剛交房掛百套，上海西安置房，有何玄機？

今天聊聊最近樓市的一個新話題，即近期啟動交房的上海西安置房望熙雅筑，下面聊聊安置房的二手風險。

項目情況

2022年上旬，上海西發布舊改公告，其中區位補償：15200元/㎡，放棄房子貨幣獎勵3527元/㎡，原拆原遷19000元/㎡。

2022年12月，上海西上架土拍，兩幅純商規劃第四代住宅，被建發和國貿底價拿下，后來開盤熱銷，即近期爭議不少的建發璞云、國貿天琴樾。

至于安置房地塊，面積108畝，容積率4.35，限高100米，樓面價8307元/㎡，被榕發底價拿下，即目前的望熙雅筑。

作為百畝大盤，住宅分成南北地塊，北面A區、南面B區，合計3862套，車位1824個，配比1：0.47，遠低于目前新盤超1：1的比例。

其中AB區具體情況如下：

A區：13棟，合計2092套，占地61畝，安置房建面：175114㎡，容積率4.46

B區：8棟，合計1770套，占地47畝，安置房建面：120162㎡，容積率4.20

A1：21F，2T4，105(135)+89*2+105，一層架空+配套
A2：24F，3T6，89+89*4+89，一層派出所
A3：21F，3T5，105+89*3+89，一層社區衛生服務站
A5：25F，3T5，105+89*3+89，一層商業
A6：28F，3T7，120+60*6，一層商業+物業用房
A7：29F，3T7，120+60*6，一層商業+物業用房
A8：28F，3T7，120+60*6，一層商業
A9：30F，3T6，89+89*4+89，一層商業
A10：31F，2T4，120+89*2+120，一層商業
A11：33F，3T6，105+75*4+105，無架空
A12：34F，3T6，105+75*4+105，無架空
A13：33F，3T6，105+75*4+105，無架空
A15：33F，3T6，89+89*4+89，一層架空

B1：27F，5T13，45*13
B2：26F，5T13，45*13，一層配套用房
B3：25F，3T7，60*6+120，無架空
B5：33F，3T6，105+75*4+105，一層商業
B6：33F，3T6，105+75*4+105，一層商業
B7：33F，3T6，105+75*4+105，一層商業
B8：32F，3T6，105+75*4+105，一層配套
B9：33F，3T6，105+75*4+105，一層架空

從AB區的設計來看，B區雖然容積率低于A區，但是實際情況，B區配建幼兒園，所以實際容積率B區更高。

從戶型分布來看，A區沒有45平，其他戶型分布相對均衡，B區沒有90、135，集中在45、75、105。

從樓棟設計來看，A區的組合情況較多，B區相對簡單，主打是3T6的105+75*4+105。

從未來居住的影響度來說，B區的密度更高，小戶型更多，居住舒適度影響更大。

從樓棟設計來看，采取的布局是中間高四周低，在樓間距上也相對緊張。

從布局來看，采取三縱多橫，樓間距都在40米以下，部分樓間距僅30米左右。

項目大部分樓棟的戶數都較多，一棟樓大部分在180-200戶，不過梯戶比整體來說尚可，基本都做到1：2的梯戶比設計。

戶型情況

45*13：5T13，(#B1、#B2)

45平米：一房一廳一衛一陽臺，直筒型布局，定位單身公寓做出租，棟樓戶數達到325戶，可以說是“安商公寓”。

60*6+120：3T7，(#B3、#A6、#A7、#A8)

60平米：兩房兩廳一衛，雙開間朝南，暗衛，比較方正的緊湊布局，跟商品房布局接近，對于端頭朝北的一戶做了90度旋轉，相對特殊。

105+75*4+105：3T6，（#B5-#B9，#A11、#A12、#A13）

75平米：兩房兩廳一衛，與60平的布局一致，空間相對加大，這個戶型占比也是最高，達到27%，超千套房源，雖然空間加大不過依然存在暗衛。

89平米：三房兩廳一衛，位于中戶，雙開間朝南，對比市場主流是三開間朝南三房兩衛，在少一衛的情況下，戶型依然偏小，其中一房的南向采光面、衛生間的采光都較窄，整體來說，優勢不高。

