新舊模式交替，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向“民生穩(wěn)定基石”，步入轉(zhuǎn)型攻堅期 丨 2026觀點年度論壇

本報（chinatimes.net.cn）記者李貝貝 上海報道

過去一年，房地產(chǎn)市場政策底部與市場底部逐步明晰，保交房工作取得階段性成效，構(gòu)筑高品質(zhì)住房已然成為行業(yè)共識。2026年作為“十五五”開局之年，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級步伐加快，房地產(chǎn)行業(yè)步入深度調(diào)整與轉(zhuǎn)型攻堅的關(guān)鍵時期。

4月2日，在2026觀點年度論壇上，業(yè)內(nèi)人士的共識與實踐表明，轉(zhuǎn)型攻堅之路雖有挑戰(zhàn)，但機(jī)遇并存。從政策層面的“優(yōu)化供給”到企業(yè)層面的“品質(zhì)創(chuàng)新”，從“好房子”打造到城市更新、數(shù)字化轉(zhuǎn)型、輕資產(chǎn)運營的多元探索，房地產(chǎn)行業(yè)正逐步擺脫傳統(tǒng)規(guī)模依賴，向民生屬性回歸、向品質(zhì)競爭轉(zhuǎn)型。

新舊模式交替的歷史節(jié)點

針對行業(yè)轉(zhuǎn)型這一核心議題，業(yè)內(nèi)專家學(xué)者、企業(yè)代表紛紛發(fā)表觀點，解讀行業(yè)政策導(dǎo)向與發(fā)展方向。

廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長王韶指出，相較于“十四五”，“十五五”房地產(chǎn)核心政策已從“增加供給、平穩(wěn)發(fā)展”轉(zhuǎn)向“優(yōu)化供給、高質(zhì)量發(fā)展、新發(fā)展模式”，標(biāo)志著房地產(chǎn)從規(guī)模擴(kuò)張向質(zhì)量提升、從“經(jīng)濟(jì)刺激工具”向“民生穩(wěn)定基石”轉(zhuǎn)變。

面對新發(fā)展階段，房地產(chǎn)也面臨著高質(zhì)量發(fā)展的內(nèi)涵要求，其核心在于實現(xiàn)“增長的穩(wěn)定性、發(fā)展的均衡性、環(huán)境的可持續(xù)性和社會的公平性”的多維統(tǒng)一，同時平衡短期穩(wěn)定與長期健康發(fā)展關(guān)系。

王韶強(qiáng)調(diào)，好房子的終極目標(biāo)是回歸民生屬性，實現(xiàn)人人享有適當(dāng)住房：“讓城市空間更好地服務(wù)國民各行各業(yè)發(fā)展，這與現(xiàn)代化人民城市建設(shè)的終極目標(biāo)高度一致。”房企需同時將“好房子”與“好服務(wù)”的價值轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)增長動力，刺激消費、帶動有效投資；構(gòu)建高品質(zhì)的生活生產(chǎn)場所空間和場景，持續(xù)釋放“好房子”的長期持有價值，系統(tǒng)深入推進(jìn)“好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)”建設(shè)，助力房地產(chǎn)回歸民生屬性，成為支撐高質(zhì)量發(fā)展的重要抓手。

中信城市開發(fā)運營有限責(zé)任公司黨委書記、董事長楊勁直言，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)正處于新舊模式交替的歷史節(jié)點，保現(xiàn)金流還是保利潤，成為當(dāng)前企業(yè)必須面對的兩難選擇。

楊勁認(rèn)為，行業(yè)當(dāng)下的挑戰(zhàn)，本質(zhì)上是宏觀經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型與城市發(fā)展階段迭代的必然結(jié)果。過去房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模增長模式已失靈，行業(yè)重心轉(zhuǎn)向做優(yōu)增量、盤活存量資產(chǎn)。目前國家政策大力支持的城市更新、城中村改造、保障性住房建設(shè)、好房子打造等領(lǐng)域，既是國家重點引導(dǎo)的賽道，也將成為未來房地產(chǎn)行業(yè)的價值主戰(zhàn)場。

