北京2026產品力迭代方向50條 | 周報

文/Rose 制表/小宇宙

本周的周報放在最后，市場的情緒都知道，Rose卻看到了不一樣，2026年會有人沖出來，依然會賣好。

秘密在哪里，就在我們的年度大復盤系列，之前陸續發布了、，今天進入第三季。

北京新房市場的產品力，已經肉眼可見進入深水區，本期預測對設計條線小伙伴更重要。

9.以情托色

《左傳》說，天有六氣，降生五味，發為五色。

在室內軟硬裝的設計手法上，色彩表達有三種：摹色、托色和比色。

摹色做得好的，是新盤中海安瀾北京。將圓明園的抄手游廊色彩本身的鮮明、靈動和文化性格演繹到安瀾北京。

托色做得好的，是新盤臻澐，以情馭色，以色著我，將大西山的那抹彩霞用一條景觀山軸托起，

比色做得好的，是新盤璞樾，在材料選擇中進行色彩對比映襯，高級低飽和度的臨近色對比，對空間產生張力。

10.動靜互攝

北京高端新盤室內已經很少玩熱烈表達，不再有濃墨重彩的色彩濡染，而是有恰當的鋪陳、映襯和動靜融合。

以金茂滿曜的會所為例，創造了兩個合院景觀，而且將功能空間和景觀空間融為一體化，做到動靜互攝，本質是做有情之境，有情之物，有情之色。

11.淡而有味

越是高端盤，越是追求淡而有味，追求輕靈和雅致。

紫京宸園做得很好，樣板間室內運用設色手法，傳遞出閑雅、平和、寧靜淡泊的氛圍，偏隱奢，對空間的奢華感極度克制，到了一個新高度，做到了以我觀物，而物皆著我之色，處處閑筆，處處搖曳生姿。

12.情緒調動

作為改善盤，又是面對見過大世界的海淀客群，金隅海岄的樣板間做法是，先是挑材料，偏向用柔和、清淡的材料和自然、質樸的意象搭配，

在最大程度上調動客戶潛在的情緒，讓海淀客群產生更敏銳的知覺體驗。

13.有效拓展心理空間

建發海晏用中式造境，對空間環境的建構值得我們借鑒，即用典型的中式元素和在地性符號，調動客戶心理體驗，

并且持續拓展客戶的心理空間，所以現場體驗感很足。

14.如何做出真五感設計

北京潤園的景觀比較典型，即在空間環境營造中打通五感，形成知覺體驗。

從超高尺度的大門開始，營造儀式感，通過大水法去營造聽覺，避免超奢尺度帶來的壓抑感，同時又讓客戶情緒豐盈而充沛。

15.灰空間的超脫感

明亮的色彩和意境會使人產生愉悅感和酣暢感，而適度的間色調更更低調優雅，容易讓人心靈沉靜、神思安詳和松馳。

金茂璞逸豐宜的會所灰空間處理非常有代表性，將空間亮度壓下來，讓客戶沉浸其中，產生情緒波動。

這種建筑和景觀交融的灰空間，能在空間塑造上有隔離感，又能增強空間的私密性。而這種私密性又在一定程度上給予客戶心靈上的釋放和超脫。

特別是從大門開始，到景觀中的整面琉璃，更是多層次明暗交織，不僅沒有弱化空間意象的豐富性，反而給予了意象更厚重的情感鋪墊，起到了統領空間和滲透作用。

而走出局部灰空間，又有了明暗對比效果，在意境中澄明朗澈的大宅感被瞬間放大，給客戶帶來更加強烈而多元的情緒體驗。這也是值得行業學習的色彩設置手法。

16.情緒鏈接點

將摹色和比色手法用到極致，帶來的結果是艷麗而溫暖的色彩配置。

比如北京隅·西頌，就是讓色彩成為情緒和意象之間有效的連接點，通過案場花房氛圍營造，到樣板間的貝母、奢石選擇，傳遞出熱烈、生動的高級煙火氣，讓人神馳。

如何讓色彩成為情緒和意象之間有效的連接點，西頌做出了榜樣。

而建發觀宸則是走淡中生艷路線，淡而有味，如畫中小品，著筆無多，自成氣象。

看過觀宸園區的設計師小伙伴都會發現，觀宸的園區景觀是按主色、輔助色一定比例搭配，主色秾麗，確定了觀宸的情感基調，輔色和諧雅致，淡中生艷，增加了高貴清和的中式審美趣味。

