2025年樓市很抓馬

作者 | 騎豬英雄

文章來源 | 格隆匯樓市

2025年的房地產可謂冰與火之歌相互交織。

無論是行業(yè)的發(fā)展，還是市場的交易，都發(fā)生了根本性的變化。

收儲加速，地王頻出，豪宅火熱，一系列的變化在激蕩的市場中重構。

從模式到價值的本質轉變，都一一烙在了每一個事件上。

站在2025年與2026年歷史交匯點，不妨回顧一下2025年樓市所經歷的種種，也為2026年的樓市開啟新篇章落下一子。

閑置土地收儲，廣東第一

2025年全國閑置土地收儲按下加速鍵。

自去年10月財政部明確允許專項債收儲土地，到11月自然資源部下發(fā)“242號文”，要求各地加大收回收購存量閑置土地力度，再到2024年12月25日國國務院辦公廳下發(fā)《關于優(yōu)化完善地方政府專項債券管理機制的意見》下放專項債券項目審核權限，選擇廣東省（含深圳市）、北京市、上海市、江蘇省、浙江市）等10個省份開展專項債券收儲試點，全國閑置土地收儲進入閑置土地“收儲潮”。

湖南、河南、江西、安徽、浙江等多地陸續(xù)發(fā)布首批用專項債收購存量閑置土地清單。其中，廣東規(guī)模最大。

廣東作為土地收儲試點省份，2025年前兩月回購土地便累計超350億元，成為全國試點省市之首。

據中指院統計，截至2月11日，佛山、惠州、珠海、中山、江門等15個城市擬用專項債收儲161宗土地，土地使用面積超680萬平方米，總價超350億元。

從收儲用地公布的信息看，被回購的土地多為地方國企、央企和民企所持有，收購價格為7折至9折。

落實大規(guī)模的發(fā)行專項債回收閑置土地是穩(wěn)地價、穩(wěn)預期、助房企、活財政、提效率、優(yōu)民生、防風險的關鍵抓手，對地方、房企以及居民都具備長遠發(fā)展的積極意義。

年內LPR僅調整一次

年初市場整體預計，作為房地產市場止跌回穩(wěn)的關鍵措施，不排除2025年通過較大幅度引導5年期以上LPR報價下行等方式，繼續(xù)對居民房貸實施較大力度定向降息。

然而，2025年我們的貸款市場基準利率LPR全年調整僅1次，2025年5月1年期LPR報價由3.1%下調至3%，5年期LPR報價由3.6%下調至3.5%。

相比2024年LPR（貸款市場報價利率）歷經3次大幅度下調，1年期LPR累計下行35個基點，5年期以上LPR累計下行60個基點，兩個品種年度下行幅度均創(chuàng)LPR改革以來的新高，2025年LPR報價全年展現出了定力。

LPR背后是貨幣政策取向、房地產市場狀況、經濟環(huán)境等，相比2024年密集調整次數，2025年全年調整展現出定力，說明我們的宏觀經濟環(huán)境不僅處于平穩(wěn)溫和運行的狀態(tài)，而且階段性的政策目標也已經實現，外部環(huán)境對我們的貨幣政策制約壓力減弱，市場利率已充分傳。

當然，一定程度上也穩(wěn)住了銀行體系凈息差，間接穩(wěn)定了我們的金融體系。

超級地王誕生

2025年的土地市場，迎來全面大洗牌。

北京、上海、深圳三個一線城市，以及成都、杭州、南京、蘇州等新一線城市都誕生了超級地王。

各地地王以火箭般的速度，刷新紀錄。

3月北京拍出首塊樓面地價超10萬元/平的住宅用地，位于北京海淀區(qū)樹村HD00-0705-0035-1地塊被中海地產以75.02億元拍下，樓面單價約10.23萬/平；

7月深圳的地王刷新紀錄，招商蛇口以樓面單價約84,179.69元/㎡拿下深圳前海桂灣T201-0232宗地，刷新深圳涉宅用地樓面價紀錄；

7月蘇州位于工業(yè)園區(qū)雙湖板塊的蘇園土掛（2025）04號地塊，被綠城中國以46.67億元拍下。該樓面價達65242元平，刷新蘇州及江蘇省宅地樓面價紀錄；

12月上海地王捅破天，上海徐匯區(qū)的XH-02（TPL）單元051-11地塊以總價12.25億元，成交樓面價約20.03萬元/㎡被神秘浙商拍下。

成交樓面單價超過2025年2月上海靜安區(qū)靜安寺社區(qū)C050101單元095-7地塊（成交樓面價約16.11萬元/平）以及上海虹口區(qū)C080302單元hk329-1地塊（成交樓面價約11.74萬元/平）。

12月杭州地王再破紀錄，建發(fā)以溢價115.39%拍下杭州蔣村文新單XH030203-01(3）地塊，樓面單價88029元/㎡，僅次于北京、上海地王的樓面單價，位居全國第三。

以各地誕生的“地王”來看，全國住宅用地迎來“造王”時代，同時也開啟了土豪買地建獨立別墅時代。

廣州取消“三限”

6月廣州宣布全面取消限購、限售、限價，迎來購房“史上最松”政策，同時也成為一線城市中首個“三限”（限購、限售、限價）全面松綁的城市。同時也意味著由2010年開始的“三限”，在歷經15年后徹底終結。

