金隅產品突圍戰，為何叫好不叫座？

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回望2025年，雖然樓市形勢不如人意，但北京作為三大一線城市之一，瘦死駱駝比馬大，還是有不少房企脫穎而出。

例如，中建系在2025年撐起了北京樓市的半邊天。

從中建智地的三大宸園之戰，到中建玖合的通州運河大捷，再到中建壹品的輾轉掙扎，可以說，2025年的中建系，已經完全占據了2023年首開的生態位—— 須知道，2023年的首開，可是跟華潤、中海三分天下的存在。

▲ 2025年，北京樓市央企“三巨頭”。除了中建系，另外兩家中，中海以量取勝，今年新開樓盤密集程度，當屬北京第一；華潤通過頂豪取勝，臻澐、潤園等頂豪項目，大殺四方。

此外，招商在通州打造云璟攬閱、電建在門頭溝打造華曦府，這兩個爆款樓盤，一東一西，也是央企系在北京殊為難得的勝利。

再比如，2025年，北京本地和外地的地方國企持續活躍。

北京本地國企，典型如海開，依靠旗下頌系產品和海淀拿地優勢，穩坐釣魚臺；大興興創投資，與中建壹品深度綁定；北京城建，寶刀不老，當前已成為北京國資房企的領頭羊。

而外來國企，則以廣州越秀和廈門建發兩家房企見長。越秀拿地很厲害，但產品力一般；建發產品力優秀，2025年更是出了兩個爆款（北邊的建發海晏，南邊的建發觀宸），持續引領北京樓市。

綜上，去年的北京樓市，雖然二手降價潮頻繁發生、一手房也遭遇不小的退房壓力，但機會還是有的。畢竟，北京是北方第一大、 全國第二大的樓市，再加上首都的特殊地位，各大房企不可能放棄北京。

但是，大環境下，困難也是實打實的。為此各家房企，有的通過產品突圍，典型如建發海晏、華潤潤園、中建智地宸園；也有的精準踩中地塊周邊需求和區位節點優勢，典型如海開頤海云頌、中建運河玖院、電建華曦府，可謂八仙過海、各顯神通。

02

剛剛我們說，2025年形勢很難，房企想突圍并非易事。雖然已有不少成功案例，但其實失敗案例更多。

比如中海，雖然近一年出了中海瑞文里、樹村安瀾北京等網紅盤，但開盤的其他很多項目，如中海麗澤叁號院、中海麗金府等，均陷入了去化困難、庫存高企的局面；

再比如越秀，市場普遍認為其拿地很精準，去年大熱的功德寺雙子星，兩個項目都有越秀的身影。但越秀的短板是產品，在京出道五年，并沒有一個有標桿意義的項目可做參考，旗下操盤的頂豪項目“香山樾”，開盤兩年還被爆出網簽存在撤銷，也是業界奇觀。

而另外還有一家房企，這家房企其實非常努力，對于產品營造很用心，但年終的結局卻是“叫好不叫座”，這是為啥？

這家房企就是北京全產業鏈房企——金隅。

是啊，單看產品，你會覺得金隅的項目其實都算是品質級的。

比如隅西頌，是豐科板塊的首個四代住宅。它的最大特點是把下沉會所和架空層融為一體，放大了使用空間。同時還深諳“偷面積”絕學， 南向1.8米內嵌陽臺+0.7米花池，算一半面積還白送花池，得房率高達93%，堪稱“買陽臺送房”。

比如隅東序，項目層高都在3米以上， 全系產品均配備了北京人千呼萬喚的外置陽臺，就連地庫也采用了勞斯萊斯的星光頂，現場效果，據說非常震撼。

比如望京云尚，早在2023年就開始以好房子標準來設計產品（北京2025年春才提好房子），外立面幾乎全部用鋁板，相比周邊的望京樾等其他奶西新盤，有一種先于時間的審美。

還有隅海岄，售價 應該是海淀近兩年出讓的地塊里最便宜的，比之前的海淀富華里、棲海云頌（均價8.5萬-8.9萬每平）還要便宜。但隅海岄本身的品質不錯，它三面被城市公園包圍，項目內部還有兩個中央景觀區，所有的房子，都做到了戶戶有窗景。外立面首創"金屬+陶板+石材"豎向插接工藝，這在海淀可以說是獨一無二......

顯然，論品質，金隅旗下的這些項目都可圈可點，并不輸周邊競品。

但一查網簽結果，金隅的樓盤可謂相當打臉：

豐臺隅西頌，規劃有439套住宅，2025年4月28日開盤，截止到日前，隅西頌共網簽104套，網簽均價約7.87萬/平方米，去化率25%左右。

朝陽隅東序，規劃有824套住宅， 2024年11月底入市，截止到日前，隅東序共網簽了229套，網簽均價7.66萬每平，去化率28%左右（據了解，隅東序2025年全年銷額約為17億，對應網簽大約157套）。

海淀隅海岄，規劃有458套住宅，2025年11月入市，截止到日前，隅海岄共網簽了47套，網簽均價8.58萬每平，去化率10%左右（對此有自媒體聲稱，隅海岄實際賣了100+套，只是暫未網簽。如果以此口徑，去化率大約在25%左右）。

