開啟商業辦公新范式 中國寫字樓產業園發展論壇年會在京舉辦

2025年12月23-24日，中國寫字樓產業園發展論壇第22屆年會在北京富力萬麗酒店成功舉辦，主題為"內卷與進化：商業辦公的范式變革"。論壇年會聚焦"十五五"規劃與房地產發展新模式、宏觀經濟與商業地產可持續發展之道、寫字樓產業園從空間到價值的進化之路、寫字樓從運營管理到資產管理的范式變革、產業園從空間進化到產業生態的范式變革五大核心主題，深入探討在全球經濟格局變遷與科技革命的交織影響下商業辦公的范式變革。

本屆年會實現多項"首次"突破：首次舉辦"2025熱點寫字樓產業園渠道代理精準對接洽談會"分論壇，首次頒發『商業辦公建筑綜合評價標準（修訂版）』課題組專家聘書，首次發布《2025年中國寫字樓產業園競爭力研究報告》，并隆重舉行第22屆『中國商業地產金廈獎』頒獎典禮。

本屆年會由北京市投資促進服務中心、全聯房地產商會指導，全聯房地產商會寫字樓分會、商業辦公建筑標準化委員會支持，房訊網、房訊指數CORC聯合主辦，同時得到了大悅城控股、金茂北京，中海商業、金隅資產、遠洋北京、中海新城、富華置地、麗澤數字金融科技示范園、北京理工大學朝陽科技園、華貿中心、華彬中心、WeWork中國、鼎好DH3、首開廣場o望京、大興投資大廈、長安興融中心、京城資產、北重園、雄安o電建智慧城等合作伙伴的支持。來自地產界、金融界、學術界專家和行業精英及新聞媒體超過600位嘉賓出席論壇。

據悉，中國寫字樓產業園發展論壇源于2004年12月，已連續成功舉辦22屆年會，聚焦商業地產行業發展進程，記錄并見證寫字樓產業園行業歷史軌跡，是國內商業地產行業規格最高、規模最大、影響最廣的專業論壇之一！

北京市投資促進服務中心黨組成員、副主任唐永宏在致辭中表示，商業地產在現代經濟體系中擔任了重要位置，在城市發展中扮演著塑造城市形象和提升競爭力的關鍵角色，是城市經濟的重要驅動力。目前，北京甲級寫字樓市場延續持續回暖態勢，租賃活躍度穩步提升，空置率持續回落。自三季度末，全市平均空置率19%左右，環比、同比分別下降0.6和0.1個百分點。他表示，在辦公樓市場方面，北京深化配置試點擴容，大力支持存量升級改造，優化租戶服務環境。在商業地產投資方面，北京不斷激活市場交易活力，支持內資企業參與優質商業資產并購，拓寬融資渠道，強化區域協同發展。在工業物流集團方面，優化空間布局，支持綠色智能轉型，強化區域協同，深化京津冀物流一體化。

全聯房地產商會黨委常務副書記、秘書長趙正挺認為，房地產的新模式，必須以數字化為底座，以資產運營為核心，以價值重構為目標。數字化，不再是房地產行業的"選擇題"，而是高質量發展的"必答題"。

數字房地產"的終極目標，是實現"資產數字化"。這不僅是技術升級，更是商業模式、治理邏輯和價值創造方式的系統性重構。為此，需從三方面破局：第一，以"鏈改"為抓手，推動不動產資產數字化試點落地；第二，以"BIM+IoT+AI"為底座，構建數字孿生產業園區；第三，以"數據要素"為引擎，激活資產運營新動能。未來，"數據資產"將成為寫字樓估值模型中的核心變量，與地段、租金、空置率并列，成為第四大估值維度。

解讀：十五五規劃與房地產發展新模式

剛剛結束的中央經濟工作會議，提出：著力穩定房地產市場，因城施策控增量、去庫存、優供給，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房。深化住房公積金制度改革，有序推動"好房子"建設，加快構建房地產發展新模式。

2025年以來，我國商業辦公市場經歷了多重挑戰，商辦用地、投資和新開工持續下降。寫字樓市場租售需求復蘇偏弱，空置率走高，租金售價低位徘徊，以價換量仍是當前市場主要特征。標志著商業辦公市場進入"以存量優化替代增量擴張"的深度轉型期。

