探尋心晴雅苑成功密碼，為政府基層治理獻計獻策，之一：實地考察

引子

心晴雅苑小區在業委會周主任的帶領下，歷經多年深耕，從設施破敗、管理混亂的老舊小區，蛻變為治理規范、環境優美、鄰里和睦的標桿社區。

心晴雅苑的華麗蝶變的治理范例，被納入《2025 中國超大特大城市治理十大案例》，成為西安城市治理的驕傲。盡管網上關于心晴雅苑小區的報道，已經非常多，但百聞不如一見。

2025年12月22日-23日，“肖石客廳”幾位長期深耕基層治理的群友，決定一探究竟，并受邀討論基層治理，為當地政府職能部門獻計獻策。受邀11人，因各種原因實到7人。

學習交流研討活動合影

筆者有事在身未能前往，擬根據交流錄音擬撰文三篇，分享“肖石客廳”群友參觀心晴雅苑、探尋其治理成功密碼、應邀為基層治理獻計獻策活動的交流成果。

以下文字， 根據參觀過程的相關介紹錄音內容整理而成。

百聞不如一見，實地參觀心晴雅苑

小區曾面臨安防薄弱、設施老化等突出問題：業委會成立初期，監控系統僅剩余3 個攝像頭，小區大門損壞導致偷盜頻發，甚至出現軍級干部家中被盜的情況；水泵房積水嚴重、管道漏水，消防設施存在隱患，圍墻破損、墻面滲水、避雷網失效等問題普遍存在，小區內還雜亂生長著 20 余棵女貞樹，違規建筑盤踞，環境臟亂。針對上述問題，業委會決定推進小區全方位的系統性改造提升。

心晴雅苑2011年-2018年應屬家園保衛戰為主的階段；2017-2018年后，才算真正進入百廢待興的家園治理階段。

家園保衛戰的故事，網絡上已經非常多，反正圈內已經給周洪斌女士“西安一姐”尊稱了。有興趣的，可以看下面新聞報道，了解心晴雅苑如何和開發商和前期物業斗智斗勇的，都是教科書級的案例（微信閱讀方式，點擊下面鏈接可跳轉閱覽）。

紅色后代周洪斌：在西安的家園“保衛戰”

西部財經報道封面

迎難而上，舊貌換新

安防系統升級：將攝像頭增至65 個，實現無死角覆蓋，如今小區安全系數大幅提升，監控系統專業性得到西安市刑警隊認可（軍級干部家中被盜列為刑案，刑警查案過程，發現監控布局無死角，為破案提供了有利條件）。

水泵房改造：通過與水泵廠協商，免費獲得一用一備兩臺節能泵，由前物業承擔控制柜損失，僅投入3000 余元購置除濕機，后續二次更新高低壓泵時，經市場調研、節約優化，將原本預算十幾萬的改造費用壓縮至 約9千 元（其中親自跑市場采購同型號新水泵，僅花6千元；拆除的舊水泵和管道讓再生資源市場收購后，變現約3千元），其實等于業委會只額外花費6千元，價廉物美又經濟環保地解決了問題。公共收益使用精打細算，真的操碎了心。

參觀主題小花園

環境與設施整治：2022 年投入 140萬余元，采用優質不銹鋼材料修復圍墻及受損設施，整治漏水墻面，修繕避雷網，規整線路；清除雜亂女貞樹，拆除違規建筑，打造 15 個主題小花園，采用好氧堆肥改良土壤，培育 20 多種鳶尾花等植物，實現小區四季常綠，還與周邊小區共享種植經驗。

細節優化：更換破損樓梯扶手，修復破敗花壇，對小區公共區域進行精細化維護，中心花園地面做到無灰塵，綠化養護達到較高標準。

資金管理與成本控制

小區實行酬金制管理，堅持業主當家作主，構建了高效透明的資金管理體系。業委會嚴格把控各項支出，通過公開招標、貨比三家、市場調研等方式極致壓縮成本，例如二次更新高低壓泵項目，經調研后節省資金1 萬元。

周洪斌介紹心晴雅苑相關事宜

心晴雅苑小區沒動用業主維修資金，僅靠小區共有收益就實現了自我更新。公共收益除了大頭用于小區更新改造，還用于補充大修基金、物業費不足、業主大會建設等。
小區14年來，共有收益累計達900 萬元。車位租金、共有物權出租收益、廣告收入等為公共收入的主要來源，其次還涵蓋物業抵賬 40 萬元、房屋占用費 110 萬元、道路建設補償 5 萬元等。

