房地產正在憋大招：政策要一次性給足！

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· 本文來源：劉勝軍大局觀（劉勝軍微財經出品）

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文/劉勝軍

【房地產穩(wěn)，則經濟穩(wěn)。這是2026年最好的牌！】

新年伊始，中共中央主辦的機關刊物《求是》刊發(fā)《改善和穩(wěn)定房地產市場預期》一文，而且作者是“雜志特約評論員”。其信號意義躍躍然。

這是房地產市場即將迎來重大利好的前奏。

在具有轉折性意義的2024年9月26日政治局會議提出“促進房地產市場止跌回穩(wěn)” 以來，中央和地方持續(xù)發(fā)力穩(wěn)地產。迄今為止出臺的多輪政策包括降息、降首付、取消限購、政府回購商品房、提高公積金貸款額度、減免稅費、取消公攤、保交樓等，然而，房地產依然跌跌不休。最近高盛、瑞銀等國際投行預測中國樓市還要再跌兩年才能觸底。

為什么房地產穩(wěn)不住？原因并不復雜：

1、問題比想得更嚴重。在2020年之前，房地產在上升周期，壓都壓不住。但此一時彼一時。如今房地產面臨多重問題：1）疫情疤痕效應，透支了居民資產負債表；2）經濟持續(xù)下行和社會就業(yè)壓力，降低了風險偏好，導致存款激增；3）經過前些年的持續(xù)“加杠桿”，居民部門已經負債率過高，缺乏進一步加杠桿的能力；4）害怕買到爛尾樓；5）房價只漲不跌的預期已經被殘酷的現實擊穿。簡言之，居民部門缺乏買房的能力和信心。

2、政策力度不夠，且擠牙膏的方式效果不佳。例如，北京、上海、深圳迄今仍未徹底取消限購，或許表明依然存在對“2015年過度刺激”重演的擔憂。此外，由于開發(fā)商資金鏈未能修復，“開發(fā)商主體風險”高懸，令市場難以積聚信心（）。

穩(wěn)定房地產，關鍵還是認識問題。筆者認為有幾點需要明確：

第一，房地產是金融危機之母，牽一發(fā)而動全身，涉及地方財政、社會就業(yè)、經濟增速、銀行資產、消費信心等重大問題。穩(wěn)地產的必要性毋庸置疑。

第二，我們不能因為有了人工智能的“新登經濟”就認為房地產這個“老登”可以不要了（）。

第三，“穩(wěn)地產”不等于重回“房地產泡沫”的老路，而是防止房地產“硬著陸”引發(fā)系統(tǒng)性風險。必須認識到，以前的風險是房地產過熱，如今的風險則是房地產過冷。

正是由于認識不到位，一些金融機構在落實“白名單”時“雷聲大雨點小”，政策效力自然大打折扣。

交代完背景，再看《求是》這篇文章。該文核心觀點非常鮮明：

1、【穩(wěn)定房地產非常有必要】“近年來，我國房地產市場供求關系發(fā)生重大變化，部分項目、部分城市出現局部供過于求情形，導致房地產銷售和價格出現較大幅度回落，對實體經濟的需求端、資產負債表的資產端和金融機構的負債端產生了較大影響。房地產帶有顯著的金融資產屬性，關聯性強、涉及面廣、社會關注度高，加強預期管理對穩(wěn)定房地產市場具有特殊重要性......促進房地產市場健康穩(wěn)定發(fā)展，關系我國經濟大盤穩(wěn)定。”

2、【駁斥房地產不再重要的偏頗觀點】“有觀點認為房地產在國民經濟中的重要性下降了。顯而易見，這種觀點有失偏頗。要看到，房地產產業(yè)鏈條長、關聯度高，涉及鋼鐵、水泥、家電、家具等幾十個上下游行業(yè)，對投資、消費、就業(yè)等關鍵經濟指標均有顯著影響，仍然是支撐國民經濟的基礎產業(yè)。2024年，我國房地產業(yè)和建筑業(yè)增加值占國內生產總值的比重合計達13%，直接帶動就業(yè)人口超7000萬人......住房是普通家庭最大、最重要的資產，住房價格直接關系群眾利益，更受群眾關注。”