全聯房地產商會寫字樓分會執行會長、房訊指數CORC首席研究員劉凱在發言中表示，當前，商業地產市場正站在"內卷"與"進化"的十字路口，寫字樓產業園行業面臨三大周期性變化：經濟增速處于下行期，市場供需不平衡內卷加劇，人工智能時代的到來。因此，商業辦公市場企穩回升仍然需要一個緩慢的過程。站在今天的角度看未來一段比較長的時間，中國寫字樓產業園從空間開發到產業生態，從運營管理到資產管理，如何應對這些變化？我們認為，行業變革需要六種范式：第一，產品范式從產品為中心到用戶為中心；第二，經營范式從增量擴張到存量優化；第三，運營范式從空間改造到城市更新；第四，資產范式從公募reits到資產數字化；第五，科技范式從互聯網+時代到AI+時代；第六，競爭范式從內卷式競爭到競合式共贏。

清華大學土木水利學院院長、清華大學房地產研究中心主任吳璟教授在題為"寫字樓產業園發展的宏觀變量"的主旨演講中指出，在"十五五"期間，寫字樓、產業園行業發展中，需要關注三個最重要的宏觀變量。第一，市場變量，供應壓力的化解效果。去化壓力巨大、需求復蘇不確定，亟需通過供給端調整發揮"應急"作用；第二，制度變量，土地使用權續期政策落地。建議應明確以"折價續期"作為商業用地使用權續期費用核定的基本原則；第三，科技變量，數智化轉型與數據資產。建議推動包含數據資產的商業物業價值評估，推動面向投資人的物業運營評價指標披露。

戴德梁行北區董事總經理胡峰在主題為"從全球看北京寫字樓市場的挑戰和機遇"演講中表示，寫字樓市場受兩大方面的影響，一個是需求量，二是供應量。從全球看主要城市寫字樓市場冷暖不一，我國四大一線城市存量方面，北京甲級寫字樓1300萬平米，上海1700萬平米。空置率方面，北京甲級寫字樓16%，上海是23%，租金北京是215元/平米，我們長期看好北京寫字樓市場。

綻思無界科技服務有限公司創始人官蘭蘭分享了產業園的空間價值的進化，服務價值的進化，數智化價值的進化，組織價值的進化四個維度，指出進化的核心是打造場域，傳遞理念和價值觀。

解構：寫字樓從運營管理到資產管理的范式變革

2025年，我國主要城市辦公樓市場均面臨供應過剩、結構性失衡、區域性失衡等問題。寫字樓產業園行業在政策引導和市場演變中，呈現出從規模驅動向效益導向轉型的趨勢，加速步入高質量發展軌道。但頭部企業的在提高盈利質量與盈利能力的同時，中小開發商運營商服務商企業分化加劇，部分企業承壓明顯。

隨著今年國家一攬子增量政策推出，對市場信心和經濟運行起到明顯的提振作用，商業地產包括寫字樓產業園行業經營環境將得到改善。我國寫字樓產業園企業如何于變局中開新局，如何突破內卷保持進化，找到自身穿越周期的核心競爭力？

北京金唐麗控置業發展有限公司常務副總經理付烜在演講中介紹了麗澤數字金融科技示范區在全球經濟格局變遷與科技革命的交織影響下，通過項目管理、工程建設、市場營銷過程中的優化創新，服務首都經濟發展的思考和實踐。

2025年，寫字樓市場從運營管理到資產管理發生了哪些范式變革？在 "解構：寫字樓從運營管理到資產管理的范式變革"為主題的圓桌對話環節，特邀戴德梁行中國資本市場總經理劉兵擔任主持，正大僑商房地產開發有限公司寫字樓部總經理賈勝林、金茂北京資產管理總經理劉東波、中海商業北京商管商辦資產高級總監武磊、北京華貿中心寫字樓運營部總經理王荃、WeWork中國地產戰略高級總監夏軻展開了思想的交流與碰撞。

