保利，開年動(dòng)刀了

文/十一弟
剛一開年，央企保利發(fā)展就對(duì)自己動(dòng)了一場(chǎng)大手術(shù)。
它先是進(jìn)行了一輪大規(guī)模的高管調(diào)動(dòng)。
華南、大灣區(qū)、江西、武漢等核心區(qū)域的封疆大吏，該扶正的扶正，該升遷的升遷，該換防的換防。
幾乎在同一時(shí)間，作為指揮中樞的總部，也進(jìn)行了組織架構(gòu)調(diào)整。
保利現(xiàn)在的總部，被精簡(jiǎn)合并為10個(gè)職能中心——
董事會(huì)辦公室、綜合管理中心、戰(zhàn)略投資中心、財(cái)務(wù)金融中心、不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營中心；
審計(jì)與風(fēng)控管理中心、人力資源中心（保利商研院）、黨群工作辦公室、紀(jì)檢監(jiān)察工作辦公室、黨委巡察工作辦公室。
其中，最引人注目的，是整合后新設(shè)立的不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營中心。
封疆大吏的調(diào)動(dòng)，是為了業(yè)績導(dǎo)向；
總部的組織架構(gòu)調(diào)整，則是服務(wù)于大船掉頭、戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。
前幾天，位于上海徐匯濱江的一家掛著保利招牌的中介門店，盛大開業(yè)了——
保利高屋行。
這是保利旗下的高端房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)品牌，在魔都開出的第一家門店。
它聚焦上海總價(jià)超兩千萬的二手豪宅買賣，計(jì)劃年內(nèi)還要繼續(xù)開設(shè)7~8家門店。
高屋行的運(yùn)營主體，是保利和潤房地產(chǎn)投資顧問有限公司，由保利發(fā)展全資持股。
十一弟查了下，保利和潤成立于2022年，主營房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、咨詢和住房租賃等業(yè)務(wù)，原先是由保利旗下經(jīng)紀(jì)板塊載體——保利投顧戰(zhàn)略升級(jí)而來。
保利和潤主要有四塊業(yè)務(wù)——新房代理、數(shù)字營銷、存量房經(jīng)紀(jì)、渠道分銷，其實(shí)就是保利旗下的房地產(chǎn)營銷和經(jīng)紀(jì)代理平臺(tái)。
而新推出的高屋行，則在保利和潤名下承擔(dān)著二手房買賣、房屋置換等租售代理業(yè)務(wù)。
高屋行的定位，是高端房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)，去年八月份才開始啟動(dòng)。
它率先進(jìn)入了廣州、佛山、西安、杭州、廈門、南京等幾個(gè)城市，目前開業(yè)了將近20家門店。
有人對(duì)高屋行的業(yè)務(wù)模式作過研究——
以租促售、以舊換新、專屬服務(wù)。
其中，以租促售是通過保利資產(chǎn)管理平臺(tái)統(tǒng)一收儲(chǔ)房源來做租賃。
有意向認(rèn)購保利新房的業(yè)主，可以享受售房服務(wù)，認(rèn)購新房后可退還部分傭金，無法賣出也有協(xié)商機(jī)制等。
以舊換新是通過提供舊房快速代售、新房優(yōu)先認(rèn)購、傭金補(bǔ)貼等一站式服務(wù)，縮短房東的置換周期。
因?yàn)楝F(xiàn)在保利開發(fā)的新盤，傾向于改善型項(xiàng)目。
專屬服務(wù)則是單邊代理的作業(yè)模式，高屋行的經(jīng)紀(jì)人將明確接受賣方或者買方的單方委托，為交易委托人爭(zhēng)取利益最大化。
高屋行的設(shè)立推出，意味著保利要從傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)，大舉殺入中介行業(yè)。
這是鏈家、貝殼、中原地產(chǎn)等中介巨頭的腹地，早就建立了又寬又深的護(hù)城河。
開發(fā)商殺進(jìn)中介行業(yè)，保利不是第一個(gè)，也不是第一次。
連同這次推出的高屋行，保利已經(jīng)是第三次布局經(jīng)紀(jì)賽道了。
2019年，保利和潤旗下的保利愛家品牌上線，主營二手房、新房和寫字樓租售等經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。
據(jù)說，到2023年，保利愛家已進(jìn)入了30個(gè)重點(diǎn)城市，開設(shè)了將近200家門店，積累了100多萬組客戶資源。
