微光初現(xiàn)：大宗交易底部的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)浮現(xiàn)

作者 |虞滟萍 責(zé)編 | 韓瑋燁

摘要：

本篇節(jié)選自睿和智庫(kù)《中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理發(fā)展概要藍(lán)皮書(shū)（2025-2026）》大宗篇，

完整報(bào)告將于1月21日正式發(fā)布。

2025年1-11月全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)大宗交易金額Top10

（辦公樓/寫(xiě)字樓/酒店）

排名

物業(yè)名稱

城市

物業(yè)類型

交易金額（約）

買方

關(guān)鍵備注

1

上海博華廣場(chǎng)

辦公樓

108億元

中郵保險(xiǎn)（領(lǐng)投）

2025年1月簽約，是年初最大單筆交易

2

北京首程時(shí)代中心A區(qū)

寫(xiě)字樓

30億元

國(guó)家開(kāi)放大學(xué)

2025年1月完成交易

3

北京世茂大廈

寫(xiě)字樓/綜合

22.54億元

揚(yáng)子江藥業(yè)（通過(guò)北京揚(yáng)子江置業(yè)）

2025年11月4日司法拍賣成交，較評(píng)估價(jià)折價(jià)約30%

4

上海信泰中心T1辦公樓

辦公樓

21.68億元

普陀長(zhǎng)征鎮(zhèn)下屬村鎮(zhèn)企業(yè)

2025年第三季度成交，為整棟甲級(jí)寫(xiě)字樓收購(gòu)

5

上海仙樂(lè)斯廣場(chǎng)

商業(yè)/辦公樓

21億元

象嶼集團(tuán)（廈門國(guó)資）

2025年11月以股權(quán)交易方式收購(gòu)90%權(quán)益，折價(jià)約25%

6

三亞希爾頓酒店

三亞

酒店

18.49億元

海南驪馳咨詢管理有限公司

2025年初完成交易，為今年金額較大的度假酒店交易

7

上海金橋萬(wàn)創(chuàng)中心

寫(xiě)字樓

14億元

周莊發(fā)展集團(tuán)有限公司子公司

2025年7月完成交易

8

北京奧林·NEO大樓

鞋子樓

12.2億元

光線傳媒

2025年3月完成交易

9

貨拉拉虹橋T6辦公樓

辦公樓

>10億元

貨拉拉（物流企業(yè)）

2025年11月完成收購(gòu)，整棟甲級(jí)寫(xiě)字樓，總價(jià)超10億元

10

前灘匯N5辦公樓

辦公樓

9.36億元

國(guó)泰人壽

2025年第三季度成交，險(xiǎn)資布局核心區(qū)域辦公資產(chǎn)

睿和智庫(kù)整理

經(jīng)歷了前幾年的流動(dòng)性緊縮和市場(chǎng)預(yù)期調(diào)整，2025年的中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)整體依然在底部區(qū)域徘徊。

睿和智庫(kù)錄得截止11月30日全國(guó)大宗交易209宗，已錄得總投資金額超1847億元人民幣，截止12月31日已披露的大宗數(shù)據(jù)是218宗，金額超1900億元人民幣。全年交易總額預(yù)計(jì)將與去年1736億元，上升9.4%。

雖然交易總額有所上升，但法拍比例占比擴(kuò)大。市場(chǎng)情緒依然謹(jǐn)慎，然而在平靜的水面之下，新的交易邏輯和結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)正在悄然形成，市場(chǎng)分化特征愈發(fā)明顯。

不良資產(chǎn)占比顯著上升

2025年大宗交易市場(chǎng)最顯著的特征之一，是不良及困境資產(chǎn)的交易占比從2024年7.86%上升到40.21%。這背后的驅(qū)動(dòng)力是雙向的：

賣方：房企加速處置存量

一方面，部分民營(yíng)房企為了回籠資金、優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，不得不加速出售旗下的非核心資產(chǎn)，其中不乏位于核心城市的優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓、商業(yè)和酒店項(xiàng)目。這些資產(chǎn)本身質(zhì)地不差，只是因持有主體的流動(dòng)性問(wèn)題而被動(dòng)進(jìn)入市場(chǎng)。

買方：專業(yè)機(jī)構(gòu)“尋寶”

另一方面，包括四大資產(chǎn)管理公司（AMC）、地方AMC、險(xiǎn)資、地產(chǎn)基金以及市場(chǎng)化的特殊機(jī)會(huì)投資基金在內(nèi)的專業(yè)機(jī)構(gòu)，正積極地在這些不良資產(chǎn)包中尋找投資機(jī)會(huì)。

他們關(guān)注的焦點(diǎn)，是那些通過(guò)債務(wù)重組、資產(chǎn)改造和運(yùn)營(yíng)提升，能夠?qū)崿F(xiàn)價(jià)值修復(fù)和現(xiàn)金流改善的項(xiàng)目。在這些交易中，辦公和商業(yè)業(yè)態(tài)的資產(chǎn)占比最高，因?yàn)檫@類資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)程度高，且通過(guò)功能調(diào)整或重新定位，往往能發(fā)掘出較大的改造潛力。

國(guó)企“聚焦主業(yè)”出售非核心資產(chǎn)

在國(guó)資委“聚焦主業(yè)、做強(qiáng)實(shí)業(yè)”的導(dǎo)向下，許多中央和地方國(guó)有企業(yè)在2025年也加入了資產(chǎn)出售方的行列。這些國(guó)企在過(guò)去的發(fā)展過(guò)程中，積累了大量與主營(yíng)業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)度不高的不動(dòng)產(chǎn)，如酒店、培訓(xùn)中心、老舊辦公樓、配套園區(qū)等。

剝離這些非核心資產(chǎn)，對(duì)國(guó)企而言具有雙重意義：

一是優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表，將沉淀的資本釋放出來(lái)，投入到更具戰(zhàn)略意義的核心業(yè)務(wù)中；二是通過(guò)引入市場(chǎng)化的專業(yè)運(yùn)營(yíng)商，可以更好地盤活這些存量資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)的保值增值。

這些來(lái)自國(guó)企的資產(chǎn)包，通常產(chǎn)權(quán)清晰、位置優(yōu)越，對(duì)尋求穩(wěn)定、長(zhǎng)期持有機(jī)會(huì)的投資人（如保險(xiǎn)資金、主權(quán)財(cái)富基金）具有較強(qiáng)的吸引力。