睿見丨上海地產(chǎn)集團(tuán)：REITs浪潮下，全周期資管戰(zhàn)略的進(jìn)階之路

1月15日，匯添富基金發(fā)布公告稱，旗下匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT（508055）擬申請(qǐng)擴(kuò)募并新購入兩宗不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，涉及上海浦東新區(qū)的璟耀項(xiàng)目、璟博項(xiàng)目。這標(biāo)志著上海地產(chǎn)集團(tuán)公募REITs產(chǎn)品迎來首次擴(kuò)容。

而就在一個(gè)月前，上海地產(chǎn)集團(tuán)剛啟動(dòng)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs項(xiàng)目招標(biāo)，將組建公募REITs中介服務(wù)機(jī)構(gòu)團(tuán)隊(duì)，完成盡職調(diào)查、方案設(shè)計(jì)、重組稅籌、產(chǎn)品申報(bào)發(fā)行等各項(xiàng)工作。一擴(kuò)募一籌備，該公司以證券化工具為支點(diǎn)，聯(lián)動(dòng)城市更新與項(xiàng)目處置的戰(zhàn)略布局愈發(fā)清晰，在存量地產(chǎn)時(shí)代走出了一條國企特色的資產(chǎn)運(yùn)營路徑。

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租賃住房REITs：穩(wěn)運(yùn)營筑基，擴(kuò)募啟新程

此次擬擴(kuò)募的匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT，于2025年3月31日登陸上交所，首發(fā)底層資產(chǎn)為閔行區(qū)虹橋璟智項(xiàng)目與江月路項(xiàng)目，前者是上海首批Rr4租賃用地標(biāo)桿，后者則是存量商辦改造租賃住房的典型案例。

憑借產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)毗鄰優(yōu)勢，匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT總體保持著穩(wěn)定運(yùn)營態(tài)勢。截至2025年6月底及9月底，其底層資產(chǎn)出租率分別為96.74%、95.47%，租金單價(jià)分別為2.79元/平方米/天、2.80元/平方米/天，租金收繳率則分別為99.67%、99.48%。

穩(wěn)定運(yùn)營的背后，是上海地產(chǎn)集團(tuán)龐大的租賃房源儲(chǔ)備作為支撐。截至2025年3月，該公司已累計(jì)建設(shè)籌措各類租賃住房房源約5萬套，其中R4項(xiàng)目超過2.5萬套，約占全市規(guī)模總量的10%，位居全市首位。

此次擴(kuò)募，擬納入的璟耀與璟博項(xiàng)目均坐落于浦東新區(qū)，戰(zhàn)略意義重大。這兩個(gè)項(xiàng)目總建筑面積達(dá)20.77萬平方米，其中璟耀項(xiàng)目建筑面積14.76萬平方米，璟博項(xiàng)目6.01萬平方米。它們的注入，將進(jìn)一步擴(kuò)大基金規(guī)模，豐富租賃住房業(yè)態(tài)覆蓋，提升基金的市場競爭力。

值得一提的是，在2025年7月，上海地產(chǎn)集團(tuán)還成功發(fā)行了全國首單規(guī)模最大的儲(chǔ)架式保障性租賃住房CMBS項(xiàng)目，發(fā)行規(guī)模高達(dá)32.99億元，期限21年，票面利率僅2.2%。

租賃住房REIT的擴(kuò)募與證券化展現(xiàn)了上海地產(chǎn)集團(tuán)在證券化領(lǐng)域的積極探索，而其證券化戰(zhàn)略遠(yuǎn)不止于此，在商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域同樣有著前瞻性的布局。

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商業(yè)證券化：多元布局領(lǐng)航，政策東風(fēng)助力

需要指出的是，租賃住房REIT的擴(kuò)募與證券化，只是上海地產(chǎn)集團(tuán)證券化戰(zhàn)略的一隅。

2025年11月底，證監(jiān)會(huì)就商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)公開征求意見，這一消息如重磅“信號(hào)彈”，引得眾多持有優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)的國央企、民企紛紛備戰(zhàn)，欲在新興金融藍(lán)海搶占先機(jī)。上海地產(chǎn)集團(tuán)作為房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)軍者，自然積極投身其中。12月中下旬，該公司發(fā)布公募REIT基金管理服務(wù)招標(biāo)公告，市場猜測該項(xiàng)目正是商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs。