在廣州、沈陽、成都、重慶、合肥等城市，保利愛家直營門店數(shù)量位居當(dāng)?shù)厍傲小?br/>不過，保利愛家占據(jù)的市場(chǎng)份額，實(shí)際上很小。
相比貝殼平臺(tái)上的幾萬家門店、幾十萬名經(jīng)紀(jì)人，更是無足輕重。
2022年，保利又啟動(dòng)了第二次經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)嘗試。
依托于保利物業(yè)，推出了一個(gè)全新的服務(wù)品牌——保利托房，并在佛山開出了第一家門店。
不同于其他中介門店，保利托房的業(yè)務(wù)模式，是以物業(yè)管理為入口，為小區(qū)業(yè)主提供賣房租房養(yǎng)房的全托服務(wù)。
除了房屋買賣，還有咨詢顧問、資產(chǎn)運(yùn)營、金牌家政、家裝家居等服務(wù)內(nèi)容。
從保利托房目前的發(fā)展布局來看，聲量很小，并未形成氣候。
在經(jīng)紀(jì)行業(yè)，想要大規(guī)模布局?jǐn)U張，不僅需要高濃度的資本投入，還要有很深厚的管理經(jīng)驗(yàn)和運(yùn)營能力。
短時(shí)間內(nèi)，保利恐怕很難切走這些傳統(tǒng)中介巨頭的蛋糕。
所以，高屋行殺入中介行業(yè)，一開始就走了差異化定位——
聚焦高端豪宅，單邊代理的作業(yè)模式，落地在保利開發(fā)業(yè)務(wù)更有優(yōu)勢(shì)的城市。
本質(zhì)上，高屋行主打的以租促售、以舊換新、專屬服務(wù)，保利的核心目的，是要形成一二手聯(lián)動(dòng)。
尤其是改善型項(xiàng)目的置換，必須嫁接二手房租售，為新房銷售打通客戶鏈路。
去年的百強(qiáng)房企銷售榜單上，保利依然穩(wěn)坐銷冠。
2025年，它的銷售額超過2530億，下滑了兩成以上。
盡管在規(guī)模上，保利還是行業(yè)一哥，但房子越來越難賣，業(yè)績壓力越來越大。
而且，銷售規(guī)模確實(shí)已經(jīng)不那么重要了。
保利的銷售排名，比華潤、中海都要高。
但它的盈利能力，跟這兩家央企地產(chǎn)商，有著斷層式的差距。
現(xiàn)在的保利，亟需思考的，不是如何繼續(xù)把規(guī)模做大，甚至不是守住銷售排名。
而是在房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下一個(gè)十年，怎樣才能活得更好。
去年初，保利發(fā)展董事長劉平，談到過下一階段保利的新目標(biāo)——
未來兩三年內(nèi)，要重塑一個(gè)新保利。
它的新方向，是全面重做，戰(zhàn)略重心轉(zhuǎn)向三大業(yè)務(wù)協(xié)同并進(jìn)——
不動(dòng)產(chǎn)投資開發(fā)，全面做優(yōu)；
不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營，加速做大；
不動(dòng)產(chǎn)綜合服務(wù)，力爭(zhēng)做強(qiáng)。
按照劉平的判斷，不動(dòng)產(chǎn)存量市場(chǎng)空間廣闊，經(jīng)營與服務(wù)板塊大有可為。
他的目標(biāo)是——
保利能在未來三年內(nèi)，三大主業(yè)實(shí)現(xiàn)質(zhì)變，三到五年達(dá)到更均衡的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。
剛一開年，高屋行殺入中介行業(yè)，總部組織架構(gòu)調(diào)整，設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營中心。
這一系列調(diào)整與變革動(dòng)作，圍繞的都是不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營與不動(dòng)產(chǎn)綜合服務(wù)。
在保利體系內(nèi)，這兩大新業(yè)務(wù)的重要性，已經(jīng)跟從前傳統(tǒng)的住宅開發(fā)業(yè)務(wù)一樣，齊頭并進(jìn)。
從前習(xí)慣了賺快錢、賺大錢，現(xiàn)在行業(yè)變天了。
哪怕是行業(yè)一哥、央企老大，生存的焦慮感也拉滿了。
它也要放下身段，學(xué)會(huì)干臟活、苦活、累活，慢慢接受賺慢錢、賺小錢了。
形勢(shì)比人強(qiáng)，船大難掉頭。
趁著行業(yè)余暉，殘存的紅利，趕緊多折騰一下，試著轉(zhuǎn)型。
畢竟，現(xiàn)在手上還有資本，留有試錯(cuò)的空間和轉(zhuǎn)圜的余地。
等到市場(chǎng)逼著你轉(zhuǎn)型的時(shí)候，就不會(huì)讓你從從容容、游刃有余，只能是匆匆忙忙、連滾帶爬了。