基于這一行業(yè)判斷，中信城開目前確立了“開發(fā)+運營”雙輪驅(qū)動格局，依托中信集團(tuán)“金融+實業(yè)”產(chǎn)融協(xié)同優(yōu)勢，聚焦風(fēng)險化解、城市更新等核心賽道。同時，主動構(gòu)筑“探索新模式、打造新產(chǎn)品、運用新技術(shù)、構(gòu)建新生態(tài)”的四新轉(zhuǎn)型模式，走出一條具有自身特色的轉(zhuǎn)型發(fā)展之路。

企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展路徑

站在行業(yè)“量變向質(zhì)變”轉(zhuǎn)化的關(guān)鍵節(jié)點，順應(yīng)行業(yè)發(fā)展趨勢、創(chuàng)新發(fā)展路徑，成為當(dāng)前房企的核心任務(wù)。各大房企紛紛發(fā)力品質(zhì)提升，探索符合新周期要求的發(fā)展模式，推動行業(yè)向品質(zhì)競爭時代邁進(jìn)。

招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司城市研究院院長孟偉透露，招商蛇口正推進(jìn)“好房子2.0”探索，核心聚焦技術(shù)集成與創(chuàng)新，已在深圳總部搭建好房子實驗室，開展新問題發(fā)掘、新技術(shù)探索及客戶感知印證工作。

綠城生活科技集團(tuán)同樣在探索“好房子”的具體打造方式。綠城生活科技集團(tuán)副總經(jīng)理、綠城建筑科技集團(tuán)總經(jīng)理朱快指出，很多房企之所以陷入經(jīng)營困境，根源就在于普遍采用的是拼裝拼湊式的開發(fā)模式。

“未來房地產(chǎn)的競爭，本質(zhì)上是‘科技+人文’的智能人居式競爭，這也正是傳統(tǒng)拼裝式開發(fā)模式無法適應(yīng)，也無法打造出好房子的關(guān)鍵原因。”朱快介紹說，目前綠城好房子相關(guān)技術(shù)體系已在多個項目落地，未來綠城將持續(xù)以科技與人文為核心，讓更多人住進(jìn)符合綠城科技“6633”標(biāo)準(zhǔn)的好房子。

作為代建行業(yè)的頭部代表之一，金地管理也建立了打造“好房子”的一套獨特模式。據(jù)金地集團(tuán)開發(fā)管理公司副總經(jīng)理王欣介紹，金地在商用代建（即非住領(lǐng)域）已構(gòu)建全鏈條管理服務(wù)體系，全面覆蓋前期投資決策、產(chǎn)業(yè)策劃、開發(fā)階段及后期運營等所有環(huán)節(jié)。

針對行業(yè)現(xiàn)狀，金地管理推出“代建+”與“代建－”雙模式。一方面，面對傳統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)化代建競爭激烈、客戶需求多元化的情況，金地管理憑借在產(chǎn)業(yè)園運營、長租公寓、融資顧問、物業(yè)服務(wù)、康養(yǎng)體育等領(lǐng)域的能力，提供“代建+”增值服務(wù)；另一方面，鑒于房地產(chǎn)從業(yè)人員飽和，城投平臺、科技企業(yè)易招募專業(yè)人才，業(yè)主需求轉(zhuǎn)向局部板塊或個別服務(wù)，金地管理通過模塊化構(gòu)建業(yè)務(wù)能力，打造“代建－”模式以適配需求。此外，金地管理還在多地探索輕資產(chǎn)咨詢模式，拓寬業(yè)務(wù)邊界。

行業(yè)走向筑底企穩(wěn)

貝殼旗下貝好家憑借平臺優(yōu)勢，具備敏銳的市場感知力。貝好家C2M創(chuàng)新中心總經(jīng)理武斌表示，當(dāng)前房產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)巨變，頭部城市二手房交易占比超70%，其價格走勢更能反映市場真實情況。同時市場供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)，二手庫存持續(xù)上漲，2021年起行業(yè)步入房多客少的階段，購房者決策愈發(fā)謹(jǐn)慎。