17.少即是多

這是密斯的名句，中國有一個字叫素，本義是本色的生帛，后來引申為本來的、不加修飾的姿色。

Rose覺得，在2025年做得最好的就是臻澐的早期樣板間，后來被拆掉重做，據說是不符合市場審美。

關于這一點，我是非常不贊合的。早期臻澐樣板間就是簡素之美，用白描手法塑造意境，用最簡單的搭配呈現空間生命狀態。

其實，用白描手法傳遞內心情緒是最難的，也是最高境界，會有更多的聯想空間的自由。

只是市場上流行審丑，高級美一定是被少數人欣賞。

《論語》中有一段對話，說的就是這個意思。

子夏問：巧笑倩兮，美目盼兮，素以為絢兮，何謂也？

孔子說：繪事后素。

翻譯一下就是：子夏問，一個女孩子笑起來甜美動人，眼睛純潔明亮，不用化妝都很美，這是為什么？

孔子說，畫畫前，要用白色打底，先有底，再有表；先有本，再有末，不用化那么濃的妝。

當然，不是說臻澐后來改得不好，而是個人審美更喜歡改前那一款。寫意手法營造空間為什么這么難？

難在以貌取神，離形得似，重點放在了對空間的鋪陳和對時間的凸顯上。紫京宸園的樣板間，也是這個手法，也做得很好。

為什么北京一直流行土豪風。是客戶欣賞不了，還是銷售和渠道欣賞不了，對這一點，我一直持懷疑態度。

18.虛實相生

有人說，在北京市場做好東西吃虧。這句話我是反對的。

以紫京宸園為例，是內容生產出了問題，沒有很好的傳播出去，要相信北京市場的高端客戶審美能力。

紫京宸園最大的亮點之一就是園林，Rose叫它以虛帶實，情意宛轉，深得有余不盡之美。

妙就妙在一個虛字，大尺度只是表面。

何謂虛？《說文解字》中說：虛，大丘也，昆侖皇謂之昆侖虛。

紫京宸園通過高山瀑水，是要引發想象、知覺來擺脫現實時空維度的束縛，塑造虛景、虛境以及虛像，實現空靈之美，達到虛實相生、情景交融的意境，高端客戶在高節奏生活狀態下獲得松馳的情感需求。

大面積的水系，其實就是紫京宸園空間的留白。

而且，以山川河谷為景觀骨架，利用布局上的曲折調節光影線明暗過渡，近處有障景，遠處平遠高闊，用想象驅動意向游園，讓游園人產生真幻相生的空間體驗。

19.景觀敘事

幾乎所有樓盤都在講故事線，但做得好的故事線不多。

為什么有的樓盤做得不好？

難就難在敘事手法要巧妙布局，要能讓景觀傳遞出審美，形成景觀和游園人知覺上的意象之境，圍繞景觀與游園人情緒的互動。

都知道遠景、中景、近景結合，但歷史想象和現實景象貫通最難。難在結構緊密又不失騰挪之致，圓轉流美，情理俱足。

也有做得好的，比如保利的嘉華天珺，用豐富細節布置景觀和建筑，一線貫通，用趣味性提升空間布局感染力，處處有情感鏈接點，繁而不亂，環環相扣，類似用賦體筆法寫盡海淀人文景觀之美

（待續）

以下是本周周報：

上周順義區的豪宅上大分了，北京潤園、懋源驪橒臺為北京住房平層榜帶來了近 7 億的網簽。

尤其是北京潤園，以網簽 4.64 億的成績，拿下網簽金額斷層第一。

表妹順手扒了一下，自 2025 年 11 底開盤，12 月初啟動網簽后，北京潤園網簽金額已經超過 20 億，網簽套數更是過百套，站在年底這個冷風蕭瑟的市場，這份成績單更是含金量十足。

為什么是北京潤園殺出重圍呢？

在表妹看來無非是做好了確定性。

論地段，北京潤園站在了中央別墅區的核心C位，不管是新錢還是老錢，無一不認可其價值。

論產品，北京潤園沉得住氣，先做出了實景示范區再開盤，讓買家能真實的感受到其澎湃的產品力，也驗證了那條真理：拿產品說話，才是硬實力。

正是這樣的確定性，才讓北京潤園具備了無可替代的唯一性。

分化的市場，有人無能為力，隨波逐流；也有人堅持突破，產品至上。

誰能真正穿越困難周期，數據會給你答案。

平層榜

本期冠軍是北京潤園

亞軍是中建運河玖院

季軍是懋源驪橒臺

別墅榜

本期冠軍是懋源璟岳

亞軍是魯能釣魚臺美高梅公館

季軍是北京潤園

下周再見！銷冠100

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