上海地產(chǎn)集團(tuán)官網(wǎng)顯示，該公司的資產(chǎn)運(yùn)營管理板塊已開展的業(yè)務(wù)，包括60余項(xiàng)自有和授權(quán)范圍內(nèi)資產(chǎn)的經(jīng)營、管理和優(yōu)化處置，如東湖大廈、虹橋聯(lián)合大廈等；運(yùn)營管理的酒店資產(chǎn)則包括衡山路12號(hào)華邑酒店、世博洲際酒店，為商業(yè)REIT落地儲(chǔ)備了資產(chǎn)。

發(fā)行公募REITs，上海地產(chǎn)集團(tuán)將打通資產(chǎn)退出通道，形成“投資-建設(shè)-運(yùn)營-退出”的完整閉環(huán)。投資階段精準(zhǔn)把握機(jī)遇，建設(shè)階段確保高質(zhì)量，運(yùn)營階段提升效率與收益，退出階段借助公募REITs回籠資金，支持新一輪發(fā)展。這有助于集團(tuán)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)良性循環(huán)與可持續(xù)發(fā)展，提升競爭力與抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

政策層面也為上海地產(chǎn)集團(tuán)商業(yè)證券化助力。1月13日，上海發(fā)布政策支持消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行REITs，為集團(tuán)商業(yè)證券化產(chǎn)品落地提供有力支撐與良好環(huán)境。消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行REITs可盤活存量資產(chǎn)、促進(jìn)消費(fèi)升級(jí)與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，集團(tuán)豐富的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施資源將借此加速商業(yè)證券化進(jìn)程。

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舊改深耕：勇?lián)率姑褡脸鞘行旅?/strong>

上海地產(chǎn)的證券化布局，始終與城市更新業(yè)務(wù)深度綁定。作為上海市屬城市保障類國有企業(yè)集團(tuán)，上海地產(chǎn)集團(tuán)的政府功能類板塊業(yè)務(wù)，主要包括長江三角洲區(qū)域一體化建設(shè)、城市更新建設(shè)、舊區(qū)及城中村改造、長租房運(yùn)營和建設(shè)、保障房建設(shè)運(yùn)營管理、黃浦江兩岸岸線綜合開發(fā)和管理、大眾養(yǎng)老、生態(tài)環(huán)境建設(shè)等。

上海地產(chǎn)集團(tuán)也定位于打造“上海最重要的城市更新主體”，目前該公司的城市更新板塊主要包括重點(diǎn)區(qū)域的城市更新建設(shè)、城中村改造、中心城區(qū)舊區(qū)改造、歷史風(fēng)貌區(qū)保護(hù)等。自2019年起，其全面參與上海成片舊改項(xiàng)目的推進(jìn)，至2022年全面完成22個(gè)項(xiàng)目的改造，承擔(dān)了全市成片舊改總量近60%任務(wù)。

在2022年后，上海地產(chǎn)集團(tuán)也參與了黃浦外灘第二立面更新，這是《上海市城市更新條例》施行后的全市首個(gè)區(qū)域更新試點(diǎn)；同時(shí)快速啟動(dòng)虹口區(qū)瑞康里上海首個(gè)共生式更新試點(diǎn)；成功實(shí)施徐匯東安新村、長橋新村兩個(gè)舊城區(qū)改建項(xiàng)目。

不同于傳統(tǒng)開發(fā)邏輯，上海地產(chǎn)集團(tuán)在城更項(xiàng)目中注重資產(chǎn)質(zhì)量培育。其與閔行區(qū)政府合作的顓橋“城中村”項(xiàng)目，為全市首個(gè)含農(nóng)業(yè)用地的城更項(xiàng)目，以“四分城、六分田”格局打造復(fù)合型都市生態(tài)休閑走廊。目前1400余套動(dòng)遷安置房已交付，1700余套商品房獲“大零號(hào)灣”科創(chuàng)人才及高校教師青睞，農(nóng)業(yè)主題公園等配套業(yè)態(tài)逐步成型，預(yù)計(jì)2026年整體落地。這類兼具民生、生態(tài)價(jià)值與可持續(xù)運(yùn)營能力的項(xiàng)目，未來有望納入證券化資產(chǎn)池，成為城更資產(chǎn)證券化優(yōu)質(zhì)標(biāo)的。

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項(xiàng)目處置：優(yōu)化結(jié)構(gòu)賦能，反哺城市更新

