上海房?jī)r(jià)破發(fā)最狠的項(xiàng)目

　　上海市區(qū)，破發(fā)最為嚴(yán)重的項(xiàng)目，是哪一個(gè)？

　　實(shí)話說(shuō)，我認(rèn)為是位于西藏北路板塊的次新房，中興路一號(hào)。

　　2025年，中興路一號(hào)的成交房源，幾乎全部破發(fā)。

　　如今市區(qū)號(hào)稱破發(fā)的小區(qū)，大部分還是考慮了持有成本，賬面破發(fā)的并不多——幾乎全部破發(fā)的更是獨(dú)此一份。

　　而近期的成交中，基本相比于買入價(jià)都要打九折，單價(jià)甚至只有10w左右，這個(gè)價(jià)格甚至已經(jīng)打破了當(dāng)年新房的拿地價(jià)格。

　　一個(gè)內(nèi)環(huán)內(nèi)品質(zhì)不錯(cuò)的次新房社區(qū)，為何會(huì)破發(fā)的如此嚴(yán)重？

　　聊起中興路一號(hào)，就不得不說(shuō)一下這個(gè)項(xiàng)目的傳奇歷史：

　　中興路一號(hào)這個(gè)項(xiàng)目，在上海樓市、乃至全國(guó)樓市歷史上，都是一個(gè)傳奇——

　　而這個(gè)項(xiàng)目今天遇到的全部困境，也就始于這個(gè)傳奇本身：

　　不斷的為了填前面的坑，而創(chuàng)造出了新的坑。

　　我還記得2016年那會(huì)夏天8月，我還在房企上班，當(dāng)時(shí)這塊地成交消息傳來(lái)，整個(gè)辦公室都轟動(dòng)了——

　　融信集團(tuán)經(jīng)過(guò)1個(gè)多小時(shí)的搏斗，溢價(jià)139%，擊敗了包括萬(wàn)科、融創(chuàng)、世茂等在內(nèi)的17家房企及其聯(lián)合體：

　　以110.1億的總價(jià)，100315元/平方的直接單價(jià)，成為當(dāng)時(shí)中國(guó)歷史上的最貴地王——總價(jià)、單價(jià)都是歷史最高。

　　其實(shí)地塊的總價(jià)很容易靠面積大來(lái)抬高，500畝不夠就800畝。

　　但是土地的單價(jià)記錄其實(shí)很難打破，因?yàn)檫@個(gè)是實(shí)際衡量?jī)r(jià)值的標(biāo)尺。

　　現(xiàn)實(shí)的情況也是：

　　直到8年后2024年，綠城溢價(jià)率30%，成交樓面價(jià)131045元/平的徐匯濱江地塊，才打破了中興路當(dāng)年的記錄，成為新的全國(guó)單價(jià)地王。

　　當(dāng)然，10萬(wàn)出頭只是表面上，這塊地的實(shí)際成本更高：

　　熟悉上海土拍市場(chǎng)的朋友應(yīng)該還記得，2021年之前上海土拍，地塊都帶著15%的自持和5%的保障性用房，中興路地王也不例外。

　　扣除這20%，中興路地王的實(shí)際樓面地價(jià)達(dá)到了121943元/平方米。

　　即便最低標(biāo)準(zhǔn)去建房子，保本售價(jià)也要接近15萬(wàn)，如果考慮到這塊地拿地多年的資金成本，實(shí)際賣16w可能都是虧錢的。

　　當(dāng)然，這塊地王如今回望過(guò)去，就是15-16上海樓市火爆行情的情緒化產(chǎn)物：

　　本質(zhì)上就是開發(fā)商激情上頭，拿錯(cuò)地了。

　　把一塊并不優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目，在市場(chǎng)最火的節(jié)點(diǎn)，炒到了天價(jià)，本身就是個(gè)坑。

　　而這種量級(jí)的地塊，當(dāng)時(shí)拿地的小民企融信自身是完全hold不住了。

　　為了填這個(gè)坑，不得不找來(lái)深耕中興路片區(qū)的老大哥萬(wàn)科來(lái)入股操盤——

　　把坑，甩給了填坑能力更強(qiáng)的。

　　客觀來(lái)說(shuō)，當(dāng)?shù)貎r(jià)高到這種程度的時(shí)候，面對(duì)17年之后全面熄火的上海樓市，誰(shuí)來(lái)操盤基本就是無(wú)計(jì)可施的。

