越秀地產14.4億奪廣紙地塊，壓軸落槌！2025年廣州土拍正式收官

廣州土地市場，迎來年度收官之戰！

剛剛，海珠區AH050335地塊被越秀地產以143645萬元的底價拿下，折合樓面價3.4萬元/㎡拿下，為全年宅地土拍畫上句號。

相比之下，不少地塊在拍賣前就黯然退場。

嘉禾望崗、番禺洛浦街東鄉地塊因無人報價，提前一天終止出讓；再前一天，金融城起步區AT091007-1地塊、羅沖圍發電廠地塊也在開拍前夕緊急撤下。

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房企攥緊錢袋，“好地” 標準變了

之所以出現這種情況，一方面是房企拿地愈發謹慎。

2025年行業仍處于穩信心階段，多數房企現金流還沒完全松綁，拿地得同時卡“核心板塊”和“優質地塊”兩道關卡。

像嘉禾望崗、番禺洛浦東鄉這類非傳統熱點地塊，雖說區位不錯、素質不錯，但配建要求太高，實際成本超出了房企的承受范圍。

另一方面，就算金融政策略有放松，房企的融資渠道還是不寬裕。

不少民營房企年底撞上償債高峰，資金鏈吃緊，根本沒力氣去爭金融城這類高端地塊。房企拿地越來越“挑”，除了核心區少數優質地塊，其他地塊去化壓力大，拿地意愿自然就低了。

這種謹慎也直接體現在溢價率上：全年成交的地塊里，近7成（33宗）都是底價成交，只有海珠南泰路、白云沙太路、白云新城、黃沙島等優質地塊拍出高溢價。

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量價收窄，但地更 “好拿” 了

從全年數據看，2025年廣州土拍供應量比往年收窄了：今年成功出讓48宗涉宅地塊，總成交額超506億元；而去年成交了66宗宅地，總價達772億元，差距不小。

表格

這組“收窄數據”背后，是市場在悄悄優化：

第一，上半年不溫不火，年末集中沖擊

全年48宗涉宅地塊里，12月單月成交占了三成以上，12月成了“沖刺月”，年末集中沖刺的特點很明顯。

第二，核心區壓箱底好地持續放量。

在今年出讓的地塊當中，中心四區的土地供應占比高達30%。

像金融城、白云新城、白鵝潭這些熱門板塊持續放量；而增城、從化這些外圍區，供地量明顯收縮，畢竟“核心的地才好賣”成了共識。

第三，拿地門檻降了不少，提升房企拿地積極性

不少地塊不僅降低配建要求、自降身價，還不斷提高地塊綜合指數，讓更多的房企有能力參與競拍，也提升了地塊對房企的吸引力。

像去年流拍的金融城東區地塊，今年把容積率從6.95調到3.65、總價從37億砍到22億，直接被珠實底價拿下。這種大幅“讓利”，大大提升了房企拿地的積極性。

同樣的，今年土拍也出現了不少亮點，讓人印象深刻。

其一，國企“兜底”、民企“探頭”。

今年拿地的主力還是國企，越秀、保利依舊是主力軍，均拿下了不少核心區的優質地塊。

像南泰路地塊、白云新城地塊和沙太路等地塊，雙方就多次交鋒上演搶地大戰。

尤其是越秀地產，拿了8宗宅地，重點布局天河、海珠、白云和番禺；保利以超115億的總價拿下“拿地金額王”，重點布局荔灣、天河、海珠和白云。

民企參與度雖有所回暖，但整體仍偏謹慎。綠城、敏捷等民企在核心地塊上仍有出手，但更多中小型民企則選擇觀望或聯合拿地。

其二，安置房和保障房地塊熱度攀升。

像江高鎮和太和鎮多宗保障房地塊，均吸引了多家房企搶奪，溢價率高達37.8%。畢竟這類項目租金收益穩、還有政策支持，成了不確定市場里的“避風港”。

其三，低容積率地塊成為香餑餑。

像番禺廣場地塊、黃沙島地塊、長洲島地塊等容積率低至1.0的低密地塊就引發多家爭搶。

并且，全年成交地塊中，容積率低于2.0的地塊占比顯著提升。

尤其是天河奧體、黃埔長洲島、增城等區域出現了容積率僅1.01-1.1的低密地塊，未來可能轉化為高端改善型產品。

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土拍已為明年新房市場定調

今年的土拍，早給明年的新房市場定了調：

首先，核心區豪宅要扎堆入市。

天河奧體、白云新城這些地塊，容積率基本都≤2.5，肯定會冒出一批主打“生態宜居”的大平層，改善市場賽道競爭會越來越卷，房企得靠產品力拼輸贏。

其次，“小而美”項目可能成突圍方向。

像越秀地產就拿了不少小體量地塊，剛好適合做快周轉的精品社區。這類項目對產品細節要求高，也給市場多了更好的選擇。

△越秀拿地一小時后即開工

最后，保障房和商品房的“雙軌制”更清晰了。

今年成交的多宗安置房用地，明年下半年就能形成供應，既能平抑租金，也能分流部分剛需。

總而言之，今年的廣州土拍非常理性，不盲目供地，房企不盲目拿地，只有真正優質地塊才會被搶。

這些變化最后都會落到明年的新房里，對購房者來說，選擇可能會更多，但也得更會“挑”。