朝陽望京云尚，規劃有472套住宅，2023年6月11日開盤，截至2025年11月5日，在售房源為?218套?，據此推算已售出約?254套?，去化率為54%左右；其中，2025年全年成交額超5億 元，即大約售出50套。

通州花溪云錦，規劃有366套住宅，2025年5月23日開盤，截止到日前，花溪云錦共網簽156套，網簽均價5.37萬每平，去化率為43%左右。其中，2015年共成交 10.3億元。

此外還有金隅昆泰云筑，因為這個樓盤是2022年開盤的老項目，項目三期普遍去化率七八成，目前還有相當數量的尾盤在售，且項目屬于剛需性質，跟品質社區還是有一定差別，所以暫且不表。

如此種種，金隅的品質四環戰略，可以說是“叫好不叫座”——或者說，作為一個國企開發商，金隅憑借此前打造海淀金隅山墅、長安山麓、金玉府、金隅山樾嘉園等項目的經驗，還不足以支撐金隅擁有讓當下豪宅市場買單的能力。

但不管怎樣，金隅近一年的項目品質升級可圈可點，是一個曾寄希望于產品破局的北京樓市悲情英雄。

03

那么，為什么市場對金隅的產品突圍戰，叫好不叫座呢？

對此，個人認為，主要是兩點原因：

（1）拿地生不逢時。

從上述項目看，金隅拿地，拿的大都是周邊已有強大競品的地塊。

比如豐科園隅西頌，與中建云境、豐和叁號院形成強烈競爭；

十八里店隅東序，與中海朝陽ONE、保利朝央和煦甚至自家的云筑三期打成對局；

寶山隅海岄，與中建壹品海宸元境互相比拼功力；

奶西望京云尚，周邊的望京樾、中建宸園、望京國譽府，沒有一個是吃素的......

雖然說，“雙子”供地是當前北京土地供應的一個策略，目的是吸引至少兩家房企共同做熱板塊、做活局面，但在當下的樓市環境下，每一個板塊的剛需客戶都是有限的，你多賣一套我就少賣一套，在這種情況下，單純強調產品品質的策略并不一定奏效，除非你的產品真能呈現碾壓對手態勢。

這其中，最典型的莫過于望京云尚，2022年金茂望京樾及中建宸園入市的時候，朝陽區奶西板塊可謂紅極一時。新供土地各家開發商爭搶，甚至競現房、帶公建也要搖號爭搶之。但到了2023年下半年，恰好是金隅望京云尚入市的時候，奶西這個板塊卻涼了。

▲為啥涼了，有望京核心區房價補跌帶動奶西房價看跌的因素，但更重要的是，這個板塊的購買力被中建宸園、望京樾吸得差不多了，真正看好奶西的購房者早就下手了，只剩下望京國譽府、望京云尚這兩個樓盤被掛到了樹上。（圖片來源：銷冠智庫）

如今，東洲開發的奶西御林灣又要面市了，未來，望京云尚的競爭壓力會更大。

（2）營銷踩錯節奏。

如果說，望京云尚是因為奶西客群被吸干了才拿地蓄客造成的慘劇，那么營銷節奏沒把握好，則是金隅操盤團隊揭不開的鍋。

以花溪云錦為例，這一個樓盤于2025年5月下旬開盤，相較于區域內同一時期拿地的招商云璟攬閱晚了近三個月。

要知道，這個項目拿地時間為2024年11月5日，但金隅在2025年1月20日才公布案名，4月26日，才對外開放營銷中心。這一進度遠低于同區域的競品招商云璟攬閱。

在拿地時間看，招商云璟攬閱比花溪云錦還晚12天。拿地之后不足一個月，招商蛇口便公布了地塊規劃設計方案。之后從樣板間開放至開盤，更是只花了21天時間，創造了行業紀錄，推售去化率達到90%！

為什么招商云璟攬閱這么心急火燎的推進度？因為去年3月初時，恰逢《北京市平原多點地區“好房子”規劃管理相關技術要點（試行）》發布，招商加快進度，卡在政策誕生的時候搶奪“通州首個‘好房子’”這一標簽，也正是這個標簽，讓招商云璟攬閱成為去年的一個網紅盤。

更重要的是，因為提前發售，招商云璟攬閱首開均價達5.8萬每平，而花溪云錦在價格上采取“低開”策略，主力戶型單價較6.2萬元/平方米的指導價低了近萬元。

所以說，項目開盤如戰場，上了戰場，先知先覺的吃肉，后知后覺的喝湯，就這么簡單！

04

還記得2024年上半年， 金隅集團凈利潤為-17.5億元，出現自A股上市以來近13年首次虧損。

對此，董事長姜英武強調，2024下半年要把治虧扭虧作為頭等大事。

如今過了一年，根據最新的2025年北京商品住宅操盤業績排行榜，金隅集團以68.5億元的成交金額排名第13。

要知道，2024年金隅在京的拿地金額，就有102.76億元（包括隅西頌、隅東序、花溪云錦三個項目），再加上今年的隅海岄地價33.6億，合計共有136億資金。

仔細算算，金隅拿了這么多的地，近幾年的幾個項目，地價覆蓋率卻僅有52%，還有約65億資金，沉淀到上述五個項目上。

所以，當金隅的去化總是慢人一步的時候，金隅的虧損，也就難以避免了。