2022年心晴雅苑完成自我更新的改造項目清單

充足的公共收益，為小區各種改造提升項目、實現小區自我更新改造，提供了堅實資金保障。

14年來，在業委會主導下，陸續實施更新改造約250項，累計投入約291萬；小區住宅專項維修資金帳戶上328萬本金未動，還有100多萬的利息，共計473萬元存在帳戸里。

業委會建立完善的財務公示制度，每年向業主公示酬金制收支明細表、共有收益收支明細表等，通過業主代表大會審議預算和決算，同時制作紙質版和電子版檔案，確保資金使用透明可追溯。

社區服務與文化建設

養老服務：關注老年人群體需求，每月為70 歲以上老人舉辦集體生日會，組織志愿者陪伴老人交流，用溫馨關懷填補老年群體孤獨感，贏得老年業主的廣泛認可。

兒童關愛：成立“小虎隊”“艾莎公主隊” 等兒童護衛隊，制定 “不摘花不踏草，講衛生有禮貌” 的愛護家園公約；組織暑假興趣班，邀請大學生、高中生開展成語故事、書法、手工等活動，培養兒童良好品德和環保意識，小區兒童主動維護社區環境，對外來破壞行為進行勸阻。

表彰優秀志愿者活動

文化與公益活動：聯合社區、物業及第三方機構每年開展十余場活動，包括業主聯誼、優秀業主表彰等，營造“業主物業一家親” 的氛圍；積極推動垃圾分類工作，引入萬科公益基金與聯合國環境署合作項目，榮獲西安市垃圾分類“示范單位”“無廢小區” 等榮譽，相關經驗被推廣。

組織建設：搭建包含正式委員、候補委員、監事會及各專項小組的組織架構，培育專業人才隊伍，與社區保持密切合作，社區對小區工作給予大力支持，部分社區干部因助力小區治理成效顯著獲得晉升。

周洪斌身體力行，參加美化綠化家園活動照片

權益維護與糾紛解決

業委會始終堅定維護業主共有物權，通過法律途徑和多方協調解決多項重大糾紛：

物權維權：成功拿回地下車位使用權，物業用房樓業主共有部分的所有權，并著力解決開發商非法登記人防車位問題、大力推動出臺開發商建設用地大土地證注銷辦法，以便屬于業主共有的資產獲得屬于業主共有的不動產登記身份，從而在法定登記源頭上，固定業主共有物權成果。通過訴訟追回共有收益，其中一場官司勝訴獲判90 余萬元。拆除違規車棚及炫藍餐廳，收回被占用的共有區域，每年增加不菲收益。相關鏈接如下（微信閱讀方式，點擊可跳轉閱覽鏈接內容）：

心晴雅苑小區物業服務樓回歸歷程

網址：https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzI4OTMzMjUwMQ==&mid=2247483720&idx=1&sn=ecf60831e5be58265852087acb7ce890&scene=21#wechat_redirect

強制執行物業服務樓交付，法院、公安、公證等到場集合的畫面

外部權益保護：解決相鄰小區施工占用土地、違規建設立體車庫等問題，通過測繪、協商及政府協調等方式維護小區土地權益；整治“住改倉” 現象，減少小區公共設施破壞，提升小區品質，吸引更多居住業主回流。

費用爭議解決：與開發商就外墻瓷磚維修費用產生爭議，經第三方審計，為業主節省近12 萬元；針對物業費收繳亂象，通過規范業態管理、明確收費標準，將物業費收繳率從50%左右提升至 100%。

檔案支撐：建立全生命周期檔案，記錄小區建設、更新改造等各類數據，為維權及管理提供堅實支撐，在與前物業財務交接等糾紛處理中，檔案發揮了關鍵證據作用。

黨建引領怎么做？

軍姐周洪斌年輕時的颯爽英姿

周洪斌的故事，作為黨員，真正把“初心”寫進小區每處角落，把 “擔當” 融入業主治理的每個細節。

她13 年堅守證明：黨建引領、基層治理，黨員先鋒模范作用，沖鋒在前作用，體現在依法保護業主共有物權的堅決果敢上，體現在監控由3個變65個的尊重科學上，體現在招標水泵從10多萬變 6千的精打細算上（9千-3千=6千，廢舊資源變廢為寶，又少投入3千），體現在每月一次生日會的溫暖 燭光中。更體現在她作為有一定資格的老黨員，沒脫離群眾，依然關心業主疾苦，熱心推動基層治理規范化、法制化，“退休不褪色，離崗不離黨”的家國深情里。

這個生動的案例說明，每個響應黨建引領而加入業委會的黨員們，若都真正拿出黨性、用黨員標準做事，小區的事何愁做不好呢？

草根的思考，為千萬業主發聲

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