網(wǎng)。

北京豐臺(tái)嘉棠璟樾報(bào)規(guī)圖，已公示好幾天了，花姐遲遲沒(méi)有動(dòng)筆。

原因在于，這張圖，實(shí)在沒(méi)法看。

它有諸多問(wèn)題，甚至出現(xiàn)了低級(jí)錯(cuò)誤。

有的，“明知故犯”，如沒(méi)有紅線(xiàn)退距；有的，藏得很深，如樓間距系統(tǒng)不達(dá)標(biāo)；等等。

它的設(shè)計(jì)單位名企很大，為北京中元工程設(shè)計(jì)顧問(wèn)有限公司，一家有30年歷史的老牌設(shè)計(jì)商，老板叫陳偉。

設(shè)計(jì)圖那么“業(yè)余”，不應(yīng)該啊！如果公眾沒(méi)有反饋意見(jiàn)，或許，很多問(wèn)題也能順利過(guò)關(guān)。

但，這對(duì)于未來(lái)嘉棠璟樾的新業(yè)主，以及隔壁靛廠(chǎng)繡園的的老業(yè)主來(lái)說(shuō)，都是不公平的。

來(lái)！花姐和大家一起來(lái)讀讀嘉棠璟樾這張圖紙，發(fā)現(xiàn)它藏著很多小心思，是相當(dāng)專(zhuān)業(yè)的。

架空層層高不達(dá)標(biāo)

嘉棠璟樾是由北京三家國(guó)企在9月5日聯(lián)合拿地，底價(jià)29億元，折合樓面價(jià)5萬(wàn)元/㎡。

它由城建發(fā)展、北京建工地產(chǎn)和住總地產(chǎn)，分別持股48%、42%和10%。嘉棠是建工地產(chǎn)的產(chǎn)品系，在售的有璟玥林汐、嘉棠澐璽等。

這塊地位于豐臺(tái)岳各莊，占地2.18公頃，地上建筑面積約58000平方米，地下建筑面積約26500平方米，建筑高度55.35米，容積率2.66，規(guī)劃8棟10-18F住宅樓。

它大門(mén)在西側(cè)，最北的1#東西端戶(hù)一層各有一個(gè)首層架空層、層高3米，西南的6#首層架空、層高3.6米。

這個(gè)架空層的高度，出現(xiàn)了雙標(biāo)。

按照一年前下發(fā)的《北京市高品質(zhì)商品住宅設(shè)計(jì)導(dǎo)則（試行）》，首層架空層一般不宜低于3.6米，但不得高于4.9米。

簡(jiǎn)而言之，嘉棠璟樾1#的兩個(gè)架空層層高，不達(dá)標(biāo)。

車(chē)庫(kù)出入口動(dòng)線(xiàn)混雜

嘉棠璟樾的車(chē)庫(kù)出入口，也蠻有意思。

按照土拍文件，它的車(chē)庫(kù)出入口開(kāi)口設(shè)在南面的街坊路上，距離西邊岳各莊東路50米處。嘉棠璟樾照辦了。

但它有一個(gè)問(wèn)題，車(chē)輛的進(jìn)出口混在一起。

來(lái)看一下它的動(dòng)線(xiàn)：

1、進(jìn)車(chē)。車(chē)輛由南向北，開(kāi)至消防撲救場(chǎng)地，然后，一個(gè)向左90度大轉(zhuǎn)彎，進(jìn)入車(chē)庫(kù)，十分不方便。

2、出車(chē)。車(chē)輛從車(chē)庫(kù)出了，由北向南走一段，才到街坊路。

車(chē)子扎堆，對(duì)7#和6#的影響也是蠻大，比如噪音、尾氣污染等。

這種進(jìn)出口混合的設(shè)計(jì)，在北京樓市十分罕見(jiàn)。嘉棠璟樾這樣做的目的，大概是為了節(jié)約車(chē)庫(kù)占地面積。

紅線(xiàn)退距不達(dá)標(biāo)

嘉棠璟樾的圖紙上，沒(méi)有標(biāo)出樓棟與用地紅線(xiàn)的距離。

這是中元設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)師粗心嗎？非也。

嘉棠璟樾是一塊很特殊的地塊，其西面是老社區(qū)靛廠(chǎng)繡園。

它們兩個(gè)地塊之間的東面和南面，有現(xiàn)成的圍墻，雖然是公用圍墻，但產(chǎn)權(quán)人為為靛廠(chǎng)路20號(hào)院，現(xiàn)由靛廠(chǎng)村村委會(huì)管理。