外地客無社保門檻，二手房拿證即可售，開發(fā)商自主定價，為廣州樓市帶來了一絲暖意。

據陽光家緣數據，2025年（統計周期：2024年12月26日至2025年12月25日），廣州市二手住宅共網簽108099套。

與近5年網簽總量相比，幾乎持平。

2021年二手住宅共網簽117103套，2022年二手住宅共網簽82739套，2023年二手住宅共網簽108999套，2024年二手住宅共網簽110781套。

房東稅熱搜

2025年8月，房東稅登上各大平臺熱搜。

源于市場對9月15日即將實施的《住房租賃條例》中第八條和第三十條的猜測與討論——

出租人應當按照規(guī)定，通過住房租賃管理服務平臺等方式將住房租賃合同向租賃住房所在地房產管理部門備案

縣級以上地方人民政府房產管理部門應當通過住房租賃管理服務平臺開展合同

備案、租賃住房信息管理、統計監(jiān)測等管理與服務，并與民政、自然資源、教育、市場監(jiān)督管理、金融管理、公安、稅務、統計等部門建立信息共享機制。

市場解讀“備案”和“信息共享”有可能將會全面向房東征收稅款，與“房東稅”關聯起來，從而引發(fā)多地辟謠“房東稅”。

事實上，《住房租賃條例》出臺與稅收無關，并未新增“房東稅”，更多的是規(guī)范企業(yè)類型出租房屋，提升稅收工作的規(guī)范性與便捷性。

王健林限高

9月萬達與王健林成為熱搜。

緣由是萬達下屬的項目公司因為1.86億的經濟糾紛，法院判決后未能及時履行義務被列入限制高消費名單。其中關聯限制消費對象為王健林。

隨著事件的發(fā)酵，萬達集團方面回應稱，此次“限高”系下屬項目公司經濟糾紛引發(fā)，可能因執(zhí)行層面信息不對稱導致，執(zhí)行公開網也同步把王健林的“限高令”撤下。

2025年以來，萬達系已多次成為被執(zhí)行人。

2月24日，萬達集團被甘肅礦區(qū)人民法院列為被執(zhí)行人，執(zhí)行標的達17.1億元。4月15日，北京市海淀區(qū)人民法院又對萬達集團及萬達地產執(zhí)行1.8億余元的判決。9月11日，天眼查顯示，萬達集團新增一則被執(zhí)行人信息，執(zhí)行標的4億余元。

2025年5月根據國家市場監(jiān)督管理總局披露，大連萬達商業(yè)管理集團股份有限公司直接或間接持有的48家目標公司的100%股權被多方直接或間接收購。

銀行直供房

11月，銀行直供房成為市場討論的熱詞。

源于「經濟觀察報」一篇報道中給出的一組數據——

結合阿里資產和京東資產兩個平臺信息，據經濟觀察報不完全統計，自2024年8月以來，廣東農信系統掛牌出售的房產標的共有12386個；2024年11月以來，四川農信系統出售的房產標的數量達到24821個。此外，遼寧農信系統累計掛牌直售的房產標的有11369個，貴州農信系統有9539個，吉林農信系統有2374個，福建農信系統有623個。

低價“銀行直供房”激增，有房產甚至低于市價25%。這意味著過去一年中，商業(yè)銀行紛紛加速推進抵債資產處置，部分銀行在資產處置平臺較大規(guī)模上線房產，起拍價普遍低于市場價20%及以上。

于是引發(fā)市場對銀行直供房規(guī)模達到一定程度是否會給樓市帶來一定沖擊的擔憂。

而背后的深層含義在于銀行對不良資產處置的方式發(fā)生根本性變化，銀行在處理手中不良房產更傾向于快速變現的渠道。

房貸補貼熱議

11月與銀行直供房同樣討論比較多的是房貸補貼。

內容大致是全國范圍內有可能將為新購房者提供抵押貸款補貼，為買房人降低月供，規(guī)模可能為4000億。

雖為市場熱議，實際上關于房貸貼息自2023年末以來部分城市已經試行。

如杭州臨平區(qū)、南京雨花臺區(qū)、武漢等多地已開始探索這一政策。

南京雨花臺區(qū)根據購房面積，給予貸款金額1%—2%的財政貼息，最高補貼3萬—4萬元；

武漢則對東湖新技術開發(fā)區(qū)、武漢經濟技術開發(fā)區(qū)（漢南區(qū)）、長江新區(qū)、東西湖區(qū)、黃陂區(qū)、江夏區(qū)、蔡甸區(qū)、新洲區(qū)以及漢陽區(qū)、青山區(qū)、洪山區(qū)三環(huán)線外的區(qū)域采取商業(yè)貸款形式購買首套新建商品住房的家庭，按照初始貸款金額1%發(fā)放貸款利息補貼，最高不超過2萬元，分2年等額發(fā)放。

豪宅最貴38萬/平

2025年不僅是“地王”元年，同時也是豪宅元年。

全國頭部城市都開啟了豪宅紀元，包括北上廣深杭，成都、南京等多個城市，賣出了驚人的成績。

尤其以一線城市為代表。

11月廣州保利玥璽灣項目開盤單日銷售額達106億元，成為廣州乃至全國年度現象級樓盤；

11月深圳灣澐璽開盤，首開銷售金額達130億元，刷新今年全國單盤銷售紀錄；

12月深圳中信城開信悅灣，均價約24.4萬，總價約5326～2億5002萬，開盤兩小時銷售約100億元。

12月上海的安瀾上海總價約2700萬—1.46億元，開盤當天銷售約90.77億元，去化約92%。

其中，深圳的中信城開信悅灣更是以最高售價約38萬/平捅破全國豪宅備案單價天花板。

豪宅市場的放量成交的背后是高凈值群體的財富蓄水與日益高漲的改善居住需求。

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作者觀點，不代表格隆匯立場