深圳終于有了一個橫空出世

行業發展20年，不是所有項目都值得反復咀嚼與品味

但有一些項目

如果不在它出現的當下被認真討論

最終只會被當成結果

而被錯過的，或許就是一次提前理解——

一座城市正在發生變化的機會

年底往往是最忙的時候，去過的城市越多，感觸也越深

最近這個故事開端

就從此刻我們踏上的這片土地、這個項目開始：

后海·招商璽

今天再來看招商璽，更像是天時、地利、人和的疊加

項目區位圖

位于深圳絕對老牌核心后海中軸大道

一面是蛇口，這座城市少有仍保留“故鄉感”的地方，也是最早完成國際化生活想象的區域

一面朝向深圳灣，享受45年發展所沉淀的城市能級、最完整的配套體系，以及最具價值感的都市界面

作為一宗城市更新地塊

也是后海片區斷供12年之后，極為稀缺的住宅地塊，誕生在新舊交替的一個城市界面

更重要的是背后開發商

站在項目俯瞰深圳灣

還是最懂這個片區的招商蛇口

所以面對這樣一個精準踩中所有必要條件的項目

從常規開發邏輯看，為深圳再造一座璽系，這本就是一道標準答案

但招商蛇口并沒有急于給出結論

相反，它選擇先確認一件事：在效率已經被反復證明之后

真正懂深圳人的第一居所

是否正在進入一個全新的階段

01

本質上招商蛇口不是在開發一塊地

而是在提前十年，替深圳試一種城市生活的可能性

要理解這一點

我們首先要回到一個更長的時間尺度

對于深圳，在城市發展的早期階段，發展本身就是最重要的目標

并且這種邏輯

在深圳很長一段時間里都是正確的

2023年，深圳GDP早已超3.4萬億，整體經濟體量超過了新加坡、馬來西亞等許多成熟的發達國家

說是富可敵國也不為過

而作為深圳資源最集中的，后海經濟密度

更是全國第一，甚至是世界級

整個后海年度經濟產出超過3000億元，每平方公里GDP近860億，不僅全國第一，達到如紐約曼哈頓、倫敦金融城世界頂級中央商務區

每平方公里高達286億的投資強度，也是世界500強企業總部最密集的區域之一

在這樣的城市語境下

住宅自然被視作效率體系中的一部分，更多承擔的是效率的延伸，比如離工作更近、通勤更短、資源更集中等等...

所以各位去看深圳過往的住宅敘事，明顯呈現出兩個特質

一種叫地標型占有

對于這類住宅核心，都是金融機構在這里，全球資本在這里，通過占有城市最強效率節點來證明自身價值

一種則是山海資源，稀缺占有性驅動

正如深圳灣的一線海景房，也像是香蜜湖 、華僑城一帶，強調自然資源的不可復制性

這是一套安全、成熟，被無數次驗證過的邏輯

但問題在于

我們說如今對于整個深圳而言，當效率被無限放大之后，城市的居住是否也該被重新放回時間之中審視

這也是今天一定要跟各位強調：招商蛇口

答案不只在于產品能力

而在于時間關系

同樣一塊土地，別人也能完成開發

但只有招商蛇口，能把它放進深圳四十五年的城市進程中理解

深圳發展45年，招商蛇口就成立46年

這幾乎決定了它理解這片土地的方式，天然就會不同

不僅長期負責蛇口工業片區超70%的物業，如今已開業的K11成為整個大灣區打卡地，最初也是基于職住平衡邏輯，把太子灣輪廓按照120X120切割成小尺度網格化管理

先整街兌現辦公與商業，再是住宅開發

而這套邏輯，恰恰也是新加坡與香港，成熟城區所共有的底層結構

這也許解釋了為什么今天的蛇口

深圳蛇口太子灣實景

在國際化程度不斷提升的同時，依然保留著一種難得的松弛感

而當一座城市的生活方式已經悄然發生變化

居住本身，也必然需要被重新回應

所以

寫到這里各位就能理解

如果說從璽系1.0（深圳雙璽花園、時光道）更多強調的是資源邏輯，到璽系2.0（2024年的太子灣招商璽）開始轉向產品與場景的創新

那么在大量經驗累積之后

璽系3.0所面對的，已經不再是產品本身

而是一種更長周期的居住命題

第一個真正意義上提出為深圳兌現：“第一居所”

