上海樓市正在和310告別

最近看到一組數據：

在上海新房的認購數據中，310的占比越來越低。

上海新房認購310占比（數據來源：小胖看房）

其實何止是新房，整個一二手市場大體都是如此。

似乎也像是這座城市的發展軌跡。

每天都有很多人來到上海。

每天也有很多人離開上海。

上海這座城市的崛起和每一個來到上海、離開上海的人息息相關。

只不過某個瞬間也曾感覺到：

上海，正與那些被稱為“老310”的人漸行漸遠。

他們是見過上海最差的樣子

“上只角”、“下只角”是上海樓市特有的語言。

這個詞從舊時代流傳下來，漸漸成為了上海地段的“固化”認知。

在老310的眼中，真正稱得上“上只角”的區域，在今天的上海地圖上顯得格外有限。

簡單來說，大概是4號線內（浦西），不過4號線內也不全是。

如果一定要劃個范圍：

北邊呢不過蘇州河、東邊那就是外灘、西邊就到華山路、南邊就是肇嘉浜路一帶。

甚至更苛刻地人，只認可永不拓寬的小馬路。

只不過今天許多人眼中的“高端地段”，在老上海人的記憶里的不堪回首。

比如蘇河灣——四行倉庫所在地，因電影《八佰》而游客不絕。

但在老一輩的記憶里，那是很差勁的地方。

上個世紀這里是閘北最大的棚戶區，這個地方都是痞子流氓店，小偷、站街女盛行。

“滾地龍”這個詞就從這里誕生。

從前若勸人住到那里，恐怕是要絕交的。

如今這里搖身一變成為了上海一等一的高端地段，在很多人眼里還是不認可。

包括老靜安、老虹口、老楊浦都算不上什么高端地段。

這樣的刻板印象，并不只是上海人的“特權”。

很多人對自己故鄉的認知，往往也趕不上城市的變化。

正是因為他們見過“最丑”的樣子，所以才會心存忌憚。

購買力的現實

不了解上海的人，或許會以為：上海本地人，應該都很有錢。。

但實際上，在上海真正的高端小區里，能聽到多少講上海話，還真不好說。

上海的高端市場，很大程度上是由來自全國乃至全球的有錢人來消化掉的。

早期市區的310，可能大多數在上海的多輪動遷中已經到郊區去了。

手中的籌碼，可能是動遷房；留在市區的，則多是老破小。

如果早年有過改善，或許還握有一些2000年前后的商品房。

總體來說，這些籌碼在上海今天的房價體系里根本不夠看。

比如賣掉兩套老破小，或許能湊個七八百萬預算。

想把交通、配套、學區、增值保值、居住體驗、價值認同等6大要素都占全是不可能的。

對于老310來說，他們肯定更傾向于居住體驗和配套。

不僅僅是因為貪圖地段優勢，不僅因為地段熟悉，更因為那里有生活了一輩子的痕跡與人情。

800萬在“上只角”沒什么好產品，買得到的還是些老破大。

有限的技能點，只能點在少數的技能上，意味著房子有局限性。

但是這一輪行情中，越來越強調好房子。

過去的20年，各類產品的成長性差異并不明顯，普漲是主流。

但是現在不一樣了，像外環一些標桿項目都能有8-9萬的價格了。

但是市區老破大、老破小卻跟不上了。

地段被削弱、品質被加重，是必然趨勢。

因為地段是會生長的，差的地段是可以經過發展變為好的地段，像曾經的大寧就是。

但房子只會慢慢老去。

上海很多中內環優質地段，已經很難出現那種不停出新房，不停更新換代的情況了。

所以這些地方，好房子愈發會被市場放大價值。

定價權的轉移

直到陸家嘴的蓬勃發展，老310的價值體系開始面臨前所未有的挑戰。

張江的騰飛、前灘的落地、大寧的蛻變、虹橋商務區的馬不停蹄……

新上海人在上海樓市的話語權越來越大。

最直觀的變化就是上海大大小小的企業，員工通常都是來自五湖四海，大家都講普通話，上海話好像反而變成了“小眾語言”。

漸漸地公司管理層也都變成了新上海人。

這一切的底層邏輯在于上海人口結構的變化。

2022年數據中，上海常住人口2480萬。其中戶籍常住人口1497萬，外來常住人口983萬。

雖然戶籍占比高達60%，但是這些年上海的“移民”很多，真實的310可能遠遠低于5成。

從購買力來看，上海樓市的主力早已是外來常住人口，尤其是新落戶人群。

這是上海這座城市在國際化進城中必然發生的。

紐約、東京之類的大城市也都是這樣，同樣依靠新移民、新資本推動城市前進。

上海自然人口的增長其實早就是負增長了。

真正310的出生率不高，人口的自然增長動力不足。

因此上海需要虹吸外面的優質人口，續增加城市的活力。

相應地，城市的資源也會向他們傾斜，這些增量的選擇就會成為城市發展新的方向。

達到一定程度，繼而發展成為新的“上只角”。

老310或許不愿承認，但在事實上，這些新興區域已追上甚至超越傳統好地段。

尤其是，如果你希望房子未來有更好的流動性，新上海人是不可忽視的群體。

順著他們的眼光看問題，或許才能看懂趨勢。

定價權利的交接，也注定老310正在被上海樓市“拋棄”。

310標簽，其實沒那么重要

可是，一定要深究的話，上海真正的310也沒有多少。

老310的構成中主要有幾塊，青浦、崇明、川沙等一些郊區的土著；祖籍南通、寧波等江浙城市的移民；新上海人的小孩等。

海納百川，一直就是上海這座城市的精神內核。

城市的進步必然伴隨著觀念的更迭。

老一代的觀點被“拋棄”，年輕人起來“掀桌子”，就是正常的社會更替。

310的看法并不決定一切，他代表著上一代人的觀察，更多的是存量的記憶。

新的移民很快會變成新的310，他們的價值觀會慢慢主流化。

是不是310不重要，關鍵看你是不是強者，始終跟隨市場的變化做出調整。

因為二 十年以后，今天的觀念也可能被新一代顛覆。。

其實，我經常在給我們老310會員朋友做咨詢時和他們說：

按照這樣買房可能會更賺錢，但是我感覺你不會幸福，我還是建議你按照你住的更開心的角度來選擇。

比如他就是長寧土著，為了所謂的“保值增值”，一定要去一個不熟悉的地方，最后也不見得會開心。

預算有限，買在長寧的老破小未嘗不是一個更合適的選擇。

因為那里有他的圈子、親友與熟悉的生活。

房不至于此

房子其實不僅僅是資產。

他是更是一個家，一個社交場所，是歸屬感的載體。

我們有時過于強調它的資產屬性，卻忽略了它原本的情感與生活意義。

想想買房的初心到底是什么。

我們希望每個人找到買房的最優解，但我們更希望大家住的更開心。

310正在被拋棄，或許是一個永恒的話題。

因為上海這座生生不息的城市。

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注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。