　　最理想的狀態(tài)，就是拖字決，和90年代的港資企業(yè)拿地一樣。

　　不斷拖到行情上漲到，10萬(wàn)地價(jià)都不算貴的時(shí)代，這個(gè)地自然解套。

　　不過(guò)這個(gè)方案對(duì)于資金實(shí)力有限的民企融信肯定是扛不住的，后面入股了的萬(wàn)科，作為上市公司也受不了。

　　那怎么辦？萬(wàn)科只能劍走偏鋒：

　　用一個(gè)“跨時(shí)代的產(chǎn)品”去想辦法匹配全國(guó)地王的身價(jià)，盡可能多賣點(diǎn)價(jià)格，少虧一點(diǎn)。

　　于是，就有了如今中興路一號(hào)，這個(gè)由建筑大師理查德羅杰斯設(shè)計(jì)的跨時(shí)代作品：

　　作為一個(gè)行業(yè)觀察者，我們非常希望上海樓市能出現(xiàn)新產(chǎn)品帶動(dòng)整個(gè)樓市的產(chǎn)品力——

　　但是很顯然，新產(chǎn)品不能完全脫離市場(chǎng)，那就只會(huì)成為樓市的異類。

　　而中興路一號(hào)的問題，很大程度上就來(lái)自于此：

　　一個(gè)非常超前且跨時(shí)代的產(chǎn)品，生錯(cuò)了地段。

　　中興路一號(hào)最大的問題，其實(shí)和普陀萬(wàn)里的中鷹黑森林有點(diǎn)像：

　　很牛的產(chǎn)品，因?yàn)樯e(cuò)了板塊，顯得不倫不類。

　　中興路一號(hào)的這個(gè)產(chǎn)品，如果放在豪宅板塊，那絕對(duì)是一個(gè)王炸，非常適合富二代們暫時(shí)過(guò)渡；

　　但是放在了西藏北路，就顯得不倫不類——因?yàn)楹椭髁髦挟a(chǎn)的需求差距太大。

　　單純從產(chǎn)品本身出發(fā)，中興路一號(hào)本身就是豪宅的設(shè)計(jì)理念：

　　外立面是鋁板+陶板+落地窗，設(shè)計(jì)極具創(chuàng)新，完全領(lǐng)先于大部分中產(chǎn)社區(qū)，甚至超越了部分豪宅；

　　而項(xiàng)目?jī)?nèi)部又配備了帶泳池的高檔會(huì)所，加上全面的管家式物業(yè)服務(wù)，可以說(shuō)是妥妥的豪宅配置。

　　當(dāng)然，爭(zhēng)議比較大的地方，主要出在了產(chǎn)品內(nèi)部的創(chuàng)新設(shè)計(jì)上。

　　中興路一號(hào)所有樓體形狀都是v字型，按照官方的說(shuō)法是十字梁結(jié)構(gòu)布局——

　　實(shí)話說(shuō)說(shuō)就是一個(gè)缺了一角的塔樓，只不是把純朝北的那個(gè)角給刨下去了而已。

　　如今市場(chǎng)上并不是沒有類似于塔樓的產(chǎn)品，因?yàn)橹灰浅邔悠鋵?shí)本身都接近于塔樓。

　　只不過(guò)一般這種產(chǎn)品會(huì)盡可能把戶型做大，讓產(chǎn)品近似于一個(gè)普通住宅的南北通格局。

　　但是中興路一號(hào)采用的就是純辦公樓式的分割辦法——直接切方塊搞出來(lái)了三梯五戶的設(shè)計(jì)（圖有點(diǎn)糊）。

　　這造成的后果就是：

　　1、私密性很差，一層樓五戶人家。

　　2、沒有一個(gè)南北通透的戶型，都是切割出來(lái)的長(zhǎng)方形戶型，且邊上的兩個(gè)戶型幾乎都是朝北的，采光也很差。

　　3、由于戶型都是切出來(lái)的方塊，內(nèi)部的布局也很怪。

　　除了下面這個(gè)雙南的兩房算是比較接近上海樓市的主流審美；

　　其他100平的戶型都是一個(gè)衛(wèi)生間的小兩房產(chǎn)品，臥室很小，大部分空間給了客廳。

　　還有這個(gè)，完全就是給單身貴族準(zhǔn)備的一房產(chǎn)品。

　　其實(shí)這個(gè)產(chǎn)品，如果說(shuō)放到新天地，那么其實(shí)并不算怪，因?yàn)榇浜欢诘男粜鸵舱劜簧细窬侄嗪谩?/strong>

　　但是中興路一號(hào)的品質(zhì)、質(zhì)感、服務(wù)，在新天地卻能最大程度的反映在溢價(jià)上面。

　　即便不是新天地，放在前灘，估計(jì)中興路一號(hào)如今的市場(chǎng)地位也不會(huì)太差。

　　畢竟前灘板塊內(nèi)，鴿子籠設(shè)計(jì)、朝向奇怪的房子太多了，中興路壹號(hào)的品質(zhì)放在前灘，可能還是板塊的標(biāo)桿社區(qū)。

