多維度降低換房成本 守護“住有宜居”民生期待

來源：中國消費者報

中國消費者報報道（記者孫蔚）近日，財政部、稅務總局、住房城鄉建設部聯合發布《關于延續實施支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》（以下簡稱《公告》），明確將居民換購住房個稅退稅優惠政策延續至2027年12月31日。該政策疊加近期密集落地的信貸支持、稅費減免、交易流程優化等系列舉措，形成全方位降低購房成本的政策“組合拳”，為房地產市場平穩運行注入強勁動力，切實回應了居民“住有宜居”的民生期待。

政策延續精準發力

根據《公告》，2026年1月1日至2027年12月31日期間，出售自有住房并在現住房出售后1年內重新購房的納稅人，可享受個人所得稅退稅優惠。其中，新購住房金額大于或等于現住房轉讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額小于現住房轉讓金額的，按新購住房金額占現住房轉讓金額的比例退還稅款。

中指研究院分析師向記者介紹，該政策明確了交易金額核算標準，新房以住建部門網簽備案的購房合同成交價格為準，二手房以實際成交價格為準。若想享受優惠須滿足兩個條件：一是買賣住房須在同一城市行政區劃范圍內；二是出售方須為新購住房產權人或產權人之一。這既精準覆蓋了真實換房需求，又有效防范了利用政策套利的行為，守住了“房住不炒”的底線。

作為一項成熟的民生政策，換房退個人所得稅政策首次于2022年9月30日落地，并在2023年8月延期至2025年12月31日，本次為第二次延期，該政策已累計為千萬戶家庭減輕購房負擔。

此次延期將持續降低賣舊買新的資金門檻，尤其利好為子女教育置換學區房、為養老選擇低樓層住房的改善型家庭。

購房成本多維降低

除了購房退個稅外，近期從中央到地方，樓市支持政策持續加碼，覆蓋稅費、信貸、交易流程等多個關鍵環節，購房成本一再降低。

2026年1月1日實施的增值稅新政規定，個人銷售不足2年的住房，增值稅稅率從5%降至3%，降幅達40%，購買2年以上（含2年）住房對外銷售仍免征增值稅。

金融政策同樣加力賦能，換房家庭的月供壓力顯著減輕。一方面，公積金貸款福利進一步升級，2025年5月8日前已發放的存量貸款，于2026年1月1日起執行新利率。首套房5年以上公積金貸款利率降到2.6%，處于歷史低位，二套房公積金貸款利率降到3.075%。

另一方面，選擇每年1月1日為重定價日的首套房商業貸款客戶，若原執行利率為LPR（貸款市場報價利率）減30個基點，重定價后利率將調整為3.2%；若原執行利率為LPR減45個基點，利率將降至3.05%。以貸款120萬元、期限30年、等額本息還款方式計算，利率調整后，首套房客戶約可節省利息5.71萬元，二套房客戶約可節省利息5.91萬元。

貸款額度支持力度空前，比如上海市首套房公積金貸款額度提升至184萬元，多子女家庭可達216萬元。銀川市提出，多子女家庭公積金貸款額度最高可額外上浮30萬元，退役軍人貸款額度不受賬戶余額倍數限制且上浮20%等。據中指研究院統計，有30余個城市支持公積金直接支付房貸首付，有助于解決“湊首付”難題。

交易流程與保障機制也持續優化，二手房“帶押過戶”政策全面普及，比如株洲等地實現“轉移登記+新抵押設立+原抵押注銷”一站式辦理，交易效率提升50%以上。保交樓方面，數據顯示，截至2025年10月，全國750多萬套難交付住房已實現交付，房地產融資協調機制審批貸款超7萬億元。

預計更多政策將跟進

系列惠民舉措讓眾多有置業需求的家庭吃下“定心丸”，在各地辦稅服務廳和售樓處，不少購房人分享著政策帶來的實惠與喜悅。

“前陣子剛賣掉老房子，正琢磨著換套大戶型，就盼著政策能延續，沒想到真的如愿了。”在北京市朝陽區辦稅服務大廳，王先生拿著剛填好的退稅申請表，難掩激動。他告訴記者，他出售的老房成交價格420萬元，繳納個人所得稅4萬余元，新買的房子總價580萬元，按照政策可全額退還已繳個稅。

隨著系列樓市支持舉措的落地，房地產市場正迎來政策紅利集中釋放的窗口期。

易居研究院副院長嚴躍進對記者表示，近期系列政策的密集出臺，是基于當前房地產市場調整期的精準施策。當前樓市正面臨“賣舊買新”置換循環梗阻的挑戰。二手房交易總價中樞下移，剛需觀望情緒濃厚，而換房過程中的高額稅費、復雜流程等，成為許多家庭改善居住條件的“攔路虎”，既制約了改善型需求釋放，還導致二手房買賣不暢，形成市場循環僵局。在此背景下，延續退稅政策疊加多維支持舉措，成為穩定市場預期、打通循環梗阻的關鍵抓手。

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對記者說：“在居民就業和收入預期仍需鞏固的情況下，降低房地產交易成本既能直接減輕家庭負擔，又能涵養稅源、提升市場交易活躍度，帶動房地產市場形成供需雙向發力的良性互動?！?/p>

李宇嘉指出，2026年樓市政策的核心邏輯是通過確定性的支持舉措，對沖市場的不確定性，預計后續更多到期政策將跟進延續，進一步鞏固市場復蘇基礎。

北京市房地產法學會副會長田磊認為：“近期的政策‘組合拳’呈現出精準發力、協同高效的特點。信貸降成本、稅費減負擔、流程提效率、保障兜底線的多維舉措，既覆蓋了剛需群體，也滿足了改善型家庭的置換需求，同時堅守‘房住不炒’定位，有效防范了市場投機行為?！?/p>

他強調，政策的落地見效需要進一步加強部門協同，未來預計政策將持續聚焦居民真實住房需求，通過精準施策推動房地產市場平穩健康發展。