2025上海物流地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望

2025年，盡管上海地區(qū)持續(xù)面臨供應(yīng)壓力，全年仍有逾100萬(wàn)平方米的新竣工面積入市，但周邊市場(chǎng)供應(yīng)量呈現(xiàn)明顯回落態(tài)勢(shì)。大上海區(qū)域（涵蓋上海、昆山、蘇州、太倉(cāng)、常熟、嘉興及無(wú)錫）全年新增供應(yīng)總量約為181萬(wàn)平方米，較2024年同比大幅下降約50%，且低于過(guò)去十年的平均供應(yīng)水平。

在上海周邊物流地產(chǎn)市場(chǎng)，2023-2024年期間出現(xiàn)的大量新增供應(yīng)致使絕大多數(shù)區(qū)域市場(chǎng)的空置率持續(xù)處于高位。截至2025年底，大上海區(qū)域整體市場(chǎng)空置率仍超過(guò)20%。由于該區(qū)域內(nèi)各物流市場(chǎng)間的車(chē)程距離較近，需求能夠相互吸引，因此盡管2025年市場(chǎng)需求較上年有所恢復(fù)，競(jìng)爭(zhēng)依然較為激烈。

展望2026年，大上海區(qū)域物流地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)端壓力預(yù)計(jì)將持續(xù)緩和，然而消化2023-2024年供應(yīng)潮所累積的新增庫(kù)存仍需一定周期。市場(chǎng)去化進(jìn)程將在一定程度上受?chē)?guó)家消費(fèi)支持性政策力度及實(shí)際效應(yīng)的影響，同時(shí)取決于整體市場(chǎng)租賃需求審慎情緒的緩解程度。短期內(nèi)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力仍將延續(xù)，但相較于2024-2025年的激烈程度，預(yù)計(jì)將出現(xiàn)一定放緩趨勢(shì)。

目前，大上海區(qū)域物流地產(chǎn)仍為租戶方市場(chǎng)，租戶議價(jià)能力持續(xù)占據(jù)優(yōu)勢(shì)。為鞏固現(xiàn)有租戶穩(wěn)定性并為新竣工項(xiàng)目吸引主力租戶，業(yè)主方普遍推行較為激進(jìn)的租金定價(jià)策略，通過(guò)擴(kuò)大議價(jià)空間以增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。據(jù)仲量聯(lián)行2025年針對(duì)大上海區(qū)域40個(gè)子市場(chǎng)的追蹤數(shù)據(jù)顯示，所有子市場(chǎng)租金水平均呈現(xiàn)不同程度的下行趨勢(shì)。以價(jià)換量的策略在2025年取得明顯成效，上海、蘇州及嘉興等市場(chǎng)在租金大幅下調(diào)后，其凈吸納量錄得顯著提升。

第三方物流服務(wù)商作為大上海區(qū)域物流地產(chǎn)的核心需求來(lái)源，當(dāng)前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇推動(dòng)租金水平下行，為第三方物流服務(wù)商提供了資源整合契機(jī)，其中某知名企業(yè)在2025年于上海金山子市場(chǎng)持續(xù)擴(kuò)大租賃面積；本地中小型第三方物流服務(wù)商則依托區(qū)域深耕優(yōu)勢(shì)，在租金下行周期中積極拓展業(yè)務(wù)規(guī)模。此外，長(zhǎng)三角地區(qū)扎實(shí)的工業(yè)基礎(chǔ)持續(xù)為物流地產(chǎn)注入制造業(yè)需求，2025年上海、昆山、蘇州及嘉興等城市均錄得來(lái)自制造業(yè)租戶或其委托的第三方物流服務(wù)商的大面積租賃需求。

短期內(nèi)，大上海區(qū)域物流地產(chǎn)需求以租戶整合升級(jí)為主導(dǎo)，第三方物流服務(wù)商為核心需求來(lái)源。長(zhǎng)期來(lái)看，內(nèi)需擴(kuò)容作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的核心驅(qū)動(dòng)力，將持續(xù)支撐高標(biāo)準(zhǔn)物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)。根據(jù)《“十五五”規(guī)劃建議》，國(guó)家將通過(guò)消費(fèi)與投資良性互動(dòng)、供需動(dòng)態(tài)平衡，釋放消費(fèi)潛力。與此同時(shí)，當(dāng)前租金調(diào)整周期疊加需求增長(zhǎng)，為企業(yè)優(yōu)化倉(cāng)儲(chǔ)配置提供戰(zhàn)略窗口，第三方物流及電商平臺(tái)正借此整合或擴(kuò)大租賃面積。此外，制造業(yè)發(fā)展推動(dòng)高端產(chǎn)業(yè)對(duì)高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)需求增長(zhǎng)，企業(yè)因供應(yīng)鏈時(shí)效要求更傾向區(qū)域內(nèi)高標(biāo)倉(cāng)，其中汽車(chē)、電子信息及電器裝備等高端制造業(yè)在長(zhǎng)三角的投資建廠，將持續(xù)帶動(dòng)區(qū)域物流地產(chǎn)需求。

*本文小標(biāo)題插畫(huà)部分為AI生成后二次創(chuàng)作