北京樓市：性價比爆了!

我是北京房姐，資深房產投資專家。目前已為10000+人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬于實戰派只說對你最有用的操作和建議。

以下內容選自【北京房姐】公眾號

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房姐，我又來啦，想問下我親戚有一套首邑溪谷南北向49平的小復式，精裝修，買的時候一百萬出頭買的，現在小區跌的特別多，出房量也很多120多套，現在掛牌基本在是180萬左右，因為是閑置的，在想要不要現在賣掉把錢拿在手里，擔心還會繼續下跌。但是感覺現在賣又很不劃算，因為不是置換所以也不著急用錢，就是單純擔心以后會一直下跌所以要不要早點出手，所以問問您的意見。

房姐回復：

“賣了怕漲，持有怕跌”，這就是當下很多閑置房業主的真實心態。

先看小區優點：人車分流，經典托斯卡納風，園林不錯，有假山、瀑布、河流，很宜居。小區利用率也做到了極致，49平建面，愣是做出了兩室一廳兩衛四陽臺的雙層復式，實際使用面積能到87平，最新成交價160萬折合單價1.8萬！廚房、衣帽間都給配全了，樓下客廳招待客人，樓上臥室休息，動靜分離做得很好。

但小區缺點也很明顯：到4號線高米店南站約2公里，溜達著坐地鐵夠嗆；一層層高2.3米，二層2.2米，對個子高的業主來說難免壓抑。其次，小區體量大3000多戶，一層26戶，梯戶比在1比5以上，且包括大量租戶，各種雜亂的問題在所難免。

最關鍵的是市場行情，貝殼上現在120多套在售，出售時，買家之間相互的價格踩踏就難以避免，加之上文說的一些缺點，因此也就造成了這小區價格常年不漲，甚至有部分戶型陰跌的情況。

所以回到你親戚的問題：到底賣不賣？我的建議是——如果這套房以后肯定用不上，別猶豫，找個合適的機會盡快出手。從板塊、交通、戶型、市場認可度等方面權衡，這小區基本是跑不贏大行情的。

其實很多人都有“惜售”心理，覺得“當年買得便宜，現在賣了沒賺多少”，但房子是資產，資產的核心是“流動性”，與其抱著一套“跌價風險大、難出手”的閑置房焦慮，真不如趁早落袋為安。

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房姐你好，總價500-600萬預算，北邊買房建議，其實去年問過一次，一直沒下手，今年大環境和個人情況都有些變化，再來請教一次。

基本情況：夫妻倆分別望京和慈云寺工作，無車，通勤是剛需；懷孕中，今年小孩出生目前集體戶，需要買房解決孩子落戶問題；對戶型還比較在意，希望主臥朝南。去年基本在看回龍觀，今年房價也低了一些，想把北苑、奧森、亞運村這塊也納入考慮，您有合適的小區推薦嗎？另外糾結的是孩子上學問題，不知道現在要不要稍微考慮一下，麻煩房姐給建議~

房姐回復：

你的需求很明確，預算也清晰，一步步捋，肯定能找到合適的方向。

先說孩子上學的問題吧，你現在一步到位買個學區房肯定不合適。孩子剛出生，至少5-6年才用得上學區，這期間政策怎么變、你們怎么變，都是未知數，選籌上適當考慮個學區一般的，作為教育保底就行，把核心預算花在通勤、戶型上。

再說你關注的幾個板塊，新北苑＞老北苑＞奧森＞亞運村。

新北苑板塊的特點是均衡，城市界面、房子品質、周邊配套、學區（朝外來廣營校區）整體都比較在線，離地鐵近可以上車個2居，重點關注國際城、潤澤公館，華貿城8號院、10號院，戶型還都不錯，南北或者純南。

老北苑整體比新北苑城市界面更老，不過性價比也更高，可以上車三居，適合以后孩子出生、老人過來幫忙的情況。學區不如新北苑，品質還不錯的重點關注望春園、筑華年、天怡家園、新街坊。

再說奧森，從朝陽的板塊上來說，奧森并不屬于一個級別高的板塊。雖然位置不錯，但是奧森有兩個缺陷，一是板塊內缺少產業；二是奧森板塊內沒有好的學校，賣的是公園地產，可以適當看下上元君庭、萬科星園、天樂園等做對比，整體戶型要差點意思。

亞運村的位置比奧森更好，發展的也要更早一些。亞運村的學校也不錯，板塊內有朝陽外國語學校和陳經倫中學嘉銘學校，兩所朝陽的頭部學校，適合對教育有較高需求的家庭，對你來說性價比不高，就先不推薦了。

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