　　地緣的景觀，甚至可以彌補(bǔ)產(chǎn)品朝向的缺點(diǎn)——

　　借用一句名言，景觀大于朝向，只要你景觀足夠牛逼。

　　綜合來(lái)看，中興路一號(hào)，本身是一個(gè)享受型消費(fèi)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)。

　　而只有這些豪宅區(qū)域、或者前灘這種特殊的板塊，是能找到愿意為了產(chǎn)品和品質(zhì)買單的客群的。

　　但是，如果回歸到西藏北路這個(gè)板塊，就完全不同。

　　西藏北路是一個(gè)典型的中產(chǎn)定位的板塊，由于商業(yè)、學(xué)區(qū)資源比較一般，大量的老破小夾在其中，甚至只能算是中產(chǎn)里比較剛需的板塊。

　　我們一般稱之為剛改——首次改善板塊。

　　剛改群體的需求非常清晰——功能性、實(shí)用性第一，整體的消費(fèi)習(xí)慣更多趨向于實(shí)用主義。

　　而中興路壹號(hào)這個(gè)產(chǎn)品，對(duì)于中興路一號(hào)的主流接盤俠們來(lái)說(shuō)，是非常奇怪的、甚至可以說(shuō)是極差的。

　　市場(chǎng)上，大家拿一千萬(wàn)買房子，主流選擇其實(shí)就是100平左右的南北通透的三房?jī)蓮d兩衛(wèi)戶型。

　　不是說(shuō)市場(chǎng)只允許這種標(biāo)準(zhǔn)戶型存在，而是這至今為止都是最為符合主流中產(chǎn)家庭需求的產(chǎn)品，可以在功能性和面積之間做一個(gè)妥協(xié)：

　　在潮濕炎熱的傷害，南北通和正朝南保證了家庭長(zhǎng)期生活的舒適性；三房保證了家庭的生活功能性。

　　而中興路一號(hào)這種房子，對(duì)于主流的中產(chǎn)家庭來(lái)說(shuō)，首先戶型就不過(guò)關(guān)——功能性、舒適性太差。

　　甚至，作為優(yōu)勢(shì)的大落地窗看起來(lái)十分洋氣高端，而對(duì)于中產(chǎn)來(lái)說(shuō)就是私密性極差的表現(xiàn)（不遮窗簾完全可以看進(jìn)去）；

　　且中低區(qū)的景觀實(shí)在一般。

　　而中興路一號(hào)另一個(gè)亮點(diǎn)是牛逼的服務(wù)：

　　一房配一個(gè)阿姨、兩房配兩個(gè)，三房三個(gè)、四房四個(gè)阿姨，會(huì)所有漂亮的泳池和公共空間，定期舉辦業(yè)主聚會(huì)活動(dòng)——聽起來(lái)非常的海歸。

　　但是這些東西其實(shí)和初級(jí)中產(chǎn)關(guān)系真的不大，且非常不實(shí)用：

　　再好的活動(dòng)和私宴，我一年也參加不了幾次；

　　我自己辦的健身卡都不用，漂亮的泳池和我基本沒關(guān)系。

　　我自己家都不會(huì)請(qǐng)阿姨上門打掃，你給我配兩個(gè)阿姨更是沒有必要。

　　但是你要收我14.98塊的物業(yè)費(fèi)，這個(gè)我非常在意——實(shí)在是太TM貴了。

　　房子不會(huì)賣，價(jià)格不好談

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　　中興路一號(hào)暴跌破發(fā)的原因，這就和頂樓、一樓的房子不好賣的原理是一樣的：

　　假設(shè)有10個(gè)買家看房，可能只有一個(gè)人愿意看一下頂樓和底樓的房子，大部分人聽到是頂?shù)椎模苯泳瓦x擇不看了。

　　如果200組看房能讓一套房子賣掉，普通的房子可能要半年，而頂?shù)卓赡芫鸵轿灞兜臅r(shí)間，想要快速賣掉就只能大降價(jià)。

　　對(duì)于中興路板塊的主要接盤俠來(lái)說(shuō)：

　　大家選的是實(shí)用的中產(chǎn)定位房，中興路壹號(hào)這個(gè)小區(qū)極度不實(shí)用，其實(shí)更像是個(gè)板塊吉祥物，

　　除非為了滿足好奇心，不然看都不會(huì)去看。

　　中興路一號(hào)這個(gè)盤，之前每次開盤都會(huì)宣傳業(yè)主圈層很高，大多都是海歸，這其實(shí)就反映了項(xiàng)目的問題：

　　新房賣的時(shí)候，可以靠打廣告、大規(guī)模營(yíng)銷產(chǎn)品力和服務(wù)去吸納全市的購(gòu)買力，因此可以把一堆剛剛海歸、對(duì)上海樓市行情和產(chǎn)品都不太了解的買家吸引過(guò)來(lái)上車——

