中海是榜一大哥 | 2025年度企業操盤榜

文：Rose 制表：銷冠小表弟

昨天的操盤業績榜，我們是把中海北京和中海新城業績分拆后統計。

原因也很簡單，中海新城和中海北京是完全獨立的兩家公司，市場習慣認知。

但是，這兩家公司確確實實又是中海的全資子公司，而且業務又全部在北京，將其全并統計也實屬應該。

所以，將中海新城和中海北京操盤業績合并后，中海在北京的業績優勢就凸顯出來，是前10名榜單中唯一破300億的銷冠，326.2億。

怎么評價中海在北京2025全年的表現？今天我們繼續。

6.一條大金龍，掀起中海非標化浪潮

其實麗金府開盤前，Rose就從朋友渠道打聽到，集團將給北京公司一份神秘大禮。

當時從設計條線知道這個消息時，Rose將信將疑。

在Rose眼里，如果說華潤、保利、招商是追求標準化、控成本的公司，中海更是極致追求標準化、極致控成本的公司。

甚至身邊中海的朋友一提到控制成本，眼里瞬間就冒光，是本能的下意識反應，要自覺要用生命捍衛成本的冒光，是中海人源自血脈里的基因。

所以，如果要說中海能出大招，而且是自上而下，來自集團層面主導，Rose肯定不會相信。

當這份神秘大禮揭開面紗時，Rose還是被這條大金龍給深深震撼到了——這讓Rose看到了中海基因里的另一面已經到來：

非標定制。

雖然說非標是來自園林定制。如果你仔細了解后會發現，這條大金龍每片鱗甲都是定制，都意味著流程的增加，還有出錯概率的提升，特別是成本的提升。

但是，這種特權感覺和沖擊，又是昂貴石材無法取代，這就是非標的魅力。

它帶來的改變是，中海不再是靠控制成本驅動利潤的一家規模型公司，而是迭代成產品力創新，靠體驗、靠卷價值來創新的一家公司。

過去Rose一直對靠高周轉、標準化起家的規模房企，在下半場轉型持悲傷預期。

在成本條線牢牢占據話語權的超級大央企，產品創新難于上青天，特別是中海。

所以，當Rose看到這條大金龍時，強烈地感受到中海高層主導下的變革決心，是來自基因的改變，是中海這條龍要在下半場騰飛的改變。

而且，這種不甘心被時代淘汰的強者基因，一旦移入中海人的骨髓里，煥發出的創新力量，要有多可怕，就有多可怕。

之前和中海的領導交流時，管理層曾經說過，生產端要向制造業的英偉達學習，服務要向酒店業的瑰麗酒店學習，要成為一家靠產品力和服務力驅動型公司。

在大金龍騰飛躍的那一瞬間，曾經靠規模、靠速度取勝的中海已經漸行漸遠，取而代之的是依靠供應鏈升級、靠產品創新的中海正在到來。

所以，Rose對樹村非常期待。

7.新房渠道費，還會上漲嗎？

問這句話時，Rose相信開發商內心也是恐懼的。

恐懼來自下面這個賬本：

目前開發商的渠道費是3%，也有5%；開發商的毛利率約是10%左右。

假如再繼續上漲到10%，凈利潤算下來，開發商肯定是賠錢賣房。

5%是臨界點，也是開發商要砍頭的點位。

有人還不相信渠道費會上漲到10%。這真不是開玩笑。去年在極端情況下，就有開發商給到這個令人發指的點位。

渠道真有這么重要嗎？

Rose曾經說過，渠道可能幫不了你成交一套房，但毀掉你成交一套房，會有100種辦法。

但是，這又能怪誰呢？

從早期的1.5%、2%、3%、4%、5%……一路飆升，渠道在樓盤成交占比中，從10%、20%、30%、40%、50%升到60%、70%、80%，甚至更高。

不客氣地說，是早期開發商自廢武器，養渠成患的結果。

這里面，伴隨長期合作下的內外勾結腐敗愈演愈烈，已經悄然形成一條完整的閉環灰色產業鏈，也有被默認的返傭機制。

特別是返傭，已經演變成公開的百度式競價排名，是開發商變相給到的價格折扣。

主流渠道商更是從服務方，搖身一變成游戲規劃制定者：

1.你必須接受我的獨家渠道代理；

2.你必須給我專屬房源；

3.你必須給我專屬折扣；

4.否則，我會「客觀評價你」。

在同等帶看條件下，就是傭金點位大戰。

樓盤帶看傭金比賽，也就變成另外一場百度式競價排名。

兩場百度式競價排名下，諸位想想，開發商到底有多弱勢，要么跪，要么舔。

當然，Rose相信，這也并非渠道商公司層面的本意。

但是，渠道商的話語權，實際掌握在個體的經紀人手里。利益驅動下，很多事情都是可以不顯山露水微操的。