武斌認(rèn)為，在此背景下，業(yè)內(nèi)“卷產(chǎn)品”的本質(zhì)，是精準(zhǔn)滿足特定客戶的需求。基于此，貝好家推出的C2M（Customer to Manufacturer，從消費者到制造者）模式的核心其實“一切圍繞C”。隨著技術(shù)發(fā)展，基于海量數(shù)據(jù)，利用大數(shù)據(jù)和AI技術(shù)以及精準(zhǔn)客戶觸達(dá)能力，精準(zhǔn)找到C的需求，以此開展土地研判、產(chǎn)品定位、設(shè)計、營銷等成為可能。貝好家將這種能力打造成了解決方案，目前已在與招商、越秀、濱江等開發(fā)商合作的十幾個項目中得到充分驗證。

金蝶中國建筑房地產(chǎn)行業(yè)事業(yè)部總經(jīng)理顏瓊則圍繞房企數(shù)字化轉(zhuǎn)型困局進(jìn)行解析，提出從“單品最優(yōu)”到“架構(gòu)最優(yōu)”破局之法。其稱，當(dāng)前多數(shù)房企在數(shù)字化轉(zhuǎn)型、AI（人工智能）應(yīng)用過程中陷入“令CEO焦慮、CIO/CTO痛苦”深層窘境。這一困境的產(chǎn)生，與過去房企數(shù)字化選型時追求“單品最優(yōu)”模式的固有理念密切相關(guān)。因此，房企在數(shù)字化平臺選型時，需打破“單品最優(yōu)”的傳統(tǒng)認(rèn)知，轉(zhuǎn)向新形勢下的“架構(gòu)最優(yōu)”理念。

具體而言，應(yīng)優(yōu)先選擇集“平臺、數(shù)據(jù)、應(yīng)用、智能體”于一體的綜合數(shù)字化平臺，此類平臺既能滿足企業(yè)多模態(tài)調(diào)用需求，又支持內(nèi)部個性化智能體的自主開發(fā)，還可以進(jìn)行企業(yè)數(shù)據(jù)治理，并且可直接復(fù)用平臺自帶的SaaS應(yīng)用與AI智能體，從而大幅加快AI技術(shù)的落地速度，切實提升企業(yè)運營效率，助力房企突破數(shù)字化轉(zhuǎn)型瓶頸，穿越周期。

除了聚焦產(chǎn)品升級的企業(yè)外，現(xiàn)代資本管理有限公司副總裁邸楠更關(guān)注不良資產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展與從業(yè)者現(xiàn)狀。其認(rèn)為，早年不良資產(chǎn)、債務(wù)重整只是地產(chǎn)行業(yè)邊緣部門，隨著行業(yè)變化，不良資產(chǎn)從業(yè)者走入地產(chǎn)核心，不少地產(chǎn)投資、運營人士也進(jìn)入不良資產(chǎn)領(lǐng)域。在邸楠看來，2026年房企、債權(quán)人、購房人、政府四方認(rèn)知才首次趨同，迎來真正的重整窗口期。

房企觸底反彈的同時，市場也出現(xiàn)“筑底企穩(wěn)”的跡象，據(jù)中銀證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師、副總裁夏亦豐表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)核心城市逐步企穩(wěn)、非核心城市表現(xiàn)較弱的分化態(tài)勢。四大一線城市房價表現(xiàn)各有特征但整體趨穩(wěn)，如北京二手房環(huán)比正增長0.2%；上海二手房自2025年5月至今年1月連續(xù)9個月下跌后，已與北京同步回正；非核心城市市場狀況相較核心城市稍弱。

夏亦豐強(qiáng)調(diào)，由于二手房價格已經(jīng)連續(xù)下跌較長時間，部分地區(qū)二手房性價比開始突出，對周圍的新房銷售形成一定擠壓效應(yīng)，因此開發(fā)商需在地段、環(huán)境之外，依靠產(chǎn)品力和質(zhì)量提升競爭力。

探尋行業(yè)向上之路

在論壇主題討論環(huán)節(jié)，戴德梁行研究院副院長張曉端作為主持嘉賓，開篇便圍繞“向上的路”這一核心主題表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場雖釋放出局部積極信號，但整體市場信心仍處于緩慢修復(fù)階段，行業(yè)發(fā)展趨勢依然是業(yè)內(nèi)人士最為關(guān)注的焦點。

