88畝！楠盛終于出手拿地了！樓面價6897元/m2！

01

12月24日，三江街道D-06地塊出讓。經過1輪報價，楠盛以4.23億元競得該地塊，樓面價6897元/㎡。

成交頁面

三江街道D-06地塊位于永嘉縣三江商務區，楠甌大道以北、三塘線以南，土地用途為城鎮住宅用地兼容商業用地、商務金融用地。

地塊區位示意圖

該地塊占地約87.62畝，總建筑面積約61332m2，容積率約1.05，且住宅用地容積率應大于1.0，建筑限高36米。

可以看出，這是一宗低密度住宅地塊，且無法通過拔高兼容商業、商務用地（損容），來使得住宅的容積率低于1.0。

根據出讓須知，該地塊不得建設別墅、“私家莊園”類等房地產項目，不得規劃建設獨棟住宅。以聯排建筑布局形式建設的住宅，原則上應為三個及以上分割單元。

地塊實景

此前，三江商務區以高密度、高強度開發著稱，住宅普遍80米以上，其中不少住宅高達約130-140米不等，最高的達約200米。

建成及在建的商辦建筑，不少也高約150-350 米不等，其中不少都是類住宅，購房者實際上也用于居住。

因濱江CBD一系列超高層建筑還在建設中，目前三江商務區是溫州超高層建筑最多的區域。

高密度、高強度開發的三江商務區

在超高層住宅之中，突然出現一宗低密度地塊，這反差實在有些明顯。

當然，三江商務區的超高層建筑，都在楠甌大道以南，而該地塊在楠甌大道以北，適當拉開了一些距離。

該地塊西側規劃為三江之心公園，作為三江商務區的核心景觀，但遲遲未啟動建設。

倘若今后公園建成，這宗低密度住宅將具備生態優勢。

三江之心公園效果示意圖

02

以高密度、高強度開發的三江商務區，為什么突然轉向低密度？

事實上，當前三江商務區的高層、超高層住宅不好賣，還有一千多套現房庫存（數據來源：市房地產市場信息網，不含商辦產權類住宅）。

同時，三江商務區也有大量全新安置房，在二手房市場上低價掛牌。

在此情況下，三江商務區的高層住宅地塊，若無南向一線江景資源，幾乎不可能成交，只得改掛牌低密度地塊。

三江商務區

相比較之下，當前永嘉的低密度住宅幾乎都在北部山區，甌北、三江、黃田、上塘等城市開發區域，均缺乏低密度住宅。

同時，溫州市區的低密度住宅，也基本位于東片，老城區附近也缺乏這類低密度住宅。

盡管三江沒有甌北那么繁華，但城市界面比甌北好很多，對低密度住宅來講，不利因素更少一些。

該地塊向東約3公里都錦玉潮明，是一個高低配住宅，周邊較為荒涼，受北外灘開發滯緩而影響了預期，最近其合院拍賣成交價在約292-518萬元，實際成交單價近20000元/m2（因地下室計入面積，明面上成交單價僅約7000-9300元/㎡）。

錦玉潮明

在溫州1號等南向一線江景房加持之下，三江商務區已聚集了一批高凈值人群，不僅限于永嘉，也有來自溫州市區，甚至有賣掉置信原墅搬來三江的富豪。

該地塊南側的慧中公學，也是一所口碑優良的民辦學校，能滿足高凈值人群子女的就學需求。

更何況，三江商務區交通便利，有甌越大橋、甌北大橋、新老楠溪江大橋、永嘉大橋等連接甌江南岸、楠溪江西岸，府東路過江隧道也正在建設中，高鐵溫州北站可直達滬杭等長三角核心城市。

以上，都構成了高端住宅的基本條件。

三江商務區建設中的大交通

這么看來，這宗低密度住宅即便與三江商務區有些不符，但還是有不小的市場。

一般來講，沿江區域會用高層住宅來體現江景資源，因此三江商務區今后低密度住宅地塊預計會非常有限。

03

這宗低密度住宅地塊的出讓，打破了近年來三江商務區的僵局，將為該板塊樓市注入新生力量。

但是，具備優越區位條件、巨大潛力的三江商務區，因種種原因而發展遠不及預期，著實令人惋惜。

想要真正破局三江商務區低迷現狀，尚需加快相關基礎設施、配套設施的建設，并提升運營水平。

三江商務區

其中，立體城購物中心作為當前三江商務區唯一建成投用的商業綜合體，運營水平低下，嚴重影響了該板塊的生活便利性。

不久前，立體城購物中心被新希望集團轉讓，買家據稱是來自龍灣的幾個合伙人。

也有坊間傳聞稱，今后立體城購物中心，將由新的買家成立商管公司自營。那么，立體城購物中心是否會有起色？尚待繼續觀察。

立體城購物中心

除立體城購物中心外，國鴻中心的商業綜合體部分也停工已久，需有關部門配合，推動其盡快復工。

三江商務區大量商辦建筑，需招引更多企業、產業入駐，可將永嘉本地企業總部集聚在三江商務區，使其成為名副其實的商務區。

還有該地塊西側的三江之心公園，以及周邊道路網，均需盡快開工，以提升區域基礎設施與人居環境。

三江商務區

從更大范圍來看，三江商務區的發展前景，還在于溫州北站的高鐵班次增加、客流提升。

倘若能實現這一點，作為城市北門戶的三江商務區，將迎來更多發展機會，也有利于推進溫州建成真正的大都市。

歡迎關注，帶你一起長知識！