按照建筑設(shè)計(jì)規(guī)范，塔樓建筑之間東西邊距的退讓距離為6~38米。

花姐目測(cè)，嘉棠璟樾東側(cè)的2#、5#和8#距離用地紅線(xiàn)（圍墻），最窄處不足2米，低于設(shè)計(jì)規(guī)范最低值。

這個(gè)退距，繡園的業(yè)主們同意嗎？

如果設(shè)計(jì)師標(biāo)出退線(xiàn)距離不足2米，就等于曝光了退讓距離不達(dá)標(biāo)。索性，設(shè)計(jì)師做了模糊處理。

隱秘的樓間距問(wèn)題

嘉棠璟樾位于西四環(huán)內(nèi)，曾被視為王炸地塊，但最終被底價(jià)收?qǐng)觥?/p>

這是有原因的。

它地塊南北狹長(zhǎng)，除了來(lái)自東邊退距的影響，還有南面樓棟的遮擋。

在嘉棠璟樾的西南位置，有一棟繡園5#，15層、高43.27米、兩單元，它是板樓還是塔樓呢？無(wú)人知曉。

花姐查了查資料，發(fā)現(xiàn)繡園5#竟然是個(gè)板樓。

如此一來(lái)，嘉棠璟樾6#的樓間距日照比就不達(dá)標(biāo)了，至少應(yīng)該后退5.5米。但如果它后退5.5米，整個(gè)樓盤(pán)的規(guī)劃都得重新調(diào)整。

中元設(shè)計(jì)師能蒙混過(guò)關(guān)？

攤開(kāi)整個(gè)樓盤(pán)圖紙，樓間距日照比不達(dá)標(biāo)的，還有2#、4#和5#。

消防撲救場(chǎng)地缺角

嘉棠璟樾的容積率高達(dá)2.66，加上東面和南面的退距問(wèn)題，導(dǎo)致樓棟排布很緊張。

緊張之余，它居然連消防撲救場(chǎng)地也敢省。

在西北角的3#北面，有一塊消防撲救場(chǎng)地，受轉(zhuǎn)角紅線(xiàn)的影響，竟然缺了一角。

這導(dǎo)致?lián)渚葓?chǎng)地面積不夠。

按照建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃，它必須做出修改。

有關(guān)消防的事，不能有丁點(diǎn)馬虎，人命關(guān)天。

預(yù)計(jì)售價(jià)8.2萬(wàn)元/平米

談及豐臺(tái)樓市，總是一片哀怨，成交慘淡。

嘉棠璟樾的位置不錯(cuò)，位于豐臺(tái)區(qū)六里橋街道，距離西四環(huán)約900米。根據(jù)最新的地鐵11號(hào)線(xiàn)二期環(huán)評(píng)公示，地塊西側(cè)距離規(guī)劃中的青塔站約800米。

但這里的城市界面一般，住宅以老破小居多，大多為經(jīng)適房、公房。次新二手房紫辰院的掛牌價(jià)8萬(wàn)+，保利和光逸境能達(dá)到9萬(wàn)/㎡。

嘉棠璟樾西北1.6公里的熙華臺(tái)，于2023年10月開(kāi)盤(pán)，437套房基本售罄，網(wǎng)簽均價(jià)8.15萬(wàn)/㎡。

花姐預(yù)計(jì)，嘉棠璟樾預(yù)計(jì)售價(jià)在8.2萬(wàn)元/平米左右——樓面價(jià)5萬(wàn)元/㎡。

它擁有好房子元素，產(chǎn)品要優(yōu)于熙華臺(tái)，南向?yàn)橥鎯?nèi)嵌陽(yáng)臺(tái)，進(jìn)深約1.5米。

花姐推測(cè)，嘉棠璟樾的戶(hù)型面積段為：99㎡/116㎡/136㎡/155㎡/176㎡。

當(dāng)然，它還有一個(gè)潛在對(duì)手。

東面隔著繡園，還有一塊巨無(wú)霸地塊待供，占地8.84公頃，地上建面23.5萬(wàn)平米，容積率2.66，上市時(shí)間不清楚，但其地塊素質(zhì)好于嘉棠璟樾。