解碼：產業園從空間進化到產業生態的范式變革

根據房訊指數CORC統計，當前全國產業園區總建筑面積已突破60億平方米，每年新增供應量達1.4億平方米，但實際需求增速遠低于供給擴張速度。目前全國省級以上開發區平均空置率超過35%，部分新建園區甚至達到60%。北京、上海等一線城市核心區域的商務園區凈吸納量一度跌至負值。

2025年，綜合產業結構調整帶來的需求演變、產業生命周期和創新演變、人才結構變化和產業集聚區演變、城市功能體系完善和特征演變，標志著我國產業園市場的需求開始從數量擴張向質量提升發展，從城市功能區集聚向產業功能集聚發展，從傳統行業導向向新質生產力導向發展。

北京理工大學朝陽科技園董事總經理溫書閱在演講中表示，面對未來產業園穿越周期密碼有三個方向。第一，對存量資產在珍視當中。第二，對用戶需求的敬畏當中。第三，對共建生態的信心當中。

2025年，產業園市場從空間進化到產業生態發生哪些范式變革？在"解碼：產業園從空間進化到產業生態的范式變革"為主題的圓桌對話環節，特邀中科鈦領科技集團高級副總裁安俠睿擔任主持，中科產城(北京)建設開發有限公司董事長郭瑩輝、北京兆泰城市更新發展有限公司副總經理葛曉寧、中海北京新城公司寫字樓事業部總監段建樂、盈科律師事務所資本事務部主任呂馨、中電建產投雄安商管公司副總經理周潔進行了熱烈討論和觀點交鋒。

解密：商業地產競爭力的榜樣力量

今年以來，中國境內寫字樓產業園最具代表性的開發商、運營商和服務商企業集體選擇"進化"，多方面提升自身的資產管理和運營能力，或發力商業地產公募reits，或迭代進化明星產品線，或加快空間改造調改節奏，開啟商業辦公新范式。

同時，商業辦公行業集中度進一步提升，強者恒強的趨勢進一步深化。在舊范式被新范式取代的轉換過程中，面臨舊范式價值觀和方法論的全面重構和顛覆；頭部企業正在從行業周期到企業變革的劇變，從提供物理空間到價值空間演進，從產品到運營底層邏輯的重構。

年會上，房訊指數CORC正式發布《2025中國寫字樓產業園競爭力研究報告》，并公布了"2025中國寫字樓產業園行業競爭力100強"及分項榜單。報告指出，報告基于精準數據和前沿洞察，系統分析了中國寫字樓產業園開發商、運營商和服務商在核心競爭力格局中的表現。報告不僅揭示了2025年中國寫字樓產業園開發商、運營商和服務商在核心競爭力的總體態勢，更提出了六大創新對策，這些對策為中國寫字樓產業園開發商、運營商和服務商提升核心競爭力提供了系統化解決方案。

當天晚上，第22屆"中國商業地產金廈獎CHINA REAL ESTATE GOLDEN BUILDING AWARDS"評選結果正式揭曉，并舉行了盛大的頒獎典禮。

據了解，中國商業地產金廈獎源于2004年，由房訊網（FUNXUN.COM）發起，以"致敬行業創新者"為核心理念，每年舉辦一次。旨在通過對每年的商業地產行業發展進行回顧、總結和展望，評選業內最有競爭力的項目、企業、人物的方式來推動中國商業地產行業可持續發展。評選體系按照項目、企業和人物共分三個單元，分別根據項目申報、初選測評、專家評審三項綜合指標的得分對參選項目、企業和人物進行加權比較，分類推選出寫字樓、產業園、城市更新、購物中心、建材部品、地產服務類別以及其他獎項，。從2021年開始，中國商業地產金廈獎引入《商業辦公建筑綜合評價標準》評級系統和認證體系，由商業辦公建筑標準化委員會（COBS）認證發布。

此外，當天上午舉行的"熱點寫字樓產業園渠道代理精準對接洽談會"分論壇，邀請了20家來自國際五大行、知名渠道代理機構和20家寫字樓產業園開發商運營商出席，圍繞2025年市場趨勢與供需變化展開交流和對接，并對2026年市場進行了預測和展望。

24日，全聯房地產商會寫字樓分會專家考察團一行走進鈺珵大廈、金隅智薈中心兩個金廈獎獲獎項目，進行了參觀考察與案例分享活動。