也因為能夠為這座城市重新定義居住的

從來不只是一個項目

只能是那個陪它走過46年完整周期的開發者

02

這，當然不是一次情緒選擇

“第一居所”的提出

并非為了回應某一個短期問題，而是招商蛇口在長期開發與運營過程中

針對居住體驗結構性變化的主動回應

招商璽所面對的，是在后海這樣高度成熟的居住區中的一宗城市更新地塊

尺度有限、邊界復雜

在這樣的條件下，通過抬高社區、向豎向空間要面積，幾乎是行業的共識解法

項目豎向空間規劃圖

但招商璽規劃的不同之處在于

首先通過重塑整體結構層，采用“浮島甲板”設計，整體抬高12米，最終形成一個超級社區底盤+浮島綠化甲板的立體空間系統

這意味著

一層、二層乃至地下室，沒有哪一層只是為了托住上一層

每一層都承擔著真實而清晰的生活功能

這是項目一層入口的處理，實現地面層無柱跨度最大達28米，7根高達7.5米的古典藝術廊柱呈陣列式布局

以超尺度的酒店式落客區

做到同時滿足兩輛豪車并行，再結合兩側開放式街區，形成完整且連續的公共界面，絲毫不受小地塊空間桎梏

但結構在這里，也只是前提

真正決定項目規劃本質性改變的，是在完成結構轉換之后

它選擇把最重要的空間留給誰

本質上是基于用戶痛點驅動下創造出一套成熟的方法論

我們看到對于最寶貴的“中間層”處理，在多數同類項目中，架空層往往被用作地庫的延伸

用來解決效率問題

而在后海招商璽，這部分空間被完整釋放

從而創造出整個深圳極為少見的，約3000平浮島花園+約2000平主題會所

用于承載社區真正高頻發生的生活場景

這并非感性取舍

也因為這是大成之作璽系3.0，背后是對深圳45年深度理解，以及結合過往璽系上百位頂豪客戶深度訪談，再提取共性結論

這些都在整體規劃前置考慮

負責人告訴我，深圳每年有10個月都處于城市高溫，真正高頻被使用的空間

必須具備遮蔽、連接與可停留性

因此，室外景觀更多作為觀賞，隨處散落的是非洲象腿樹、東南亞多頭篦齒蘇鐵等進口植被，以及7件國際藝術品原件、水景，形成精妙的層次咬合

二者之間又通過風雨連廊連接

會所配置也是如此

半場網球練習場與私屬模擬高爾夫球場，以及恒溫泳池是為了滿足日常業主運動和放松 ; 配置專業廚房+行政酒廊+雪茄吧是為了讓12人私宴廳能被真實使用

棋牌室也是前期調研印證，為豪宅會所高頻使用...

