福州夫妻想賣房，聽完房子價格后，掃興的離去

前幾天，一對夫婦來到門店。

“我們有一套房子，想委托給你們出售。”

“房子在火車南站，聽說你們公司是聯網的，我掛你們這里，火車南站那邊也能看得到吧。”

我們一聽說是火車南站，距離鼓樓區那么遙遠，就有一種想算了的念頭，但還是耐心的接待了10分鐘，最終他們卻“掃興”的離去

起因是，他們認為我們不夠專業，給出的價格定位，超過他們對自己房子的認知。我能理解現在的業主，早年買來的房子，價格都比較高，所選擇樓層，戶型，都精挑細選，甚至還要托關系才能買到，現在跌掉一半，實屬難以接受。

他們的房子，在火車南站，一個叫做陽光城大都會A區的地方，買來的時候，大約在2014年開盤時均價約13000-15000元/㎡，2021年新房尾盤均價約18861元/㎡。

如今成交價格在11000元/平米，他們實在不敢相信，福州的房價已經回到了2014年的狀態。

大家都知道這些年房價在下跌，如果沒有考慮或者打算賣，也就不會去了解真正的成交價格，只會看網絡上掛牌的房子作為參考。

殊不知，掛牌房源的價格，并不是真正的市場價。

恰好，我今天看到一套陽光城大都會A區的成交房源，給大家做個簡單的分析，它或許是火車南站，三江口的一個風向標的價格段。

成交小區：陽光城大都會A區；

成交時間：2025年12月；

成交數據：產權100.4平米，3房2廳，低樓層，精裝修，南北朝向，120.2萬，成交單價11973元/平米。

房源成交分析：

1、這套房子掛牌195天，期間業主調價6次，成交前掛牌125萬，買家談價4.8萬后達成交易。帶看過該房源的客戶超過40余組，這位業主賣房的方法很正確，掛牌價格比同小區低40萬，凸顯出它的性價比，繼而才會有更多流量，買家談價空間也會相應較少。

2、陽光城大都會A區的產品較為豐富，最小戶型從26平米至123平米之間不等，它由商住樓SOHO和住宅組成，商住樓的價格在7500元/平米，住宅的成交均價在11000元/平米。同一個小區內，商業性質的房子，無法和住宅做對比，它拉低了整個小區的均價。

3、陽光城大都會A區共有13棟樓，2015年交付使用，目前小區在售房源82套，近90天成交二手房7套，小區內小戶型均價8000元/平米，住宅類的均價大約在15000元/平米。

從掛牌房源上來看，3房戶型總共有39套，占比最高，多數都是103平米的戶型在售。反倒是小戶型1房，或者2房的在售量較低。

4、由于買入的時間節點不同，2018年最后一批買入的均價，大約在18000元左右，且是毛坯房的狀態。即使是按照2014年毛坯買入的單價13000計算，扣除裝修2000元/平米，相當于大都會的價格，回到了2011年左右的時間。

購房建議：

1、福州火車南站片區，前期炒作過度：房價存在泡沫。

2015-2017年，板塊房價從1萬元/㎡暴漲至2.2萬元/㎡，漲幅超過100%

上漲主要依賴“南站樞紐+城南發展”的概念炒作，缺乏產業和人口支撐；

2021年后樓市遇冷，泡沫破裂，房價回歸合理區間。

2、供需嚴重失衡：庫存高壓導致價格戰

板塊內住宅供應量大，僅陽光城大都會一個項目就有超過5000套房源；

2025年福州整體二手房庫存突破5萬套，火車南站板塊占比超過10%；

投資客集中拋售，剛需客戶觀望情緒濃厚，形成“以價換量”的惡性循環。大概率還有一部分投資者的房子，還在等待著處理。

小編個人認為，火車南站片區的價格，還有可能繼續下行，可能幅度不會太高，但這個趨勢十分的明顯。三江口今年土拍一塊地，以底價成交，土拍的價格是5000元/平米，那么開發商新開發的項目，預計也就是在10000元左右。

除此之外，福州城南發展重心逐漸向三江口、帝封江等板塊轉移，火車南站板塊關注度下降。也是導致火車南站片區的價格，大幅度下行的關鍵原因。

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