在當(dāng)下城市發(fā)展的宏大敘事中，項(xiàng)目處置已成為上海地產(chǎn)集團(tuán)優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、反哺城市更新的關(guān)鍵戰(zhàn)略手段。面對(duì)復(fù)雜多變的市場環(huán)境與城市發(fā)展需求，上海地產(chǎn)集團(tuán)創(chuàng)新性地采用“協(xié)議出讓+產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓+聯(lián)合開發(fā)”的組合策略，將原本高門檻的土地資源巧妙轉(zhuǎn)化為可控釋放的資產(chǎn)包，為城市發(fā)展注入源源不斷的活力。

2025年上半年，上海地產(chǎn)集團(tuán)在土地市場成績斐然。半年內(nèi)，憑借協(xié)議出讓斬獲16宗上海核心地段土地，總金額達(dá)到588.5億元。這些“黃金區(qū)域”地塊，凸顯了集團(tuán)強(qiáng)大的資源整合與市場洞察能力，為城市更新筑牢根基。而在獲取這些高能級(jí)地塊后，如何轉(zhuǎn)化為城市更新動(dòng)力是核心挑戰(zhàn)，該公司通常會(huì)通過產(chǎn)權(quán)交易或股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式對(duì)部分地塊進(jìn)行后續(xù)轉(zhuǎn)讓，實(shí)現(xiàn)優(yōu)化配置資源。

例如，2025年，上海地產(chǎn)摘得定海社區(qū)風(fēng)貌舊改地塊，此后通過產(chǎn)權(quán)交易所轉(zhuǎn)讓給中建系旗下中建壹品；除此之外，徐匯新長橋舊改地塊由招商蛇口接盤開發(fā)，華潤置地通過收購上海地產(chǎn)旗下地塊重返上海核心市場。保利發(fā)展也于同年6月與上海地產(chǎn)集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作，雙方將依托北外灘、新江灣等重點(diǎn)項(xiàng)目，深化城市更新領(lǐng)域合作。

上海地產(chǎn)集團(tuán)通過項(xiàng)目處置，實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級(jí)，將有限的資源集中投入到更具戰(zhàn)略意義與發(fā)展?jié)摿Φ捻?xiàng)目中。同時(shí)，通過與各大企業(yè)的合作，將社會(huì)資本與專業(yè)力量引入城市更新領(lǐng)域，形成了政府引導(dǎo)、市場運(yùn)作、多方參與的良好格局。

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城市更新基金：多元聚力，REITs助力新程

當(dāng)下城市更新與金融創(chuàng)新深度融合，上海地產(chǎn)集團(tuán)不斷深化探索，上海城市更新基金的成立與運(yùn)作是關(guān)鍵一步。

2021年6月，為吸引社會(huì)力量參與舊改、加快資金平衡、推進(jìn)城市更新發(fā)展，上海城市更新基金成立。該基金由上海地產(chǎn)集團(tuán)聯(lián)合多家企業(yè)共同打造，總規(guī)模約800億元，采用母子架構(gòu)，母基金480億元，子基金合計(jì)320億元。母基金對(duì)單只子基金出資60%，區(qū)屬平臺(tái)公司配資40%。中保投資以權(quán)益工具形式出資200億元入股上海地產(chǎn)集團(tuán)，用于多個(gè)舊改項(xiàng)目，且明確“舊改項(xiàng)目盈虧由上海地產(chǎn)集團(tuán)兜底”，降低險(xiǎn)資參與風(fēng)險(xiǎn)；建筑央企參與配資，通過“投資換工程”實(shí)現(xiàn)雙重回報(bào)。

不過，上海模式運(yùn)行中存在參與主體單一、資金效率待提升、產(chǎn)業(yè)鏈招商不足等問題，需針對(duì)性優(yōu)化。而引入不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）有望為該模式注入新活力。

REITs作為一種創(chuàng)新金融工具，能將穩(wěn)定現(xiàn)金流的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化，吸引更廣泛投資者參與，豐富參與主體，打破單一局面。一方面，REITs可提升資金效率。通過發(fā)行REITs，能將成熟舊改項(xiàng)目資產(chǎn)打包上市，提前回收資金，加速新項(xiàng)目推進(jìn)，提高資金使用效率。另一方面，REITs對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈招商有促進(jìn)作用。以REITs構(gòu)建的金融生態(tài)，能吸引金融機(jī)構(gòu)、專業(yè)團(tuán)隊(duì)及上下游企業(yè)參與，促使優(yōu)質(zhì)管理團(tuán)隊(duì)入駐，吸引服務(wù)企業(yè)參與，形成完整產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)，彌補(bǔ)產(chǎn)業(yè)鏈招商短板。

