小區業主違規改接公共管道，雨水倒灌損失誰來擔？丨小庭審 大課堂

為充分發揮典型案例示范引領作用，2025年12月30日下午，市法院民一庭公開開庭審理了一起財產損害賠償糾紛案件。此次庭審邀請了市人大代表、市物業管理協會相關負責人、經開區城管局物管辦工作人員及社會公眾代表等10余人參與旁聽。

庭審現場

本次庭審由市法院民一庭副庭長段娜、審判員孫笑、審判員殷悅組成合議庭。庭審中，合議庭分工明確、履職規范，在審判長的有序主持下，各方當事人圍繞爭議焦點充分舉證、質證，有序開展法庭辯論，整個庭審程序嚴謹、高效順暢。合議庭全面聽取訴辯雙方意見，充分保障各方當事人依法享有的訴訟權利。

案情簡介

朱某某系某小區G1幢4單元202室房屋業主，葛某某系該單元502室房屋（含六樓閣樓）業主。朱某某房屋被污水浸泡，經物業公司排查，系樓棟六樓露臺雨水管道被違規改接至排污管道，導致雨水返流倒灌。該六樓露臺位于502室房屋閣樓外部，進入露臺必須經過502室房屋閣樓。

事發當日，物業公司拆除該違規改接管道。為維護自身合法權益，朱某某訴至法院，請求判令葛某某、物業公司賠償財產損失。

一審法院經審理認為，朱某某所受財產損失系六樓露臺上的雨水管道被改接至排污管道導致。因六樓露臺屬于小區公共區域，物業公司未及時發現、制止該違規改建行為，存在過錯，應賠償朱某某財產損失9863.91元及鑒定費15000元。

同時，因涉案管道位于公共區域，葛某某于2019年購買502室，朱某某及物業公司均未舉證證明涉案管道系葛某某改建，故駁回朱某某要求葛某某承擔賠償責任的訴訟請求。物業公司不服一審判決，提起上訴。

裁判結果

合議庭評議認為，涉案房屋發生反水事故，系該房屋所在單元六樓露臺上設置的雨水管道被改接至排污管道所致。而進入六樓露臺必須經過葛某某房屋閣樓，該區域實際由葛某某控制。葛某某雖抗辯其未改接案涉雨水管道，但未能提供任何證據予以證明，依法應承擔舉證不能的不利法律后果，故應認定其存在改接管道的過錯，應承擔相應侵權責任。

涉案雨水管道屬于該樓棟業主共用排水設施，物業公司對該管道負有法定管理維護義務。物業公司雖抗辯查看六樓露臺的雨水管道具體情況需通過502室房屋室內，客觀上存在履行障礙。但涉案雨水管道并非隱蔽設施，而是暴露在六樓露臺外部，物業公司通過現場查看，即可發現雨水管道被改接的事實，不存在履行不能。

同時，物業公司可通過與502室業主溝通協商的方式，履行對涉案六樓露臺外部的雨水管道管養維護義務。

實際上，在涉案事故發生之后，物業公司也系通過上述方式將涉案雨水管道進行了巡查整改。故物業公司不能以檢修涉案雨水管道需經過502室房屋存在障礙作為免除其對業主共有管道管理維護義務的法定抗辯事由。

因物業公司未舉證證明其對涉案雨水管道履行了巡查、排查等管理維護義務，其不作為行為與涉案反水事故的發生存在因果關系，應承擔相應侵權責任。

綜合考量雙方過錯程度及各自行為對事故發生的原因力大小，依法確定葛某某承擔70%的賠償責任，物業公司承擔30%的賠償責任。本案當庭作出宣判。

代表座談

庭審結束后，本案合議庭成員與參與旁聽的各位代表、負責人進行了座談交流。會上，大家圍繞本次庭審活動交流心得體會并提出意見建議。

仲宇

市人大代表、國家能源集團宿遷發電有限公司設備管理部副主任

本案庭審組織專業、程序規范，充分展現了司法公信力。該案中，六樓露臺雖屬于公共區域卻無償贈送給業主，客觀上增加了物業管理難度，而業主私自改接公共管道的行為影響全體業主利益。這也提醒我們，小區良好秩序的維護，離不開業主依法依規、物業履職盡責的共同努力。

張鋒

市物業管理協會秘書長

物業管理事關居民日常生活方方面面，本案二審裁判認定事實清楚、適用法律正確。該案提醒小區物業公司需履行好對服務范圍內配套設施設備的維修、養護、管理義務，在日常工作中做好“痕跡管理”，留存履職證據，切實提升服務管理水平。

杜明

市物業管理協會副秘書長

物業公司對小區公共排水管道負有定期疏通、巡查維護的法定義務，本案財產損害后果的發生，反映出涉事物業在日常維護中未盡到定期巡查責任。此次判決清晰地厘清了業主與物業公司的權責邊界，再次強調了物業做好“痕跡管理”、規范履職的重要性，為行業服務提供了明確指引。

馬長生

市物業管理協會副會長

宿遷法院“宿法直播間”系列活動，是提升社會公眾法律素養、傳播法治理念的重要平臺。本案的裁判結果，既提醒物業要強化小區日常管網巡查維護，筑牢服務防線；也引導社會公眾認識到小區業主的權利行使并非毫無邊界，小區業主也要依法合規行使權利。兩者要相互理解，共同營造和諧有序的小區治理環境。

文：民一庭 圖：新聞處

校編：柯蘇航

審核：吳振環、李瑞武

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