案說合同法｜國有土地出讓金日1‰違約金系國家政策，司法不調整

【裁判要旨】

1. 國有建設用地使用權出讓合同屬典型的行政協議。出讓人已按約定完成土地交付，受讓人以事后規劃審批延遲、容積率下調為由主張“情勢變更”并拒付逾期違約金，缺乏合同與法律依據，人民法院不予支持。

2. 國務院辦公廳〔2006〕100號文件及財政部《國有土地使用權出讓收支管理辦法》第三十四條明確：逾期繳納土地出讓金應按日加收1‰違約金。該標準體現國家土地宏觀調控和財政收支管理政策，并非當事人可任意協商的民事條款，不適用《民法典》第五百八十四條及司法解釋關于違約金司法調整的規定。

3. 利息與違約金性質不同：利息為法定孳息，違約金為懲罰性責任，二者并用符合出讓合同約定，亦不與法律、行政法規相抵觸。

【關聯法條】

《中華人民共和國民法典》

第180條第2款　不可抗力條款

第465條　依法成立的合同受法律保護

第509條　全面履行與誠信原則

第577條　違約責任

第579條　金錢債務繼續履行

第584條　損失賠償范圍

《國務院辦公廳關于規范國有土地使用權出讓收支管理的通知》（國辦發〔2006〕100號）第七條

《國有土地使用權出讓收支管理辦法》（財綜〔2006〕68號）第三十四條

《中華人民共和國民事訴訟法》第177條第1款第1項

【法律關系圖】

【訴訟主體】

上訴人（原審被告）：某房地產開發有限公司

法定代表人：沙某，執行董事

被上訴人（原審原告）：某自然資源局

法定代表人：張某，局長

【基本案情】

2020年12月10日，某房地產公司以總價3985.7351萬元摘牌取得庫車市***平方米住宅用地。2021年1月9日，與某自然資源局簽訂《出讓合同》，約定：

1. 分三期付款：2021-01-15、2021-02-08、2021-12-01；

2. 逾期自滯納之日起每日按遲延支付款項1‰計違約金；

3. 分期付款須同時按第一期付款日貸款利率（3.85%）計付利息。

當日完成土地交付。

某房地產公司第二期逾期213天、第三期逾期593天（政府政策扣減180天后為413天）。

某自然資源局訴請逾期利息174.0269萬元、違約金993.3586萬元。一審全額支持。某房地產公司以“規劃審批延遲、容積率下調構成情勢變更，違約金過高應予調整”等理由提起上訴。

【二審法院查明】

1. 土地已于合同簽訂當日交付，某房地產公司取得不動產權證。

2. 規劃方案審批、容積率調整均發生在土地交付之后，屬某房地產公司與規劃部門之間的報批事項，與出讓合同項下“交付土地”義務無關。

3. 合同未約定以規劃審批完成作為付款條件，法律、行政法規亦無此規定。

4. 日1‰違約金標準來源于國務院文件及財政部規章，體現國家土地收入管理政策，非普通民事協商條款，不予司法調整。

5. 利息與違約金性質不同，合同明確并用，且已扣減疫情政策順延6個月，計算無誤。

【二審法院認定】

1. 出讓合同合法有效，某自然資源局已履行土地交付義務，某房地產公司逾期付款構成違約。

2. 規劃審批爭議與出讓合同分屬不同法律關系，不構成情勢變更，亦不能成為逾期付款的抗辯事由。

3. 國有土地出讓合同項下日1‰違約金具有政策性、懲罰性與損失填補雙重功能，不屬于《民法典》第五百八十四條及司法解釋第六十五條規定的可調整范圍；上訴人請求調減，不予支持。

4. 利息系法定孳息，違約金系違約制裁，二者并用符合合同約定及國家土地收入管理規定，應予維持。

【裁判結果】

駁回上訴，維持原判。

上訴人某房地產開發有限公司于本判決生效后十日內向被上訴人某自然資源局支付：

1. 逾期利息1,740,269.43元；

2. 逾期違約金9,933,585.96元；

合計11,673,855.39元。

二審案件受理費91,843.13元，由上訴人負擔。本判決為終審判決。