合理引入運(yùn)用REITs，或成推動(dòng)上海城市更新模式創(chuàng)新發(fā)展的關(guān)鍵，上海地產(chǎn)集團(tuán)也將借此持續(xù)探索，實(shí)現(xiàn)自身與城市發(fā)展的良性互動(dòng)。而政策的賦能，更是為集團(tuán)在城市更新和證券化領(lǐng)域的進(jìn)一步發(fā)展注入了強(qiáng)大動(dòng)力。

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政策賦能：REITs浪潮下，全周期資管閉環(huán)可期

上海地產(chǎn)集團(tuán)將城市更新作為戰(zhàn)略核心支點(diǎn)，通過資產(chǎn)培育與項(xiàng)目處置優(yōu)化資金周轉(zhuǎn)效率，并積極探索證券化路徑實(shí)現(xiàn)價(jià)值有效退出。在行業(yè)深度調(diào)整期，集團(tuán)持續(xù)發(fā)揮資源整合的關(guān)鍵作用，實(shí)現(xiàn)發(fā)展與效益的動(dòng)態(tài)平衡。政策突破為其注入強(qiáng)勁動(dòng)能，特別是在REITs創(chuàng)新領(lǐng)域，上海地產(chǎn)集團(tuán)迎來了歷史性發(fā)展機(jī)遇。

自2020年4月我國公募REITs啟動(dòng)試點(diǎn)以來，資產(chǎn)類型不斷豐富，從傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施逐步拓展至保障性租賃住房等民生領(lǐng)域。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程邁入存量提質(zhì)階段，城市更新已成為推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展的核心驅(qū)動(dòng)力，城投公司業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型迎來關(guān)鍵窗口期。為破解城市更新項(xiàng)目的投融資難題、激活存量資產(chǎn)價(jià)值，我國構(gòu)建了多元化投融資體系，其中REITs作為創(chuàng)新金融工具，為城市更新提供了市場化退出路徑，成為形成投融資閉環(huán)的關(guān)鍵支撐。

政策層面持續(xù)釋放利好，2024年下半年以來形成密集支持態(tài)勢：2024年7月，國務(wù)院明確支持符合條件的城市更新項(xiàng)目發(fā)行REITs；2025年5月，相關(guān)意見進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)推動(dòng)項(xiàng)目落地實(shí)施；同年12月，國家發(fā)改委將“城市更新設(shè)施”列為獨(dú)立資產(chǎn)類別，標(biāo)志著項(xiàng)目與REITs的對(duì)接機(jī)制進(jìn)入規(guī)范化階段。對(duì)上海地產(chǎn)集團(tuán)而言，政策紅利直接推動(dòng)其商業(yè)REITs加速落地。以顓橋“城中村”改造項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目既符合城市更新設(shè)施定義，又具備穩(wěn)定現(xiàn)金流特征，可通過REITs實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值最大化。

從租賃住房REIT的運(yùn)營擴(kuò)募、商業(yè)證券化布局，到舊改項(xiàng)目的深耕、項(xiàng)目處置優(yōu)化后的反哺，再到政策助力下城市更新REITs的光明前景與無限可能，上海地產(chǎn)集團(tuán)步步為營、穩(wěn)扎穩(wěn)打。

如今，中國不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（C-REIT）已正式邁入“基礎(chǔ)設(shè)施+商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)”的全品類發(fā)展新時(shí)代，商業(yè)REITs常態(tài)化發(fā)行及更多城市更新項(xiàng)目達(dá)到可發(fā)行REITs的成熟條件，上海地產(chǎn)集團(tuán)將構(gòu)建起“投資-建設(shè)-運(yùn)營-退出”的全周期資產(chǎn)管理閉環(huán)，這不僅將加速存量資產(chǎn)盤活，形成良性循環(huán)，推動(dòng)企業(yè)向全生命周期運(yùn)營轉(zhuǎn)型，為地方國企盤活存量資產(chǎn)、服務(wù)城市發(fā)展戰(zhàn)略提供可復(fù)制的創(chuàng)新范式。