北京樓市雙子，狂挖地道

撰文 | 花姐

出品 |樓花網(wǎng)

每一個樓花，都是獨一無二的。

北京樓市的雙子座，層出不窮。

3月23日，中鐵工投在順義新國展的項目報規(guī)圖出來了，兩塊宅地，一東一西，中間隔了一條馬路花梨東巷。

花姐讀這張圖時，第一反應(yīng)竟然是，尋找兩塊地的連接點，是否有地下通道？

這是出于職業(yè)的本能。

果不其所然。在這兩塊地的中間位置，有一條地下通道，東西走向，長約20米、寬約8米。（詳見《這家央企地產(chǎn)首作，小心思太多》）

它將東西兩塊地打通，連接了兩座鄰里共享空間。

這條地下通道還有一個功能，車輛通行。

花姐發(fā)現(xiàn)，左右地塊各只有一個機動車出入口。一般而言，雙子座的每塊地會設(shè)兩個車庫出入口，如果某個出現(xiàn)問題，另一個作用就發(fā)揮出來了。

中鐵工投新國展項目地下通道設(shè)立的依據(jù)，是北京市平原多點地區(qū)“好房子”技術(shù)要點，“允許地塊利用城市支路上下空間，進行地塊間連通”。

當(dāng)然，在它之前，北京至少有六個先例。只不過，各自地下連接的解法有所不同。

一、觀宸賣房之后成功調(diào)規(guī)

2月6日，觀宸調(diào)規(guī)。在一期負一層1#樓東南角，增加了與二期聯(lián)通的通道一處，稱之為“地下車庫連通口”。

這個通道，長15米、寬6米多，共計98平米。隨之，車庫面積相應(yīng)增加。

都已經(jīng)開盤許久，建發(fā)房產(chǎn)費力修這么一條通道，到底有啥作用呢？

花姐推斷，它除了真的讓地下行車方便，更為了讓業(yè)主更好地共享一、二期的會所。

兩邊的會所加一起約5000㎡，集合商務(wù)、宴請、運動、雅聚等22大功能。業(yè)主進出這些場所，走地下更加舒適、方便，尤其是在晚上，或春冬季風(fēng)大的時候。

當(dāng)然，觀宸此次調(diào)規(guī)的目的，還有就是給二期增加銷售亮點。

觀宸二期在2025年9月份取證，供應(yīng)395套房源，至今網(wǎng)簽72套，成交金額6.7億元。（觀宸買房群，加花姐微信louhuar007）

二期的銷售情況，不及一期。一期供應(yīng)479套，網(wǎng)簽373套，去化率77.87%，是豐臺的銷冠。

2、保利熙瑞拿地前獲得補充公告

上周末，保利半壁店項目公布了案名：保利熙瑞。

它是個雙子星。在去年5月20日拿地前夕，北京規(guī)自委掛出了海淀區(qū)半壁店HD00-2201-0003、0004地塊的補充公告。

這份公告涉及3個關(guān)鍵點：

1、根據(jù)《綜合實施方案》和《供地條件》及空軍機場凈空區(qū)內(nèi)，建設(shè)項目控高審批有關(guān)要求，各地塊建筑高度應(yīng)按15米控制。最終以空軍機場主管部門審批意見為準，且建筑高度不得超過18米；

2、HD00-2201-0004地塊南側(cè)、東側(cè)為規(guī)劃街坊路一、街坊路二，紅線寬度宜控制在11米；

3、HD00-2201-0003、0004地塊容積率、綠地率，可統(tǒng)籌核算。

同時，在征得相關(guān)部門同意意見后，可結(jié)合地塊之間規(guī)劃道路方案，實現(xiàn)兩地塊地下連通，地下空間規(guī)模、使用性質(zhì)，應(yīng)滿足有關(guān)法律法規(guī)要求。

這條地下通道，寬約15米，直接將東西地塊的會所連起來了。

和觀宸相比，保利熙瑞把地下連通的工作，做到了前面。

3、大興經(jīng)開區(qū)21/22項目參照好房子政策

最近，大興經(jīng)開區(qū)21/22項目有了新動靜。

2026年2月12日，它領(lǐng)取了規(guī)劃證；2026年3月4日，它又拿到了施工證。

它的拿地時間，是在2025年1月27日。買家是大興集地，由北京大興發(fā)展欣地、北京大興發(fā)展興福臨空和北京萬興建筑集團分別持股66.67%、17%和16.34%。

