迎來(lái)轉(zhuǎn)折點(diǎn)

后臺(tái)最近找過(guò)來(lái)訴苦的讀者特別多，有公務(wù)員、事業(yè)單位員工被欠薪的，而且所在城市的經(jīng)濟(jì)情況還不錯(cuò)的；有因公司倒閉或業(yè)務(wù)縮水導(dǎo)致被裁員、被欠薪的，其中還有不少是央企、國(guó)企、城投的員工；還有因?yàn)閯?chuàng)業(yè)失敗、失業(yè)等各種原因?qū)е虑榫w無(wú)處發(fā)泄的。

有些讀者怨氣非常大，甚至滿身戾氣，對(duì)各種政策新規(guī)都充滿了排斥感，比如有位讀者堅(jiān)持讓我們幫他轉(zhuǎn)發(fā)以下這張截圖：

經(jīng)濟(jì)好不好，或許上述聲音就足以說(shuō)明。中央最近出臺(tái)了很多針對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需和提振消費(fèi)的政策措施，眾所周知，當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)走出困境的核心是以?xún)?nèi)循環(huán)為主的消費(fèi)，但消費(fèi)卻始終疲軟，原因則是民眾缺乏足夠的可支配收入。

很多讀者問(wèn)，很多國(guó)家都通過(guò)實(shí)踐證明，通過(guò)直接發(fā)錢(qián)的外力手段能有效激活消費(fèi)循環(huán)，而且這是破解經(jīng)濟(jì)困局最直接的方法，但為何這樣一個(gè)顯而易見(jiàn)的且很多國(guó)家都有成功實(shí)施經(jīng)驗(yàn)的方案卻難以在中國(guó)落地推行？

從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，主要是兩個(gè)原因，第一個(gè)原因是體系層面的路徑依賴(lài)，“主要靠投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)”這種慣性思維促使決策層更加熱衷于投資建設(shè)，尤其是大基建時(shí)代催生的中國(guó)跨越式發(fā)展，這使得中國(guó)整體上不愿在刺激民生消費(fèi)上投入過(guò)多。

更直接的阻力則在于，中國(guó)在過(guò)去幾十年每年幾萬(wàn)億到幾十萬(wàn)億的投資催生了負(fù)責(zé)分配并從中獲利的強(qiáng)大利益體系，而這個(gè)體系會(huì)本能地維持現(xiàn)有的投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式，也即不會(huì)愿意接受變革。第二個(gè)原因比較敏感，主要是涉及文化和體制的問(wèn)題，但這個(gè)問(wèn)題無(wú)法公開(kāi)去談。

就現(xiàn)實(shí)情況而言，我們認(rèn)為中國(guó)的內(nèi)需和消費(fèi)的提振最終取決于“穩(wěn)地產(chǎn)”“穩(wěn)樓市”的效果，因?yàn)榫用癫块T(mén)有70%的財(cái)富都在房子上面，只要房?jī)r(jià)還在降，居民部門(mén)就會(huì)有防御心態(tài)，因?yàn)橘Y產(chǎn)縮水任何時(shí)候都會(huì)制約消費(fèi)熱情。

在房地產(chǎn)行業(yè)的優(yōu)等生“萬(wàn)科”爆發(fā)債券違約風(fēng)險(xiǎn)之后，雅居樂(lè)集團(tuán)于12月9日被債權(quán)人提交清盤(pán)呈請(qǐng)，這意味著截止當(dāng)前，曾經(jīng)叱咤風(fēng)云的地產(chǎn)界“華南五虎”——恒大、碧桂園、雅居樂(lè)、富力、合生創(chuàng)展，在行業(yè)寒冬中已悉數(shù)折戟。

“華南五虎”曾是中國(guó)民營(yíng)地產(chǎn)商的標(biāo)桿，它們從廣州起家，在高速發(fā)展期橫掃全國(guó)，一度有“中國(guó)樓市看廣東，廣東樓市看華南”的說(shuō)法，不過(guò)更出名的則是這些房企高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)的“三高”模式。

12月22日至23日，全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在北京召開(kāi)。會(huì)議指出，“要加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，有序搭建基礎(chǔ)性制度，在開(kāi)發(fā)端做實(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司制，融資端推行主辦銀行制，銷(xiāo)售端推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售制，同時(shí)規(guī)范預(yù)售資金監(jiān)管，切實(shí)維護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益”，實(shí)際上則是徹底終結(jié)了傳統(tǒng)的高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)“三高”模式。

具體來(lái)看，開(kāi)發(fā)端的項(xiàng)目公司制是要求開(kāi)發(fā)商為單個(gè)樓盤(pán)專(zhuān)門(mén)成立新公司，核心是隔離單個(gè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，既避免一個(gè)項(xiàng)目出問(wèn)題連累全盤(pán)，也能防止開(kāi)發(fā)商挪用本項(xiàng)目資金填補(bǔ)其他項(xiàng)目缺口，保障建設(shè)資金專(zhuān)款專(zhuān)用。

融資端的主辦銀行制是指房企項(xiàng)目確定一家主力合作銀行，由它負(fù)責(zé)主要貸款發(fā)放和全程資金監(jiān)管，盯緊資金流向不跑偏，保障項(xiàng)目資金安全；若資金出問(wèn)題，銀行沒(méi)盡到監(jiān)管義務(wù)就需要擔(dān)責(zé)。過(guò)去很多項(xiàng)目停工爛尾，正是因?yàn)橹鬓k銀行的資金監(jiān)管流于形式，沒(méi)能守住資金“安全門(mén)”。

銷(xiāo)售端推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售制，實(shí)現(xiàn)“所見(jiàn)即所得”，這能徹底杜絕交付風(fēng)險(xiǎn)。值得注意的是，雖然目前現(xiàn)房銷(xiāo)售并未要求“一刀切”地執(zhí)行，也即預(yù)售制仍在部分城市實(shí)施，但資金監(jiān)管肯定會(huì)越來(lái)越嚴(yán)格，房地產(chǎn)的保交付、穩(wěn)預(yù)期的大方向也會(huì)更加強(qiáng)化，這不僅意味著房地產(chǎn)基礎(chǔ)制度的完善和改革已經(jīng)正式開(kāi)始，還意味著房地產(chǎn)行業(yè)已迎來(lái)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

目前唯一不能確定的是，房地產(chǎn)行業(yè)離觸底企穩(wěn)到底還要多久，在此之前還有多少房企會(huì)繼續(xù)倒下。