面對市場大勢與發(fā)展拐點，從業(yè)者通常會關(guān)注哪些關(guān)鍵指標(biāo)？

針對這一問題，德思勤集團(tuán)董事長龍固新表示，預(yù)判市場趨勢需關(guān)注多類指標(biāo)，但真正企穩(wěn)的核心指標(biāo)有兩個：一是當(dāng)前愿意投資和創(chuàng)業(yè)的人數(shù)及公司數(shù)量，這是租金、成交等指標(biāo)好轉(zhuǎn)的核心驅(qū)動力；二是在一、二線城市（中國前20位城市）科技人才的生育數(shù)量。龍固新進(jìn)一步表示，城市發(fā)展應(yīng)更注重引入科技創(chuàng)新資源及新科技人口，這才是市場企穩(wěn)的關(guān)鍵。

合富輝煌廣州公司總經(jīng)理郭銳以具體數(shù)據(jù)佐證了市場的積極變化。僅從廣州豪宅市場看，2025年就已經(jīng)進(jìn)入“小陽春”。從數(shù)據(jù)上來看，今年“小陽春”集中在3月最后兩周：“來訪以及成交的套數(shù)增長了80%，金額漲了1.5倍（同比），貴一點的房子成交明顯好了。”

郭銳表示，成交見好的根本原因是產(chǎn)品升級。好房子在未來還會激發(fā)出更多成交，但好房子不只是產(chǎn)品升級，更多是戰(zhàn)略考慮，通過供應(yīng)端的提升，刺激整體市場需求和信心的修復(fù)。

招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司城市研究院院長孟偉介紹，2024年、2025年，好房子主要處于政策引導(dǎo)及各開發(fā)商搭建體系階段；2026年年初，各開發(fā)商已全面推進(jìn)落地實施，實現(xiàn)了從營銷宣傳向供應(yīng)鏈端轉(zhuǎn)變的核心突破。以招商蛇口為例，2025年僅打造6個好房子示范項目，而2025年底至2026年初已有30多個項目實施，從試點樣板轉(zhuǎn)向全面落地，扎實推進(jìn)“好房子”建設(shè)，更好滿足人民美好生活需要。

在“好房子”建設(shè)之外，IWG中國區(qū)總裁胡懋將目光延伸至社區(qū)與配套層面。其認(rèn)為，“好房子”要加上好的社區(qū)、好的配套，才能形成一個非常有吸引力的生活環(huán)境。

胡懋指出，優(yōu)化居住環(huán)境、提升社區(qū)活力與吸引力，除完善綠化與商業(yè)配套外，還應(yīng)配套辦公空間，吸納多元產(chǎn)業(yè)人群入駐社區(qū)：“正是因為看到了社區(qū)里面也有靈活辦公的需求，所以我們現(xiàn)在的觸角也深入到這些非主流辦公區(qū)域、社區(qū)里面，開展靈活辦公中心。這其實和打造好的社區(qū)、好的居住環(huán)境是相輔相成的，補(bǔ)齊了產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、可持續(xù)發(fā)展的板塊。”

這種打破常規(guī)的思路既適用于增量市場，也適用于城市更新。第一太平戴維斯估值及專業(yè)顧問服務(wù)廣州主管、董事周志鵬認(rèn)為，城市更新無限復(fù)制的開發(fā)模式已走到終點，未來能突圍的項目將聚焦挖掘級差地租。而這些項目主要有兩類方向：一是依托所在地文化底蘊(yùn)打造不可復(fù)制的特色，二是無獨特區(qū)位的項目可通過持續(xù)內(nèi)容植入來構(gòu)建競爭力。

周志鵬強(qiáng)調(diào)，差異化、個性化、內(nèi)容植入是城市更新項目的核心競爭力：“城市更新正處于新舊交替階段，傳統(tǒng)拿地開發(fā)模式落幕，行業(yè)將從粗放式發(fā)展邁向精細(xì)化發(fā)展。”

責(zé)任編輯：張蓓 主編：張豫寧