有了施工證，也不代表它會有進一步的動作。

大興新城的0007地塊就是個例子。

它在2023年11月23日，被大興城建與興業(yè)恒盛聯(lián)合拿地，規(guī)劃證和施工證都在2024年10月31日到手，至今也沒有領(lǐng)取預(yù)售證。

大興經(jīng)開區(qū)21/22項目很有意思，兩地塊也挖了一條地下通道。

目前，花姐還沒找到這條地下通道的依據(jù)文件，但大概率，也是北京市平原多點地區(qū)“好房子”技術(shù)要點。

4、中建運河玖院拿地前有規(guī)定

中建運河玖院是個網(wǎng)紅盤。

它由七個住宅地塊，加1個商業(yè)地塊組成，是通州的74.91億元地王，在2025年6月4日被中建玖合拿下。

在土拍文件里，鼓勵相鄰地塊地上、地下連通。

從報規(guī)圖上看，0705地塊與0706地塊相連，0807地塊與0808地塊相連，0810地塊與0811地塊相連，甚至0810地塊和0807地塊間，也有一條寬2米左右的通道連接。

這種龐大的連接工程，讓中建運河玖院成為一個有機的整體——會所、家園中心，各地塊都可以通過地下連通。

截至目前，中建運河玖院供應(yīng)1390套，網(wǎng)簽1114套，成交均價6萬元/平米，成交總金額88.65億元。

5、星寰時代拿地前有規(guī)定

剛剛開放售樓處的星寰時代，是個當(dāng)紅炸子雞。

它是未來科學(xué)城置業(yè)獨立操盤的處女座，不容有失。

東西兩塊地，面寬資源相當(dāng)好，骨相很美。

拿地文件顯示，CP01-1703-0002、CP01-1703-0003 地塊間預(yù)留地下連通通道，通道的規(guī)劃用途為地下車庫。

從報規(guī)圖上看，兩地塊中間的英澤路北段，有兩條黑色的虛線，那就是連通的位置。它長20米、寬約14米，位于負一層。

這種做法，表面上是為了讓地塊之間的車庫交通更為順暢，實際上，依然是為了兩邊業(yè)主共享會所資源。

它的戶型面積為78平米、90平米、110平米、110平米和126平米，最低400萬/套可上車。

6、城建北廣陽城項目參照好房子政策

房山城建北廣陽城項目，也很出名。

最出名的點是，它居然把本需配置的6500平米商業(yè)設(shè)施，變成了住宅面積。

理由很簡單，其附近已有北京首創(chuàng)奧特萊斯、首開龍湖北京熙悅天街、綠地繽紛城、山姆會員店等完善的大型商業(yè)綜合體配套設(shè)施，符合調(diào)規(guī)的有關(guān)要求。

但，它還有一個隱秘的突破。

按照拿地文件，F(xiàn)S00-0105-0015和FS00-0105-0016地塊同期上市，并由同一實施主體取得國有建設(shè)用地使用權(quán)，則2個地塊在地上、地下空間排布、人防、機動車出入口以及消防等方面，可統(tǒng)籌考慮。

實際上，它把0015、0016地塊和0019地塊之間，設(shè)置了一條南北地下通道。

它依據(jù)的政策，也是北京市平原多點地區(qū)“好房子”技術(shù)要點。

花姐點評

北京雙子星之間，設(shè)置地下連接通道，正在形成一種趨勢。

這條通道的好處，最大的好處是，讓雙子地塊的會所共享。

當(dāng)然，偶爾也可以解決地下車庫的交通問題。

好房子政策，把這些痛點解決了。

截至目前，北京還有很多雙子地塊的地下沒有實現(xiàn)連通：

通州的朝棠攬閱、國譽頌、北投棲澐頌；昌平的國譽星城、清樾府、賢府PARK；海淀的嘉華天珺；朝陽的黃杉木雙子；房山的頤知筑，等等。

它們，要么沒趕上好政策，要么懶得再調(diào)規(guī)了。