北京大宗交易市場2025年投資活躍度回落，零售資產受資本青睞

2025年，北京大宗交易市場成交節奏有所放緩，全年成交總額錄得約180億元，較2024年下降58%，亦較過去五年均值大致減半。

2025年北京大宗交易市場共錄得21筆成交，以小額成交為主。從買方類型來看，自用型買家較2024年增長明顯，按成交金額占比達到41%，投資型買家占比為59%。從買方來源來看，內資買家占據主導地位，按成交金額占比達到83%；外資買家活躍度有所下降，占比為17%。

從資產類別來看，辦公樓以42%的成交金額占比和38%的成交宗數占比位居主導地位，不過，其投資熱度較往年有所下降。相對而言，零售資產更受資本青睞。據媒體報道，第四季度，英格卡購物中心宣布與高和資本達成戰略合作，設立一支專項不動產基金，將共同持有包括北京薈聚在內的三座購物中心資產，英格卡將繼續負責項目的管理和運營。

近年來，北京辦公樓和零售資產的資本化率顯著上升。截止2025年底，北京辦公樓和零售資產的資本化率分別為5.5%和6.3%，在未來兩到三年內，其資本化率仍有進一步上升的空間。

日前，證監會印發《中國證監會關于推出商業不動產投資信托基金試點的公告》。這意味著，從資產范圍看，符合條件的商業零售、商業辦公樓、酒店等商業地產項目可以通過發行REITs上市，是公募REITs市場從基礎設施領域向商業不動產領域的關鍵擴容。此前國家發改委發布的《2025版REITs項目行業范圍清單》中，將超大特大城市的超甲級及甲級商務樓宇項目、四星級及以上酒店項目納入試點。

此舉有望顯著提升相關資產的市場流動性，推動存量資產盤活，緩解部分資產持有者的流動性壓力。仲量聯行投資及資本市場華北區負責人徐茜茜表示：“中國公募REITs市場的進一步擴圍與分軌，將推動商業地產行業加速向精細化資產管理模式轉型，并為區位核心、經營韌性突出的項目帶來流動性溢價?！?/p>