美國房價中位數

3、【強調中國房地產依然有發(fā)展?jié)摿Α俊敖陙恚M管我國房地產領域投資規(guī)模有所下降，但住房服務、二手房交易、房地產資產管理等領域市場規(guī)模仍然保持較快增長，發(fā)展?jié)摿σ廊痪薮?/strong>。從國際經驗看，美國、英國、德國、日本、澳大利亞等發(fā)達國家，目前房地產業(yè)增加值占國內生產總值的比重平均都在10%以上，依然是經濟保持穩(wěn)定的重要支撐和社會財富的主要形式。2000—2024年，日本、韓國每千人年均新建住宅分別為7.74套、10.39套，房地產建設強度仍然較高。有關研究機構以此推算，我國城鄉(xiāng)每年新建住宅規(guī)模應在1000萬—1490萬套之間，房地產發(fā)展仍有不小的市場潛力......考慮公攤面積情況，我國城鎮(zhèn)人均住房使用面積約為35平方米，與日本、德國、法國、英國等相比仍有一定的差距。2024年我國常住人口城鎮(zhèn)化率為67%，而戶籍人口城鎮(zhèn)化率不足50%，新落戶農民工、新畢業(yè)大學生等“新市民”剛性住房需求有待持續(xù)釋放，向大城市集中、城市之間流動趨勢仍將持續(xù)相當長時間。結構方面，我國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積在30平方米以下的家庭戶占比接近40%，約有7%的城鎮(zhèn)家庭人均住宅建筑面積尚不足20平方米......品質方面，老舊小區(qū)改造是一個持續(xù)的過程，按照20年以上住宅小區(qū)算為老舊小區(qū)的標準，將陸續(xù)有大量住宅進入“老齡化”階段。目前僅城鎮(zhèn)范圍就積累了約350億平方米的住房存量，按照每年房屋折舊率2%估算，會創(chuàng)造出約7億平方米的更新替代需求”。

4、【指明政策發(fā)力方向】“政策力度要符合市場預期，政策要一次性給足，不能采取添油戰(zhàn)術，導致市場與政策陷入博弈狀態(tài)......要以更好滿足居民剛性需求和多樣化改善性住房需求為目標，取消相關限制性措施......目前房地產企業(yè)債務仍然較高，不排除個別企業(yè)仍有破產重組的可能，要未雨綢繆，有效做好應對......供給端要嚴控增量、盤活存量，鼓勵收購存量商品房主要用于保障性住房等合理用途.......完善商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎制度，合理把握各項基礎制度出臺時機，深化住房公積金制度改革，推動新舊模式平穩(wěn)轉換。鼓勵不動產投資信托基金繼續(xù)擴大范圍......對企業(yè)、機構和個人通過自媒體等散布有關房地產業(yè)發(fā)展的不實信息進行及時管控，多措并舉推動社會形成對房地產市場的理性預期。”

《求是》一文，預示著房地產將在2026年迎來重大利好。該文最重要的一句話是“政策力度要符合市場預期，政策要一次性給足，不能采取添油戰(zhàn)術，導致市場與政策陷入博弈狀態(tài)”。什么意思？就是政策必須“超預期”！只有“超預期”的政策，才能扭轉市場情緒，實現房地產市場真正的企穩(wěn)。

筆者對《改善和穩(wěn)定房地產市場預期》一文的看法完全贊同。筆者一直堅信，中國房地產雖然短期內存在過剩，但“風物長宜放眼量”，房地產依然有空間、有潛力，絕非“沒戲了”、“救也救不動”：1）中國經濟持續(xù)增長，房地產依然是居民財富的重要載體；2）中國城市化進程空間巨大，這是長期推動力，完全可以消化庫存；3）人們對美好生活的向往是上不封頂的，而中國文化“家”的觀念為房地產市場提供了強大的支撐。

給定中國政府的超強動員能力，只要穩(wěn)地產的決心明確了，剩下的技術性問題是容易攻克的（）。

劉勝軍?????

堅持講真話的經濟學家

“企業(yè)家精神是第一生產力”首倡者

政治經濟學+大歷史觀

2014 年參加總理經濟座談會

佛山市專家咨詢委員會第一屆專家委員

致公黨上海市經濟委員會委員

長江國際商會首席專家

山東省人力資源發(fā)展促進會首席專家

著有《下一個十年》

人大·中歐·華東師大

山東·菏澤·定陶人

【《史記·叔孫通傳》：“漢王（劉邦）已并天下，諸侯共尊為皇帝于定陶”；《史記·范蠡傳》：范蠡喟然嘆曰：“居家則致千金，居官則至卿相，此布衣之極也。久受尊名，不祥。”乃歸相印，盡散其財，以分與知友鄉(xiāng)黨，而懷其重寶，間行以去，止于陶，以為此天下之中，交易有無之路通，為生可以致富矣。于是自謂陶朱公。】

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