房產(chǎn)銷售增值稅率下調(diào)，但北上廣深受傷

2025年12月29日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于個(gè)人銷售住房增值稅政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2025年第17號(hào)），明確自2026年1月1日起，個(gè)人銷售住房增值稅政策迎來(lái)重大調(diào)整。

新的政策是：

* 持有不足2年的住房：對(duì)外銷售時(shí)，按照3%的征收率全額繳納增值稅（原為5%）。

* 持有2年以上（含2年）的住房：對(duì)外銷售時(shí)，免征增值稅。

舊的政策是（2016年?duì)I改增后至2025年底）：

* 持有不足2年的住房： 對(duì)外銷售時(shí)， 按5%征收率全額繳納增值稅。

* 持有2年以上（含2年）的住房： 對(duì)外銷售時(shí)， 免征增值稅。

* 北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市存在特殊規(guī)定：銷售購(gòu)買2年以上非普通住房，按5%征收率差額繳納增值稅。

此次政策調(diào)整，表面最直接的影響是大幅降低了二手房交易稅費(fèi)成本。將增值稅征收率從5%降至3%，顯著減輕了短期持有房產(chǎn)的出售成本，有助于提高房源流通效率，激活二手房市場(chǎng)。

政策通過(guò)降低二手房交易成本，打通了"賣舊買新"的置換鏈條。當(dāng)房東出售舊房的成本降低后，更有能力和意愿將舊房出售，進(jìn)而換購(gòu)新房，這有利于推動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的升級(jí)與發(fā)展。

另一大改變是新政策取消了北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市的差異化政策，實(shí)現(xiàn)了全國(guó)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。這一調(diào)整體現(xiàn)了稅收法定和簡(jiǎn)化稅制的立法精神，減少了征收率檔次，降低了征管復(fù)雜度。

此次調(diào)整是落實(shí)增值稅法的重要舉措。2026年1月1日起增值稅法施行后，小規(guī)模納稅人適用3%的征收率，個(gè)人銷售住房增值稅政策與此保持一致，體現(xiàn)了稅收法定和簡(jiǎn)化稅制的立法精神。

但是，需要關(guān)注的是，北上廣深之前是按差額繳稅的，雖然稅率從5%降到了3%，但是新規(guī)按全額繳稅，在房?jī)r(jià)下行時(shí)期，實(shí)際稅負(fù)會(huì)顯著提升。

假設(shè)某人在2025年于北京購(gòu)買一處住房，花費(fèi)800萬(wàn)元，后在2026年因故出售，售價(jià)為750萬(wàn)元。

舊規(guī)下按照差額繳納增值稅，增值稅 = (售價(jià) - 原價(jià)) / (1+5%) × 5%，由于售價(jià)（750萬(wàn)）< 原價(jià)（800萬(wàn)），差額為負(fù)數(shù)（-50萬(wàn)），應(yīng)繳稅款0元。

新規(guī)下按照全額征收，增值稅 = 售價(jià) / (1+3%) × 3%，即750萬(wàn) / (1+3%) × 3% ≈ 21.84萬(wàn)元。