萬科開啟自救劇本，未來12月將迎生死考驗

文/言叔

前幾天，萬科A突然強勢漲停，帶動整個地產板塊集體狂歡。

這一幕，讓不少老股民直呼"活久見"。

要知道，就在不久前，萬科還是那個讓債券持有人徹夜難眠的"問題學生"。

三筆合計67.3億元的債券展期方案，從最初的"零首付、零小額兌付、零增信"被債權人無情拒絕，到后來優化為"10萬元小額兌付+40%首付+剩余60%展期一年+應收賬款質押擔保"，這個轉變來得相當戲劇性。

更讓市場意外的是，萬科這次居然要一次性拿出近30億元真金白銀。

這筆錢從哪來？成了大家最關心的問題。

01

面對這個天問，萬科顯然是有備而來。

據市場消息，萬科的資金來源主要有三個渠道：

第一條路，也是最讓人意想不到的——

挪用銀行利息款項。

萬科已經獲得了包括中國銀行在內的多家銀行批準，將貸款利息支付方式由季度改為年度，未來數月的利息全部延期至9月支付。

這個安排，據說是在深圳國資委的協調下促成的。這一招，相當于憑空多出了幾個月的現金流。

第二條路，是資產交易和國資支持。

萬科正在推進上海復地萬科活力城的出售，這個項目位于浦東核心地段，建筑面積約10.92萬平方米，可租賃商業面積5.78萬平方米，目前出租率達到97%，年租金收益2.1億元。

按照22億元的售價計算，租金回報率約9.55%，對于保險、信托等金融資本來說還是很有吸引力的。

第三條路，是合營聯營公司回款。

萬科通過減持合資公司股權獲得應收款，其賬面上還有663億元的"其他應收款"，這里面存在不小的回款空間。

02

對比一下萬達的分期展期方案，萬科這次的操作明顯更狠。

萬達當年是慢慢磨，萬科這次是直接來個"大出血"式的自救。

這個方案背后，透露出幾個關鍵信息：

首先，萬科是真的急了。

從"零首付"到"40%首付"，這個轉變說明萬科已經沒有討價還價的余地了。

此外，國資的支持力度超預期。深圳國資委不僅協調銀行延期付息，還在背后牽線搭橋，這已經不是簡單的"輸血"，而是直接下場當"操盤手"了。

而在市場層面，市場對萬科的信心也正在重建。

債券持有人會議的順利召開，說明債權人還是愿意給萬科一個機會的。

不過，這次優化方案并沒有完全打消市場的顧慮。

萬科未來12個月還有175億元債券到期或行權，扣除這次30億元，仍需超過70億元資金。

按照方正證券的研報，萬科公開市場存續債券本金規模合計310.67億元，其中2025年12月到期57億元，2026年到期124.19億元。

這個數字，足以讓任何財務總監夜不能寐。

更讓人擔心的是，萬科的盈利能力正在快速惡化。

2025年三季報顯示，萬科前三季度歸母凈虧損280.2億元，相當于每天虧損超1億元。毛利率已經跌破10%，創上市以來新低。

03

萬科能否守住公開市場債務不實質違約，已經成為房地產行業的關鍵博弈點。

如果萬科違約，將嚴重沖擊市場信心，加速房地產行業的市場化出清。要知道，萬科可是曾經的行業"優等生"，連它都撐不住了，其他房企的日子可想而知。

但如果萬科不違約，則凸顯監管對核心房企的政策傾斜，這又會給市場傳遞什么樣的信號？這關乎整個行業的未來走向。

目前，相關債券持有人會議已經陸續召開，方案落地的后續進展備受關注。萬科這一仗，不僅關系到自己的生死，更關系到整個房地產行業的格局。

從某種意義上說，萬科正在經歷一場"生死時速"。

30億元的"首付"只是第一道坎，真正的考驗還在后面。

對于這個曾經的行業標桿來說，能否挺過這次危機，不僅考驗著管理層的智慧，更考驗著整個中國房地產市場的韌性。

市場正在密切關注萬科的下一步動作。

畢竟，在這個行業寒冬里，萬科的每一個決定，都可能成為其他房企的"風向標"。

作者：言叔，資深財經評論員，堅信 “認知才是最大的不動產”。關注我，用不一樣的視角看世界。