由微操大師們掌控的微操戰爭，已經從線下迭代到線上，經紀人用多個不同賬號分布在小紅書、微信群、抖音賬號和評論區里，變身流量大師。

在下行市場里，在脆弱的市場信心面前，他們簡直就是無敵式存在。

災難從來不是突然從天而降，這中間也是經歷一個漫長的周期，先是從開發商放棄內容生產開始。

買房人很多時候會發現，除了案名不一樣，開發商銷講內容大差不差，無非是得房率、奢石、送陽臺三板斧。

當產品都是網紅臉，銷講除了案名不同其它都一樣時，渠道的確很重要。

所以，開發商也很難把責任簡單推卸到渠道身上。

然后在業績的壓力下，開發商越會減少內容生產，越依賴渠道，惡性循環反復不止。

回到小標題提問，渠道費還會不會再漲這個話題，已經不再重要。

解鈴還須系鈴人

當產品力不再同質化，出現斷層式差異化；當開發商認認真真做內容生產、內容傳播時；當客戶選擇不再變得困難時，渠道就會扮演好自己的服務角色。

永遠不要低估北京買房人的智商。

產品力、服務力、內容生產越好，是那種斷層式的好，尋租空間越低。

這是一個大話題，Rose改天作為專題，專門聊聊渠道背后的天大秘密。

8.改善產品力黃金三角

2026年肯定是北京市場豪宅年，1500萬+的豪宅產品供應將出井噴。

豪宅之上的塔尖作品，約3000萬+的產品供應也將層出不窮。

這是北上廣深一線城市的普遍趨勢，即最好的城市+最好的地段+最好的產品。

在豪宅產品和塔尖作品之外，北京市場的改善類產品生存將會極其艱難。

作為置換產品，改善客戶選擇關望情緒會比2025年愈加嚴重。

為什么會這樣？

背后是這樣一條改善邏輯：對標競爭，在戶型配比、裝標上選擇點狀超越對手。

不去認真研究客戶需求痛點，只瞄準競品做產品賣點打擊，這種做法有個隱含前提，即市場客戶足夠多，客戶只有兩種選擇，要么買我；要么買競品。

這種對標競品設計產品帶來的后果是，客戶不是不買，而是再等等，觀望情緒嚴重。

客戶買房不再是非A即B邏輯，是我不滿意，再等等。

所以，單一對標競品策略的后果，要么賣不掉變成庫存，要么成就了渠道。

改善類客戶在2026年更注重什么？

Rose提出改善產品力的黃金三角關系，即隱蔽工程超級強+功能超配+情緒價值拉滿。

可能有人會質疑，這不是豪宅的做法嘛？

你看，這種思維還停留在上半場，即豪宅產品是講資產價值邏輯，改善是消費價值邏輯，兩類產品完全不在一個賽道。

具體展開來講，

第一點，所謂隱蔽工程超級強，是指隔音、防水、防臭等生活痛點要真正解決。

上半場講解決生活痛點，還停留在口號和宣傳上，是形容詞。到了下半場，要把生活痛點落位到行動上，要有實景兌現度保證，要讓客戶看到和感受到。

第二點，功能超配。

功能超配，具點做法不僅是在提升得房率基礎上，實實在在將解放出來的面積放大功能空間的舒適度，要講能擺進家具后的尺度空間，不再是變異空間。

還要有超級收納，要有大社區的功能配套，等等。

第三點，情緒價值。

去年我們提出一個口號，越會聊騷的樓盤，越好賣。

在物理空間比拼差不多后，空間內容帶來的情緒價值愈發重要。比如某些開發商在內部研發時，甚至喊出，要讓客戶看到第一眼，就要有生理性喜歡反應。

真是太狠了。

所以，黃金三角產品力在2026年，將是改善產品的圣經。

其實，這種現象在2025年已經顯現，各區的銷冠樓盤，或多或少都具備局部爆款特征。

若要全面做到生理性喜歡，將是2026年改善類產品的工作內容。

今天就聊到這里，咱們明天接著聊。

年度榜單：

北京2025年企業操盤金額榜：

冠軍：中海地產，總經理張欣 倪健剛

亞軍：中建智地，總經理劉衡 李吉

季軍：越秀集團，總經理董毅

北京2025年企業操盤面積榜：

冠軍：中海地產，總經理張欣 倪健剛

亞軍：中建智地，總經理劉衡 李吉

季軍：華潤置地，總經理陳海鷗

備注：榜單制作依據和說明

相比企業全口徑網簽金額及權益網簽金額這兩個指標，我們更關注企業營銷操盤的水平。

實際操盤代表和市場對話。持續操盤代表企業從未脫離主戰場，持續主動接受市場的洗禮和檢閱。

操盤棒，才是真的「印鈔機」！銷冠100

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