89平米：三房兩廳一衛，位于端頭，縱深大面寬小，一房朝南、兩房朝北、客餐廳靠兩側陽臺采光，戶型比較特殊。

105平米：三房兩廳兩衛，位于端頭，雙開間朝南，縱深大面寬小，做雙陽臺設計，客廳依靠東西側陽臺做采光。

120平米：三房兩廳兩衛，雙開間朝南，跟105平米的布局基本一致，多了一個開放式書房。

135平米：四房兩廳兩衛，雙開間朝南，依然是縱深大面寬小，在120的基礎上，北面做成兩房。

分析：雖然這個安置房是新蓋的，但是從戶型的設計來看，依然是相對古早的味道，其中45、60平、75平相對方正。

至于90平的戶型，對比目前市場連廊的三房兩衛，根本無法對比，剩余的105-135，戶型都是面寬小進深大的布局。

可以說整個戶型對比市場的商品房，根本不是一個量級，還是原來安置房那個味。

二手情況

項目近期交房，從宣傳視頻來看，得到了不少認可，很多都覺得和這幾年剛需的商品房沒有太大差異。

只能說榕發在安置房的建設，還是展示了本土國企的魄力。

除此之外，也不少中介發視頻，發文鼓吹這個項目的交付水平，對比隔壁的四代宅，4W多的價格，這里賣2W多，性價比并不差。

簡單看了下二手貝殼情況：

A區115套，B區96套，合計211套，掛牌均價2.38W。

分析：對于這個安置房項目，從舊改發布到交付，僅3年多時間，這可以說是安置房里面算迅速的。

對比福州以往的一些安置房，以及目前的個別安置房，比如近期還在鬧的狀元小區，純商的芝蘭都尾盤了，安置房部分還沒拆遷干凈。

回到時間2022年上旬，上海西發布舊改后，短時間內這些舊改項目的二手房源瞬間成交。

其中不少還是雜物間。

在當時貨幣補償下滑后，拆遷基本只有選房一條路，而且雖然很多安商現房，但是實際都是挑剩，基本大只有一個選項那就是選擇原拆原遷的期房。

為了提升利潤，就會選擇面積上靠，補繳一些金額。

特別是這些小面積的雜物間，可以讓上靠面積跳檔。

這里簡單套個公式：

上海西一套100平的老房子，區位補償15200元/㎡，舊房補償、公攤補償等，預計合計2W/平。

其他補貼差不多10W出頭，總價210W。

原拆原遷，如果選擇120平的期房，對接價1.9W，228W。

算下來，補繳18W，100平老房子變成120平的新房子。

當然還可以拆面積拿多套等，再通過上靠等。

以上海西當時的二手為例，成交均價2.2W。

按100平房子，220W買入，最終補繳18W，變成120平的望熙雅筑，實際單價1.98W。

這就是個人簡單計算而來。

2022年上旬福州市場什么情況？

以旁邊的超高層安置房，上海新苑為例，二手成交還在2.7-2.9W。

簡單對比就能發現，這里存在一個7k-1W的差價。

所以很明顯上海西這個拆遷，在當時會吸引部分中介或者投資客進場。

只不過，后來的樓市發展，持續下行，以上海新苑為例，現在的成交價是1.44W。

每平米相比3年前，跌了1.3W，直接腰斬。

所以這時候再看上海西舊改那些因為價差進場的投資客，面對目前的場景，只有迅速掛牌套現才是目標。

為了能更好的出貨，盡量去宣傳這個安置房的品質不錯，地段不錯，旁邊的商品房要4W多，這里價格很有性價比。

實際情況如何？

望熙雅筑，交付品質可能確實不錯，但是這并不能說明它就值錢！

福州這幾年安置房的品質代表也有不少，前幾年最火的就是金山奧體的霞鏡新城。

這個容積率2.4，限高70米，人車分流的新安置房。

當時交付后，二手成交價在2.2W，如今二手1.4W。

關于安置房是否值得買這個話題，歷來已久，特別在當初房價高昂的時候，相對低價的安置房，成了很多買房的一個選擇。

只不過從這幾年房價下行也能發現，即便單價比商品房低，實際跌起來，安置房的力度并不低。

此外，安置房還有一個最有意思的特色。

即辦證問題，特別在交付初期，當初部分項目由于辦證問題，只有部分業主辦到證，然后掛溢價成交，后來全部辦證后，整個項目的掛牌激增，瞬間大跌。

這種案例，比如金山的葛嶼新苑，價格就不舉例了。

至于望熙雅筑這種超級大盤的安置房，參考案例也很多，這種項目即便交付品質不錯，但是依然頂不住時間的侵蝕。

高密度的安置房，特別還在西二環附近，這里注定是出租的天堂，高密度的人流，這種房子的維護是非常困難的。

前幾年可能還能堪堪維持，過幾年后，品質又會如何？

而如果你在這些安置房交付初期，就覺得它比隔壁的改善盤價格便宜一倍就進場，那注定不用多久，你就是虧損最大的那個。

這里沒有用可能等詞語修飾，因為這么多年的案例，實在過于明顯。

盤點總結

望熙雅筑的交付宣傳，只能說明榕發展示的本土國企魄力，但它絕對不應該成為投資客收割韭菜的工具。

3年前的上海新苑，如今腰斬，3年前的品質安置房霞鏡新城，如今跌40%。

安置房的跌幅的案例早已經數不勝數。

特別是那些交付不久，靠品質做賣點的安置房，這些安置房往往是二手市場最溢價的房源。

如果你是區域剛需，建議多等等，或者看看其他已經交付有一些時間的小區。

目前中介大力宣傳的背后，無非緩解當時為了那個近1W差價進場，最終可能脫不了手的尷尬情況。

望熙雅筑算是給那幾年進場做拆遷投資的購房者，留了很多時間。

只不過如今的市場，留給它們的時間，可并沒有那么多了。