抄底上海市區老破小？

看到一組數據，來自小胖看房的統計：

截至11月的最新成交占比:

上海200萬以下二手房成交的月占比，已經超過了5成。

今年年中的時候，這個數據還只是4成。

300萬以下的成交，已經超過了7成。

從成交環線和面積段來看，市區老破小和郊區動遷，已然撐起了上海二手房成交的半邊天。

還有一個真實案例。

有個加我好友的95后小伙，最近剛在鎮寧路附近買了個39平的小2室。

總價200多萬。

我問他，郊區同樣價格能買個寬敞明亮的次新電梯兩房，干嘛擠在市區老破小？

他的回答，代表了相當一部分年輕人的?新認知：

假如我住在郊區，每天上班通勤來回3小時，一個月就是60多個小時。

60多個小時啊，這些時間我用來搞副業、學習、健身，甚至聊個妹子談個戀愛，都比擠在地鐵里當罐頭強好多倍。

我買的不是大一點的房子，是時間和自由。

果然，這就是上海老破小為什么這么有市場的原因之一。

Z世代們不再迷信一步到位的神話，也不相信大一點的房子能夠漲幅更高，開始變得極度務實。

低總價、低負債、短通勤、強配套、高務實……你說他買老破小是向下兼容吧，其實何嘗不是生活品質的提升。

網上很多大V嘲諷和貶低上海老破小，我覺得他們都不食人間煙火：

預算不高，又很剛需，非要騙人去遠郊買新房，拿傭金嗎？

現在的老破小，大家應該都有感受，蠻香的。

第一，老破小距離高點，已基本觸底腰斬。

2020-2022年，那一波上海樓市行情+民辦搖號，直接帶動了掛戶口學區老破小的起飛。

當時不僅是市區老破小動輒9-10萬，連閔行春申板塊的高興花園，這種外環外學區老破小，成交單價都沖到過10萬+。

現在回頭看，距離高點已完成腰斬。

老破小總價基數低，以價換量的效果，比次新和豪宅來得明顯。

單價4-5萬，總價一兩百萬，無論你在靜安、普陀、徐匯、長寧、楊浦、虹口，都能挑挑揀揀，掛牌很多。

大概半年前前，我在本號算過貝殼外網掛牌100多萬市區老破小的數據。

看這篇。

繃不住了？上海市區內環邊老破小，竟然只賣100萬了

曾經被嫌棄的高價老破小，因價格腰斬后，已經觸達到了剛需的可承受線。

就像大家經常調侃的那句：

老破小賣3、400萬看不上，但要是只賣100多萬，是真香。

第二，現在上海市區老破小租金回報率，真挺高的。

現在定存利率，已經低到可憐。

但市區老破小卻普遍能提供3%，甚至不少已經有4%以上的租金回報率。

看以前寫的這兩篇：

昨天發的100萬上海市區老破小，4.2%租金回報率背后，藏著3大陷阱

100多萬買上海市區老破小，下限高租金上限博動遷，是陷阱嗎？

現在很多上海市區老破小的租金回報率，已基本全面超越次新和豪宅了。

學票溢價也被砸到地板價了。

第三，老破小的三大購買力依舊堅挺。

第一類還是教育剛需，看這篇。

上海家長，別急啊！學區房溢價，注定還會往下走

第二類是預算有限的青年剛需。

我能明顯感受到，現在有越來越多年輕人愿意選擇老破小作為立足上海的首站。

他們看中的是低總價、通勤短、配套全的優勢，中環內老破小的通勤時間非常幸福，比郊區次新房每天能節省2個小時通勤。

第三類是本地置換的老年群體。

與外地人偏好郊區新房不同，上海一些老年人有深刻的地段情結。

他們在同一區域生活幾十年，社交圈子也在這附近，即使置換也堅持一室換兩室、高樓換低層，在熟人社區里延續生活網絡。

這部分購買力常被市場忽視，也是市區老破小交易的穩定基石。

當然最近兩年還多了一些拆遷投機群體，但是一般人你沒有內部關系和消息，我依舊建議別碰。

老破小同樣是高度分化的市場，可以抓住價格觸底期，但也要規避風險。

是否值得買有這6大前提：

1、地鐵地段學區配套優秀，起碼要中上水準；

2、有動遷預期最好，板塊有潛力；

3、挖到遠低于市場價的筍盤；

4、有一兩百萬不想存銀行，買不起或不想買次新，錢沒地方去，可以擇低而入；

5、關注供需關系，像黃浦靜安徐匯長寧這種區位好，低總價且供需相比楊浦虹口普陀要緊張的，遇到筍盤算算租售比和回報率，更值得購入。

6、老破小最難的不是房子老，這可以通過裝修改造。

最難的是選對鄰居！最難的是選對鄰居！最難的是選對鄰居！

重要的事情說三遍。

千萬別選到了事多愛吵架、愛在家里制造噪音、喜歡往家里撿紙殼垃圾的鄰居。

不要不好意思，真正簽字付錢之前，對門和樓上敲敲門，微笑送個水果打個招呼，看看對方的第一印象和談吐、脾氣，是不是合你口味。

7、最最重要的，別抱著升值的想法。