樓市縮影更真實了

作者 | 騎豬英雄

文章來源 | 格隆匯樓市

在深圳，原來海景也會“不值錢”。

海景到底值不值錢？

這幾天，深圳的豪宅中信信悅灣刷屏深圳人的朋友圈，均價24.44萬/平，套內均價約32萬/平，讓市場一陣感嘆——真好，只賣有錢人。

其中，項目最為出圈的特點除了價格，就是超高層大戶型以及獨一無二的海景。

所以也有人評價，中信信悅灣的價格，有一半是要為海景買單。

但放眼整個深圳，并非所有海景都能賣很貴的價錢。

因為如果說海景是稀缺的，按道理鹽田的看海的住宅，也能捅破天花板的價格才對。

鹽田區域與前海、蛇口一樣擁有港口，港口吞吐量還長期位于深圳首位，也擁有能與香蜜湖公園媲美的恩上濕地公園，人文上還有鹽田港夜市、中英街等。

但似乎在鹽田的住宅，無論新老住宅，都未能跑出市場的溢價。

鹽田的海景住宅，像被甩在了火車尾，連寶安碧海，龍華梅林關，甚至龍崗的大運中心、龍華大浪的價格都幾乎比不上。

最近，位于沙頭角的美盛梧桐印海也如此。

地理位置上，靠山望海；

周邊配套也齊全，約600米直線距離就是鹽田區政府，一路之隔是海心公園；

與2/8號線鹽田港西站直線距離約700米，步行約560米即可到達深圳市高級中學鹽田學校，步行約800米可達鹽田區最核心的商業配套壹海城約25萬㎡；

品質也依照豪宅的標準設計，270°的全景艙臥室，窗墻比達到1:0.6，自帶約4600平米的文體中心，配有泳池健身房，網球場、羽毛球場、約500㎡兒童樂園，公區設計采用進口材料，專梯入戶。

從項目的外立面來看，肉眼可見的建設質感。

但157套102~301平戶型開盤備案定價，只定格在均價約50900元/㎡，總價區間約446萬～2219萬的區間。

而這樣的質感以及環境配置，放在南山區域，價格是需要翻三倍的。

但項目備案價格并未體現出太多的溢價。

說明什么問題？

擁有海景資源并不一定能給住宅帶來價值質的飛躍。

否則，按照海景是稀缺資源的邏輯，鹽田的海景住宅，包括美盛梧桐印海能賣出高價，甚至捅破價格的天花板才對。

價格甚至定得比鹽田沙頭角 2025年9月入市的合泰嘉悅公館（均價約57500元/㎡，總價區間約362萬～670萬）以及鹽田港2022年12月入市的山海天成（均價約52500元/㎡，總價區間約460萬～998萬）還便宜。

更重要的是，即使項目品質，配套資源優質，也有一定的短板。

如項目容積率偏高，達到了6.53；

項目為毛坯交付，需額外增加裝修費用；

停車位稍微有點緊張，總共857戶，車位有780個，車位占比約1:0.91；

總戶數為857套，但居住氛圍沒那么純粹，還包含了360套保障性住房，保障性住房占比超42%；

部分戶型設計布局與市場需求錯配，對外宣傳“新規110%得房率”，實際備案顯示得房率約76%，建面約102㎡戶型，三進深過深，開間為單開間，房兩廳兩衛，實際報建僅兩個房間等

市場的底層邏輯

而定價未能像南山、福田如今的新規住宅一般，定出更高的溢價，除了項目自身的因素，更多是鹽田的產品本就不容易。

長久以來，鹽田整個板塊都處于被市場所忽視的狀態。

漲的時候，漲得慢，回落的時候卻又跟隨市場的幅度，導致市場的偏好預期也一直處于搖擺當中。

市場牛市階段，成交量活躍，鹽田區二手房2021年高峰期成交均價約5萬一平，也是鹽田區近15年來的價格峰值，此后價格逐漸回落，截至2025年四季度，成交均價已回落到約3.5萬元/平。

鹽田2018年的壹海城四區，2020年—2022年高峰期約61平戶型，成交單價去到了約6萬/平，但今年9月同戶型成交單價只剩2.75萬一平左右。

2021年11月，市場相對高位的階段，鵬瑞北區尚府入市的單價區間約為5.13萬—6.45萬元/平；2022年7月市場調整階段，鵬瑞南區尚府的備案單價區間約為3.61萬—6.14萬/平。

如今最新的成交價，鵬瑞尚府只?！?字頭”。

今年11月，鵬瑞尚府成交3套房源，兩套約65.78平戶型，一套成交總價約266萬，成交單價約4.04萬/平，一套成交總價約271萬，折合單價約4.12萬/平。

還有一套則是約91.81平戶型，成交總價約427萬，折合單價約4.65萬。相比市場境況好的備案價便宜了近萬元一平。

如果市場的變化，讓購房群體一直在鹽田置業處于搖擺的過程中，那么影響鹽田價格向核心區域價格看齊的阻礙，是鹽田自身的地段位置。

成也蕭何敗也蕭何，鹽田的環境，人文，氣候確實宜人，是深圳少有的“世外桃源”，無論是環境綠野，還是文娛設施，又或者是生活的煙火氣，去過鹽田的人都能親身感受得到。

但也正因如此，鹽田向外擴張的發展也受到了限制。

地理條件受三面環山限制，導致區域內缺乏連片產業用地，也“斬斷”了鹽田與羅湖、福田、南山、龍崗的產業聯系。鹽田最核心的產業依舊是臨港，港口產業，港口吞吐量常年位居深圳首位。

但港口產業涉及物流，倉儲，貿易等，相對南山的高新科技、互聯網，福田的金融貿易，坪山的新能源，醫藥這些產業來說，對年輕人的吸引力沒那么強。

本地的這些產業，往往薪資待遇也不及新興行業或領域的待遇，在沒有新興的優質產業情況下，就難以吸引更多的人群，吸引更多的高收入人群，那么房價也就缺乏一定的支撐。

其次，也正是由于三面環山的地理格局，導致鹽田區與深圳其他區域的交通鏈接薄弱，區域內僅有一條8號線，還需接駁2號線才能進入市區。在深圳的14個綜合交通樞紐規劃中，連光明、平湖都有所規劃，而鹽田卻未能入選。

從鹽田驅車到福田、南山、寶安這些地方，動輒一小時，這也讓很多外區購房者望而卻步。

還有就是鹽田的城市規劃中，長期也缺乏人口導入，導致單一的“居住”功能明顯。

而鹽田的海景房也證明了一個樓市的基本事實——沒有足夠的產業，人口支撐的海景住宅，其實無法單憑單一的居住功能體驗，就讓市場買單。

美盛梧桐印海也只是鹽田住宅的一個縮影。

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作者觀點，不代表格隆匯立場