　　畢竟內(nèi)環(huán)內(nèi)、產(chǎn)品創(chuàng)新、看起來(lái)離陸家嘴很近，確實(shí)是個(gè)好項(xiàng)目。

　　但是到了二手房市場(chǎng)，買家就會(huì)非常的地緣化，就是周邊那幾公里的范圍，再也沒有新房時(shí)期的大范圍營(yíng)銷去找小白；

　　扔到地緣的二手市場(chǎng)里，中興路一號(hào)，可以說(shuō)是毫無(wú)競(jìng)爭(zhēng)力。

　　而且，從樓市的供應(yīng)結(jié)構(gòu)可以判斷，中興路一號(hào)還要繼續(xù)破發(fā)。

　　中興路一號(hào)所處的北上海，這幾年又是新房的供應(yīng)大戶。

　　一方面，馬上就要迎來(lái)新房的解禁，楊浦、虹口、閘北都有一批房齡解禁、產(chǎn)品更符合中產(chǎn)需求的房子要釋放到市場(chǎng)上。

　　關(guān)鍵在于，這些項(xiàng)目的開盤價(jià)都比中興路一號(hào)13萬(wàn)的開盤價(jià)格要低，對(duì)于中興路一號(hào)無(wú)疑是正面沖擊。

　　另一方面，北上海如今在售的這批新房，全面好房子化——轉(zhuǎn)角飄窗、架空層、會(huì)所都已經(jīng)普及。

　　曾經(jīng)中興路引以為傲的產(chǎn)品配置正在被這批新房逐漸追平——關(guān)鍵是大部分價(jià)格也沒有超越中興路一號(hào)，短期看由于市場(chǎng)不好，這些新房可能還要降價(jià)。

　　這里要提到這個(gè)小區(qū)的另外一個(gè)問題，層高太低——小戶型層高2.6米，大戶型層高2.7米。

　　現(xiàn)在的好房子，至少都是3米以上了。

　　這種情況下，曾經(jīng)可能因?yàn)橹信d路一號(hào)品質(zhì)買單的群體也在被持續(xù)的分流。

　　未來(lái)幾年，中興路一號(hào)的房?jī)r(jià)和流通性表現(xiàn)可能會(huì)更加雪上加霜。

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　　中興路一號(hào)這個(gè)小區(qū)唯一的優(yōu)勢(shì)，可能就是租金收益非常的高。

　　100平的兩房，租金可以到2.5-3w的水平，2%-2.5%的租售比在市區(qū)眾多一千多萬(wàn)的房子里面算是第一梯隊(duì)。

　　這點(diǎn)其實(shí)不難理解——

　　高端租賃本身就是一個(gè)享受型的需求，主要客群是有閑有錢的富人群體年輕人。

　　到市中心足夠方便、小區(qū)房子品質(zhì)足夠高、服務(wù)好就夠了，而中興路一號(hào)無(wú)疑是一個(gè)比高端服務(wù)式公寓更像公寓的項(xiàng)目，足以滿足這批群體的需求。

　　但是這個(gè)優(yōu)勢(shì)能否長(zhǎng)期保持，我并不是非常看好：

　　一方面，隨著房齡老化，社區(qū)的產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)勢(shì)會(huì)逐漸減弱——

　　轉(zhuǎn)而是地段成為區(qū)域租金拖底的基石，這點(diǎn)中興路一號(hào)不占優(yōu)勢(shì)。

　　另一方面，市區(qū)核心區(qū)的長(zhǎng)租公寓正在連年變多，正在把高端租賃的價(jià)格打下來(lái)。

　　近期老寫字樓改公寓的事情大家也都知道，比較典型的像黃浦開業(yè)的蘇河美欣品質(zhì)、服務(wù)都很優(yōu)秀，兩房不到2萬(wàn)塊、且位置更好。

　　而市中心這樣的項(xiàng)目未來(lái)越來(lái)越多，中興路一號(hào)的租金，恐怕也難以長(zhǎng)期維持高位。

　　選房真的是一件不能單純因?yàn)轭佒怠⑵焚|(zhì)買單的事情，具體還是要綜合分析產(chǎn)品的市場(chǎng)站位，長(zhǎng)期價(jià)值。

　　篇幅有限，具體如何選房，感興趣的朋友可以線下參加我們周末的沙龍，當(dāng)面聊聊選房問題。