很明顯對于空間的營造

招商璽不在于表象的功能呈現，或者簡單的物料堆砌

而是如何分配價值的判斷

甚至深圳用戶最在意的地下車庫，同樣是結合中央車站、雙酒店落客區，以及頂部全精裝3.8米星鉆穹頂

還額外打造了2工位洗車房+6個候車位，以及每年2次免費洗車服務

所有的物質豐富只是形式，目的是通過更豐富的物質組織，從而創造更加回歸本真的居所

而這，也正是“第一居所”真正成立的前提

03

之所以如此

這樣的第一居所到底是為誰而作，回過頭來看也就是招商璽位置天然決定的

區位圖

恰好位于后海豪宅區的生活半徑之內，一面連接蛇口，一面望向深圳灣CBD

這里并不以通勤效率取勝

卻能擁有

深圳極少數可以讓生活自然展開的城市底盤

環繞旁側，又是超11個商場購物中心，3所育才系學校，7所國際學校，距離最近的是深圳第一梯隊的育才二小、育才三中，以及8大主題公園

也正因如此

后海招商璽所回應的

其實是服務于長期生活在蛇口、深度參與城市更新的一代深圳人

這也是為什么項目主動犧牲貨值降低容積率，做到深圳稀缺低密板樓南北通透，還保證了專梯入戶、3.3米層高

但這些只是招商璽標配

要知道深圳溫和的氣候條件、較長的夏季周期，更何況深圳的窗外，還是如此浪漫的山海、灣區、公園綠地，和城市天際線

所以某種意義上

項目創造L型270度轉角陽臺

就是為了讓深圳這座城市，在居住中保持“可以被打開”的狀態

異地樣板間實景圖

約30平的超大尺度，又被細分出轉角庭院區，以及生活陽臺區兼具實用性

你在家就能感受到的

是目之所及的自然風、光，以及深圳灣咫尺繁華和蛇口的煙火氣，這座城市最美好的風景，就在你眼前流動

這些都不是單點呈現

也因為整個后海豪宅區長期沒有新供給，片區內的居住系統，已經明顯滯后于這一代人的生活方式

而只有當一個品牌

同時滿足長期在地理解+系統兌現能力，才有可能填補上這12年的空白

所以對于整個招商璽而言

還是區域內第一個系統化兌現最適合深圳用戶的“好房子”體系

以上場景僅為部分展示

也是基于7大維度/28個模塊/485項技術細節的系統性方案

比如深度睡眠屋

解決的是長期處于高壓狀態的深圳人，夜晚也難以放松入眠的情況，于是項目樓板厚度高達130-220毫米，是普通住宅的3倍，包括靜音墻體、降噪門窗，以及毫米波雷達

整體住宅達到“金級寧靜住宅”認證標準

再好比深圳高頻發生的回南天

在南方生活過的人，都懂室內空氣返潮時的黏膩感

項目好房子空氣系統示意

而為了讓室內恒久健康舒適

項目配備大金三管制空調，可實現溫度濕度獨立控制，還加載除濕功能的新風體系、深圳首個套房衛浴電地暖

都不是為了炫耀參數

而是真正解決用戶長久以來“不滿意”的日常

包括更多看不見的細節，316醫用級別不銹鋼水管、活水系統、零冷水系統...等等

也正是在這些看似微小、卻每天都會發生的體驗中

“好房子”與普通住宅之間

才真正拉開了差距

04

所以各位發現了么

今天我刻意沒有去反復討論，項目會所材質多奢華、室內裝標又堆疊了多少進口品牌

反而花費大量筆墨去描述這個產品的起承轉合

本質上就是為了表達

房地產開發自始至終都是一個系統化工程，而一開始的源頭，就決定了末端的所有呈現

今年我們看到越來越多項目需要跟城市綁定

從而輸出價值觀也是如此

作為全國唯一敢喊出“來了就是深圳人”的城市，效率、速度與拼搏，在過去幾十年里，構成了這座城市最牢固的底色

所以“第一居所”在此刻提出

更重要的，是這個理念

這樣一個項目出現

甚至是當下市場有點不討巧的站位，但本身就在替一座城市發問：

在看過世界之后，深圳這一代人是可以慢下來的

也因為對于這座世界級城市

追求美好生活，并不意味著背離效率

暮色下的深圳灣以及蛇口

相反，它可能正是這座城市走向一次價值升級的標志

也正是在這樣的背景下

我們才能讓自己理解招商蛇口為什么會選擇在當下第一個站出來發聲，以及為什么要將所有產品創新

回到對真實居住者的理解之上

項目已于昨日取證，也即將進入開盤熱銷，為深圳帶來一種嶄新的生活可能，作為最懂豪宅生活的老錢，一定要去看看

有意思的是

哪怕從最理性的資產配置邏輯來看

今年我們在不同城市看到的結果也在反復印證，那些最后真正能夠穿越市場波動、始終站在城市浪潮之巔的作品

無一不是在“好房子”這件事上

做到了足夠徹底

05

行業的新舊周期，始終存在過渡

也許真正的分水嶺，不止在于這個項目賣得如何，更在于

它是否在當下

被這座城市認真討論過

以上為正文，來自Moon

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